curiosità su finanziamenti/mutui

[Shalee]

Oggi un amico mi ha fatto una domanda alla quale non ho saputo dare una risposta certa ergo, chiedo a chi ne sa piu' di me o a chi e' del mestiere.

Questo signore ha da poco aperto la Partita iva,a fine aprile se non erro. (regime forfaittario-30k annui di cap)
Lui fa il consulente per una società della mia zona.In pratica, visita un portafoglio di clienti che la sua azienda gli ha fornito e raccoglie ordinazioni oltre a proporre prodotti nuovi. Vive naturalmente delle sole provvigioni.

Da un po , la sua auto ha problemi e dati i costi di riparazione vorrebbe cambiarla.

Ha fatto qualche sondaggio in giro e pare che gli sia stato detto che non avendo lui neanche un Unico (o CUD) da poter presentare ora (fino ad aprile o giugno dell'anno prossimo mi pare) non ha nulla per poter provare le sue entrare ad oggi anche se cmq guadagna circa 2k - 2.5k al mese.

Secondo voi come puo' fare , e dove,per ottenere un finanziamento/prestito/mutuo avendo solo con se un estratto conto ed il bilancino che la commercialista gli ha fatto avere?

[Glorifindel]

Per esperienza personale ti dico che il bilancino non basta. Ci vuole almeno una ricevuta d'invio di un Unico/730, altrimenti vorranno un garante.
Poi dipende anche dalla finanziaria, in alcuni casi vogliono le ultime 2-3 dichiarazioni per gli autonomi, in altri basta l'ultima.

[Zl4tan]

Io con unico, buste paga e salvazzi ho chiesto un finanziamento e addirittura mi hanno risposto che vogliono la firma di un garante data l'età (27 anni, per loro troppo giovane)... quindi ho lasciato perdere.. tutto ciò per dire che poi ogni società finanziaria ha i suoi regolamenti interni.

la cosa bella sapete qual è?
qualche tempo dopo volevo prendere un macbook air sul sito apple, vedo che c'è la possibilità di fare un finanziamento per pagarlo a rate, alla fine con 40 euro al mese manco li sentivo, morale vado per impostare la procedura direttamente sul sito apple e dopo un po stranamente si chiude...
tempo 2 secondi mi arriva una mail dalla società finanziaria dicendomi che la pratica istruttoria non può essere portata a termine in quanto risulto iscritto al sic...tutto ciò perche avevo iniziato una pratica di finanziamento, l'avevo rifiutata IO (l'ho terminata perche mi pesava il culo a chiedere a un parente di firmare la garanzia) e questo comporta l'iscrizione al sic credo per 1 mese... lol

[Alkabar]

Io con unico, buste paga e salvazzi ho chiesto un finanziamento e addirittura mi hanno risposto che vogliono la firma di un garante data l'età (27 anni, per loro troppo giovane)... quindi ho lasciato perdere.. tutto ciò per dire che poi ogni società finanziaria ha i suoi regolamenti interni.

la cosa bella sapete qual è?
qualche tempo dopo volevo prendere un macbook air sul sito apple, vedo che c'è la possibilità di fare un finanziamento per pagarlo a rate, alla fine con 40 euro al mese manco li sentivo, morale vado per impostare la procedura direttamente sul sito apple e dopo un po stranamente si chiude...
tempo 2 secondi mi arriva una mail dalla società finanziaria dicendomi che la pratica istruttoria non può essere portata a termine in quanto risulto iscritto al sic...tutto ciò perche avevo iniziato una pratica di finanziamento, l'avevo rifiutata IO (l'ho terminata perche mi pesava il culo a chiedere a un parente di firmare la garanzia) e questo comporta l'iscrizione al sic credo per 1 mese... lol


... madonnaaaa...

Ed ecco perche' io non compro a rate e non faccio mutui.

[San Vegeta]

tu non compri a rate perchè sei ricco

[Tunnel]

In realtà comprare piccole cose a rate è un'ottimo espediente per iniziare a fare ranking.
Fosse anche un telefono da 200€, vieni comunque registrato e classificato come buon pagotore.
é una roba assurda, ma è così.

[Shalee]

Per esperienza personale ti dico che il bilancino non basta. Ci vuole almeno una ricevuta d'invio di un Unico/730, altrimenti vorranno un garante.
Poi dipende anche dalla finanziaria, in alcuni casi vogliono le ultime 2-3 dichiarazioni per gli autonomi, in altri basta l'ultima.

Ah ok, quindi gli conviene sentire finanziare tipo Agos o findomestic per intenderci. Ma se portasse chesso', gli ultimi 10 Cedolini provvigionali dove si mostra chiaramente i profitti avuti dal suo lavoro in base mensile , pensi non sia sufficente?


In realtà comprare piccole cose a rate è un'ottimo espediente per iniziare a fare ranking.
Fosse anche un telefono da 200€, vieni comunque registrato e classificato come buon pagotore.
é una roba assurda, ma è così.

hai ragione

[Darkmind]

Coi cedolini non ci fai nulla, deve avere almeno due anni di attività e i requisiti sopra descritti.

[Jiinn]

qua in rep. ceca alcune banche fanno finanziamenti anche di 10.000 euro senza nessuna copertura, basta passaporto, che sei cliente della banca e che hai stipendio che ti scende li'.

[Darkmind]

qua in rep. ceca alcune banche fanno finanziamenti anche di 10.000 euro senza nessuna copertura, basta passaporto, che sei cliente della banca e che hai stipendio che ti scende li'.

ma anche qui se hai un lavoro dipendente è molto più facile in quanto rappresenti una sicurezza di introito a gettito costante. Se firmi un indeterminato non ne parliamo. Il problema nasce quando sei libero professionista in quanto non hai una vera e propria sicurezza economica almeno fino a quando non hai uno storico attendibile che nella maggior parte dei casi equivale a due anni di attività.

[Verci]

In realtà comprare piccole cose a rate è un'ottimo espediente per iniziare a fare ranking.
Fosse anche un telefono da 200€, vieni comunque registrato e classificato come buon pagotore.
é una roba assurda, ma è così.

è una roba assurda si... mi hanno negato un prestito a rate che avrebbe inciso per meno del 5% del mio salario mensile perchè non sanno se sono un bravo pagatore poichè non ho mai fatto prestiti...
cristiddiomaiale, se non ho mai fatto prestiti in 35 anni vuol dire che sono solido... ti ho portato una busta paga alta e mi rompi pure il cazzo?

[Shalee]

boh io gli ho consigliato di sentire se la sua banca "storica" puo' fargli avere un finanziamento . altro non saprei cosa consigliare.

[Glorifindel]

deve attendere la prima dichiarazione dei redditi seria.

Fino a quel momento se la sua auto lo lascia a piedi, probabilmente dovrà andare di car sharing mi sa :look:

[finalyoko hellslayer]

scusate una cosa, ma quanto è il tasso reale su un mutuo ?? a me i conti non tornano...
Mutuo 150.000 euro 30 anni
tasso 4%
rata 760 euro x 360 rate = 273.600 euro.

Praticamente pago il doppio. Cosa mi sfugge ??

[Hador]

4%? Chi te lo fa il mutuo, la mafia?

[Zl4tan]

ad un mio amico per un prestito personale alla compass di 10mila euro ne deve restituire 12500... furti legalizzati

edit: per i crediti personali il tasso di usura è fissato al 17,11 %

[finalyoko hellslayer]

4% fisso 100% finanziato 30 anni CARISBO importo 150.000 euro.
Cmq ho capito come funziona, paghi il tasso ogni anno per l'importo finanziato, quindi su 100.000 euro per 30 anni sono 4000 EURO 1 anno, 3xxx secondo etc. per 30 anni.

Cmq sono le prime banche che approccio per rompere le balle, sono sono ancora in fase HARD. ora sono nella fase di capire come ragionano, poi ci vado aggressivo e se non ho quello che voglio porto qualche "aggancio". secondo me è cmq tanto.

[Galandil]

scusate una cosa, ma quanto è il tasso reale su un mutuo ?? a me i conti non tornano...
Mutuo 150.000 euro 30 anni
tasso 4%
rata 760 euro x 360 rate = 273.600 euro.

Praticamente pago il doppio. Cosa mi sfugge ??

Cerca info sull'ammortamento alla francese (o rata costante), è calcolato in quel modo il tuo mutuo.

[Darkmind]

Mutui ai 100% non ne vedevo da non so quanto

[Shalee]

oggi, in una realta' di tassi di interesse molto bassi, sia a credito che a debito, credo sia meglio sondare piu' banche e vedere chi ti da il TASSO FISSO piu basso.

p.s. il dilemma di inizio 3ad esiste ancora .

[Darkmind]

oggi, in una realta' di tassi di interesse molto bassi, sia a credito che a debito, credo sia meglio sondare piu' banche e vedere chi ti da il TASSO FISSO piu basso.

p.s. il dilemma di inizio 3ad esiste ancora .

Beh gli danno un mutuo al 100% cosa veramente rara al giorno d'oggi. Normale che applichino un tasso più alto visto anche il rischio che prendono
Riguardo al tuo amico purtroppo viviamo in un paese del cazzo e la situazione credito è veramente fatta ad minchiam, l'unica cosa che può fare è o trovarsi un garante per il finanziamento tramite banca o provare un noleggio a lungo termine per 2 anni soluzione altamente negativa per le sue tasche e la sua attività, ma di fronte alla necessità di un mezzo per lavorare, forse è una delle poche alternative

[Slurpix]

4% fisso 100% finanziato 30 anni CARISBO importo 150.000 euro.
Cmq ho capito come funziona, paghi il tasso ogni anno per l'importo finanziato, quindi su 100.000 euro per 30 anni sono 4000 EURO 1 anno, 3xxx secondo etc. per 30 anni.

Cmq sono le prime banche che approccio per rompere le balle, sono sono ancora in fase HARD. ora sono nella fase di capire come ragionano, poi ci vado aggressivo e se non ho quello che voglio porto qualche "aggancio". secondo me è cmq tanto.
I tassi dei mutui da gennaio sono raddoppiati rispetto a dicembre 2016, un 4% fisso adesso è in linea col mercato

Per capire la rata googla mutuo rata alla francese

[finalyoko hellslayer]

riuppo il thread per capire bene il discorso VARIABILE vs FISSO.
Non ho trovato ancora nessuno che mi consigli uno o l'altro e perchè (seguito da calcoli e non idee).
rif. mutuo 30 anni.

Un mio amico mi ha detto di fare variabile, perchè sui 30 anni ci sono sicuramente oscillazioni e che si parte da una base "oggi" ai minimi o quasi.
Il fisso sarebbe consigliano per mutui sui 15-20 tipo.
Qualcuno esperto in materia ?
Non ci credo che non ci siano tabelle esplicative o quasi, considerando cmq la totale incertezza del futuro (ma c'è la storia che statisticamente dovrebbe aiutare)

[Glorifindel]

Cioè, con i tassi che ci sono adesso (fissi) e con un reddito futuribile non sopra i 3-4k euro netti al mese ti consigliano variabile? In quale pianeta?

No chiedo eh, magari sbaglierò io... ma a me hanno sempre detto il contrario del tuo amico, ovvero che sul medio-lungo periodo un buon fisso ti tiene tranquillo e che sul medio-breve/breve è meglio il variabile per ovvie ragioni di prevedibilità maggiore del tasso.

30 anni sono un lasso di tempo troppo lungo per "scommetterci" sopra con un variabile imho.

Ho fatto un fisso io tirandolo ad 1.8% su 17 anni con la banca. Il variabile può essere più conveniente per altri 5 anni al massimo, dopo secondo me si rimangia il vantaggio per chiudere a parità di interessi se ti va bene.

Certo se aspetti altri 6 mesi, il fisso ti sale ancora. Il minimo l'hanno toccato l'anno scorso, già da ottobre 2016 hanno cominciato a risalire i tassi fissi. Presto o tardi salirà anche il variabile, meno ma salirà. Dagli 3 anni poi vedi se non si allinea a quell'1.8%.

In generale, sulle guide for dummies online ti dicono che sotto il 3%, se la differenza tra fisso e variabile è di 1 punto percentuale o meno, vai sul fisso senza pensarci.

[finalyoko hellslayer]

I tassi tornano a calare ora... L inflazione si è bloccata, e stanno tornando giù... Almeno questo è quello che so io ad oggi.

Inviato dal mio ASUS_Z00AD utilizzando Tapatalk

[Glorifindel]

I tassi dipendono da troppi fattori, non solo dall'inflazione. Ad esempio dipendono anche da quanta moneta immette la BCE che ne ha già immessa troppa.

Guardati le serie storiche e dimmi quando il tasso fisso è stato più basso di adesso. Il minimo negli ultimi 15-20 anni (se non oltre) è stato tra 2015 e 2016. Ora è salito un pochino ma è ancora interessante sul lungo periodo.

Il variabile invece è sì basso (0,9-1% nel mio caso, contro 1,8% del fisso), ma 1) è soggetto a scostamenti del mercato, di cui non mi fido vista la gente che governa il mondo atm 2) spalmato sul periodo di restituzione del capitale se va bene mi darebbe un tasso medio ipotetico molto aderente al mio attuale fisso, con in più il fattore rischio appunto.

Perchè rischiare scusa? A me è bastato vedere quante volte nella storia il fisso è stato così basso. Alla risposta MAI, ho capito cosa scegliere sopra i 15 anni. Sui 30 nemmeno ci penserei se la differenza fosse minore di 1 punto % e sotto il 3% di tasso finito.
Poi se puoi/vuoi rischiare scostamenti futuri, sai tu. Ma imho non ne vale la pena.

[finalyoko hellslayer]

I tassi dipendono da troppi fattori, non solo dall'inflazione. Ad esempio dipendono anche da quanta moneta immette la BCE che ne ha già immessa troppa.

Guardati le serie storiche e dimmi quando il tasso fisso è stato più basso di adesso. Il minimo negli ultimi 15-20 anni (se non oltre) è stato tra 2015 e 2016. Ora è salito un pochino ma è ancora interessante sul lungo periodo.

Il variabile invece è sì basso (0,9-1% nel mio caso, contro 1,8% del fisso), ma 1) è soggetto a scostamenti del mercato, di cui non mi fido vista la gente che governa il mondo atm 2) spalmato sul periodo di restituzione del capitale se va bene mi darebbe un tasso medio ipotetico molto aderente al mio attuale fisso, con in più il fattore rischio appunto.

Perchè rischiare scusa? A me è bastato vedere quante volte nella storia il fisso è stato così basso. Alla risposta MAI, ho capito cosa scegliere sopra i 15 anni. Sui 30 nemmeno ci penserei se la differenza fosse minore di 1 punto % e sotto il 3% di tasso finito.
Poi se puoi/vuoi rischiare scostamenti futuri, sai tu. Ma imho non ne vale la pena.


Anche io la penso come te, infatti il discorso del mio amico non lo ho capito molto...... mah....

[Glorifindel]

Se ti fai dei preventivi dai vari mutuionline.it o telemutuo.it cosa ti viene fuori come fisso / variabile di tasso sui 30 anni?
Giusto per capire se effettivamente c'è margine per cui valga la pena rischiare. Perché un'altra cosa che sembra influenzare molto il fisso, facendolo schizzare, è la % di capitale chiesto rispetto al valore dell'immobile. Se stai entro il 50% il fisso ha un valore proporzionato al variabile proposto alle medesime condizioni.

Se devi, sempre per esempio, coprire l'80% del valore dell'immobile, il fisso sembra crescere proporzionalmente di più rispetto al variabile offerto nel medesimo caso.

In generale, il tasso fisso è un rischio per la banca sul lungo periodo; per questo richiedono maggiore remunerazione per concedertelo. Col variabile la banca è più "tranquilla", nel senso che se parte a manetta l'inflazione non ti ha sul groppone.

[finalyoko hellslayer]

Ma io vedevo grafici sul sole 24ore che 80% fisso sei sul 2% variabile 0.8 tipo... Al 100% fisso sta sul 4%. Io non so cosa dovrò fare.. Sicuro non meno dell80%, dipenderà dell'appartamento che andrò a trovare

Inviato dal mio ASUS_Z00AD utilizzando Tapatalk

[HariSeldon]

Vi manca un tassello fondamentale: l'ammortamento.
Nel classico mutuo variabile con ammortamento alla francese (perlomeno classico per il mercato italiano), i primi anni di mutuo sono quelli con la quota interessi (il cui importo mese per mese dipende ovviamente dal tasso spread+euribor/bce/xxx) più alta che va via via a ridursi nel tempo in favore della quota capitale, con una curva che dipende dalla durata in anni del mutuo.
E' quindi ovvio che avere dei tassi bassissimi (come ora) nei primi anni di mutuo fornisce un "boost" elevato alla convenienza del mutuo variabile e anche un eventuale rialzo pesante dei tassi passati X anni (destinati tra l'altro prima o poi a riscendere) non rende affatto facile ad un mutuo a tasso fisso recuperare il terreno della convenienza. Per i numeri precisi basta armarsi di calcolatrici o di tool online e fare qualche simulazione con l'andamento dei tassi.
Inoltre, il variabile per uscire fuori da situazioni particolarmente esasperate ha sempre l'arma della surroga.
Questo non vuol dire che il variabile è la scelta giusta sempre e comunque ma che sulla carta il consiglio dell'amico di final ha il suo senso.

[finalyoko hellslayer]

Vi manca un tassello fondamentale: l'ammortamento.
Nel classico mutuo variabile con ammortamento alla francese (perlomeno classico per il mercato italiano), i primi anni di mutuo sono quelli con la quota interessi (il cui importo mese per mese dipende ovviamente dal tasso spread+euribor/bce/xxx) più alta che va via via a ridursi nel tempo in favore della quota capitale, con una curva che dipende dalla durata in anni del mutuo.
E' quindi ovvio che avere dei tassi bassissimi (come ora) nei primi anni di mutuo fornisce un "boost" elevato alla convenienza del mutuo variabile e anche un eventuale rialzo pesante dei tassi passati X anni (destinati tra l'altro prima o poi a riscendere) non rende affatto facile ad un mutuo a tasso fisso recuperare il terreno della convenienza. Per i numeri precisi basta armarsi di calcolatrici o di tool online e fare qualche simulazione con l'andamento dei tassi.
Inoltre, il variabile per uscire fuori da situazioni particolarmente esasperate ha sempre l'arma della surroga.
Questo non vuol dire che il variabile è la scelta giusta sempre e comunque ma che sulla carta il consiglio dell'amico di final ha il suo senso.

Ok quindi mi devo mettere a cercare il tool etc... immaginavo ci fosse un perchè o cmq un metro di valutamento diverso......

[Glorifindel]

se i tassi restano questi per più di 5 anni ancora siamo finiti come economia.
In ogni caso il problema del mutuo sarà risolto.

[finalyoko hellslayer]

se i tassi restano questi per più di 5 anni ancora siamo finiti come economia.
In ogni caso il problema del mutuo sarà risolto.
Ma possono anche crescere.. Ma non lo faranno 'di botto' e quella probabilmente la differenza..

Inviato dal mio ASUS_Z00AD utilizzando Tapatalk

[finalyoko hellslayer]

Continuando ad indagare sto cercando informazioni riguardo alla possibilità di fare un mutuo 100% = 80%. Ovvero immobile del valore 100.000 euro ma comprato a 80.000 euro (valori puramente indicativi).
Ad oggi so che le banche valutano tale importo sul MINORE fra valore di acquisto e valore immobile, MA per le ristrutturazioni il discorso cambia valutando tale importo sul valore finale (IMMOBILE RISTRUTTURATO).

A parte che non credo che non ci siano soluzioni per superare il sistema nel caso di "Prima casa senza ristrutturazione" (cosa per altro confermatami da alcuni "immobiliari") , se effettivamente la casa è stata acquistata ad un 20% in meno del suo valore reale (verificata da perito bancario). Ma se fosse reale a questo punto sarebbe nettamente conveniente comprare immobile da ristrutturare e finanziare tutto o quasi (senza contare la deducibilità del 50% in 10 anni).

Sbaglio qualcosa ??

[Darkmind]

Tu compri la casa, chiedi il mutuo e da riferimento la cifra che tu andrai a pagare la casa.
Tu compri la casa, la paghi, chiedi il mutuo per ristrutturazione ecc. Hai accesso al mutuo a fasi di costruzione o come si dice e il mutuo viene fatto in base alla tua redditività.

[finalyoko hellslayer]

Tu compri la casa, la paghi, chiedi il mutuo per ristrutturazione ecc. Hai accesso al mutuo a fasi di costruzione o come si dice e il mutuo viene fatto in base alla tua redditività.

puoi fare mutuo per acquisto + ristrutturazione ed in tal caso il valore dove si va a calcolare 80 o 100% è dato dal valore dell'immobile "ristrutturato".
Puoi anche fare come hai detto tu, compri e poi ristrutturi, ma dipende da quanto devi ristrutturare e da quanto hai da parte.

Per il discorso acquisto e basta oggi mi hanno detto che il valore di riferimento è la perizia e non il valore di acquisto.

[Darkmind]

si ma la perizia della banca ha sempre valore conservativo - cautelare quindi quando vanno in perizia a meno che non stiano valutando un qualcosa ineccepibile danno una valutazione che generalmente sta sotto del valore di mercato dell'immobile.
Poi anche lì dipende tutto dai vari istituti di credito, rimane cmq il fatto che il dictat attuale è quello di aiutare il mercato immobiliare quindi credo che ci sia una certa propensione a far chiudere le operazioni che vengono proposte.
Mutuo con formula acquisto + ristrutturazione non lo avevo mai sentito.

[finalyoko hellslayer]

si ma la perizia della banca ha sempre valore conservativo - cautelare quindi quando vanno in perizia a meno che non stiano valutando un qualcosa ineccepibile danno una valutazione che generalmente sta sotto del valore di mercato dell'immobile.
Poi anche lì dipende tutto dai vari istituti di credito, rimane cmq il fatto che il dictat attuale è quello di aiutare il mercato immobiliare quindi credo che ci sia una certa propensione a far chiudere le operazioni che vengono proposte.
Mutuo con formula acquisto + ristrutturazione non lo avevo mai sentito.

Quindi "potrebbero" anche valutare un 10.000 in più per far passare un mutuo all'80% , se la clausola è "compro l'immobile solo con mutuo 80%". Sempre ipotizzando eh... ma con questo discorso torna l'affermazione che mi ha fatto un'agente immobiliare dicendomi che questo "giochino" è fattibile. Senza contare a questo punto che alcuni istituti fanno solo 80% (direi la maggior parte) ma potrebbe essere spesso un "100%".

[Darkmind]

Quindi "potrebbero" anche valutare un 10.000 in più per far passare un mutuo all'80% , se la clausola è "compro l'immobile solo con mutuo 80%". Sempre ipotizzando eh... ma con questo discorso torna l'affermazione che mi ha fatto un'agente immobiliare dicendomi che questo "giochino" è fattibile. Senza contare a questo punto che alcuni istituti fanno solo 80% (direi la maggior parte) ma potrebbe essere spesso un "100%".

guarda dipende molto dalla persone che hai davanti, nel senso che almeno dalle mie parti le banche hanno più immobili delle imprese edilizie, quindi se riescono a vendere e rientrare subito dei soldi dati per il mutuo cantiere, solitamente danno un aiuto più consistente.

[Glorifindel]

http://www.corriere.it/economia/leconomia/cards/mutui-inflazione-cosi-cambiano-rate-videol-economia-gratis/single-famiglie-professionisti-chi-tenta-surroga_principale.shtml?refresh_ce-cp

[Slurpix]

Quindi "potrebbero" anche valutare un 10.000 in più per far passare un mutuo all'80% , se la clausola è "compro l'immobile solo con mutuo 80%". Sempre ipotizzando eh... ma con questo discorso torna l'affermazione che mi ha fatto un'agente immobiliare dicendomi che questo "giochino" è fattibile. Senza contare a questo punto che alcuni istituti fanno solo 80% (direi la maggior parte) ma potrebbe essere spesso un "100%".

se mai te la valutano a meno l'immobile piu che in piu -.-

[Glorifindel]

stavo studiando un po' mutuionline (ogni tanto ci torno su per verificare come vanno le cose)... ho trovato un mutuo tasso misto di Deutsche Bank che o è una loro invenzione pubblicitaria per attirare nuovi clienti che poi non può essere concessa o c'è qualcosa che sfugge in ogni caso.

In pratica, senza star lì a dire tutti i parametri, con "mutuo pratico a tasso misto rivedibile ogni 5 anni, partenza fisso" di Deutsche Bank mi dà un fisso di 1,07% (IRS 5A + 0,85% spread) e pure l'assicurazione incendio e scoppio gratis a carico della banca (wtf? ok che adesso in molte banche si paga tipo 3-400 euro 1 volta sola e si è assicurati per tutto il mutuo, ma son cmq soldi in meno).

La questione che resta da chiarire è come funziona per Deutsche Bank questo tipo di mutuo misto; ogni 5 anni posso scegliere tra fisso e variabile. Se scelgo fisso mi applicano l'IRS 5A + spread che resta sempre 0,85% - altrimenti per chi sceglie variabile per il quinquennio successivo c'è l'Euribor 3M su 360gg, spread sempre 0,85% se ho letto bene.

Ma quindi a scadenza dei 5 anni mi viene riapplicato il tasso, fisso o variabile che sia, di quel preciso momento (ovvero del nuovo quinquennio)? Quindi partire oggi con un fisso del 1,07% e volerlo mantenere così per 20 anni è in realtà impossibile (a differenza di quanto avviene con un tasso fisso puro), poichè ogni 5 anni mi si applica l'IRS 5A di quel momento, esatto? In genere i tassi misti funzionano così?

Perchè, al di là del fatto che ora come ora converrebbe partire con un variabile per i prox 5 anni e poi al limite passare ad un fisso (ma dipenderà poi dal mercato ovviamente), anche partendo con un fisso basso oggi per 5 anni, poi ci si ritroverebbe comunque lo scalino del nuovo fisso futuro... vanificando sostanzialmente il vantaggio di sottoscrivere oggi un tasso fisso più basso.
In sostanza, tanto varrebbe sottoscrivere un variabile a rigor di logica con un misto che mi alza comunque il tasso nel tempo.

Non so, fate una prova anche voi facendo qualche simulazione coi tassi misti ed importi sotto il 50% del valore dell'immobile... probabilmente mi sono spiegato da cani, ma non è facile farlo per iscritto in poche righe.

[finalyoko hellslayer]

che opinione avete in merito ai "mediatori creditizi" ??? Mi sono imbattuto in agenzia Tecnocasa e KIRON , praticamente mi hanno promesso di "sopravvalutare" l'immobile permettendomi così di fare con un mutuo 80% la copertura totale dell'immobile, senza avere tassi da "100%".
Tutto senza provvigioni o cose particolari e solo in caso di buona riuscita della cosa.
Sono "enti" affidabili ??? Mai avuto a che fare.... però essendo affiliati non mi sembra una cattiva idea.

[dariuz]

son abbastanza sicuro che sia illegale :sneer:

e comunque se non erro oltre alla tua perizia la banca fa la sua e prende il valore più basso fra i due

[Glorifindel]

comunque riprendendo il discorso sull'ammortamento alla francese... il fatto di avere un variabile nei primi anni con questo tipo di ammortamento è particolarmente conveniente soprattutto se, grazie alla Bersani, uno decide di estinguere anticipatamente il mutuo senza costi.

Esempio: se devo scegliere tra un variabile ed un fisso su un arco di 20 anni, oggi ho entrambi a livelli bassi e sono indeciso perchè a) potrei perdere il treno del fisso così basso (storicamente parlando) e b) il variabile ancora più basso è davvero allettante.
Secondo me, cruciale per la scelta, è appunto la decisione di volerlo chiudere anticipatamente questo mutuo. Perchè in questo caso, mettiamo che io decida di chiuderlo dopo 10-12 anni, potendo restituire la somma restante in un'unica soluzione, allora avrò avuto massimo beneficio dal variabile nell'ammortamento alla francese, avendo pagato le rate più basse possibili nel periodo in cui stavo restituendo più interessi che capitale. La quota di capitale restante, da restituire in una sola rata, non avrà interessi maturati e quindi sono a posto.

Ma se decido, in ogni caso, di portare il mutuo fino alla sua scadenza (20 anni nell'esempio), il discorso dell'ammortamento non assume particolare rilevanza. Sarà più importante, a parità di periodo, valutare l'andamento medio del tasso (sempre uguale per il fisso, da calcolare a fine mutuo per il variabile).
Alla fine dei 20 anni, che io abbia restituito prima più interessi e poi più capitale mi interessa poco. Mi interessa sapere se il mio tasso fisso costante mi sia costato di più a fine mutuo rispetto al tasso medio variabile applicato nello stesso periodo temporale, sul medesimo importo.
Questo perchè tanto decido di pagare tutte le rate secondo il piano di ammortamento, senza anticipare nulla.

Sbaglio qualcosa?

edit:

mi integro da solo: in realtà facendo qualche simulazione, ci sarebbe un abbassamento del capitale residuo più rapido nei primi anni con un tasso variabile, posto che la rata "tipo" del presunto piano di ammortamento deve avere ripartizione costante (anche se sappiamo che per il variabile il piano di ammortamento poi cambia di periodo in periodo). Quindi poi, anche alzandosi il tasso variabile, andrebbe considerato su un capitale residuo minore rispetto al tasso fisso mantenuto nello stesso periodo (caso attuale, del variabile < fisso).
Insomma tutto dipende dalle prospettive di crescita di questo benedetto variabile. Se cresce di colpo dopo il periodo di stagnazione in basso, allora si può avere qualche rammarico... con una crescita più moderata invece potrebbe risultare più conveniente anche nel caso in cui il variabile medio > fisso sul periodo considerato (20 anni). Eh vai ad avere la sfera di cristallo :sneer: