Prima casa

[Mellen]

Non trovo informazioni online, nel senso che partono pipponi ma non trovo la risposta ad una domanda banale che però non mi trova convinto.

"prima casa" (e quindi le agevolazioni connesse ad essa) si intende la prima casa che si acquista nella propria vita o la casa "principale" che ti attesti?
Uno può cambiare prima casa?

La domanda è legata al mutuo che io e mia moglie vorremmo fare.
Sposati senza comunione e non sappiamo se intestare ad entrambi o a solo uno per tenersi "lo slot" in caso di altro acquisto.
Oppure uno può togliersi il bollino e spostarlo su un nuovo acquisto?

[Dr.Doomed]

https://www.mutuionline.it/news/mutuionline-informa/benefici-sulla-prima-casa-come-ottenerli-e-quando-si-possono-perdere-00029039.asp

https://www.laleggepertutti.it/239856_si-possono-avere-due-mutui-prima-casa#:~:text=Dipende%20da%20come%20si%20vuole%20in terpretare

Qui dice che e` la principale abitazione (dove risiedi). Da quello che leggo, sembra che tu possa provare a fare il furbetto, ma copia sposata con coniugi residenti in due posti diversi suona male e ti esponi a controlli.
Ma non sono un esperto.

[San Vegeta]

è l'abitazione dove risiedi. Se è casa tua e vi risiedi, è considerata prima casa.

[Mellen]

Stiamo ragionando se fare il mutuo insieme o intestarlo solo a uno.
La domanda era anche legata ad una situazione particolare col mio lavoro.
Fino a due anni fa, lavoravo in altra città quindi stavamo separati 5gg/week.

Era per capire se, dovesse risuccedere, posso "togliermi" quel mutuo e farne un altro considerando anche la nuova casa come prima

[Drako]

Ma intendi se dovessi comprare una nuova casa dove hai il nuovo lavoro?

Se vendi la vecchia è sempre prima casa, se volete tenerne due con due mutui diversi e non siete in comunione dei beni forse contano entrambe come prima, ma non sono sicuro.

Chiedo alla mia compagna che ne sa più di me e ti faccio sapere in base alla risposta.

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[Incoma]

Credo che ogni persona fisica possa avere una sua prima casa, l'importante è rispettare i requisiti.
In caso di due coniugi ciascuno dovrebbe poter avere la sua prima casa, non necessariamente la stessa.

[Lupoazzurro]

Credo che ogni persona fisica possa avere una sua prima casa, l'importante è rispettare i requisiti.
In caso di due coniugi ciascuno dovrebbe poter avere la sua prima casa, non necessariamente la stessa.Dovrebbe essere così, però mi pare che per essere considerata prima casa l'intestatario debba avere anche la residenza lì.
Se non sbaglio era una misura presa per evitare che le seconde case venissero intestate ai coniugi per godere anche su quelle dei benefici x la prima casa

Però onestamente non ne sono sicuro.



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[Boroming]

https://www.investireoggi.it/fisco/imu-moglie-e-marito-salta-lesenzione-per-comuni-diversi/

hanno cambiato di recente.

almeno per quanto riguarda l'esenzione imu per prima casa

marito e moglie se hanno residenza diverse non possono avere due "prime" case e su una delle 2 devi pagare imu

per altri benefici non so

[holysmoke]

Agevolazione prima casa la hai solo sulla prima, se la compri insieme alla moglie/compagna, la casa al mare sara cmq seconda casa a chiunque la si intesti. Mi pare che dal 2% si passa al 9%.

[Drako]

Si da quello che mi dicono anche se non sei in comunione la casa è comunque al 50% e poi c'è il problema residenza.

[Dr.Doomed]

In che senso? Se uno dei coniugi e` il solo intestatario della casa (non parlo del mutuo), quello e` il solo proprietario.
Purtroppo conosco alcuni casi tristi in cui una coppia ha acquistato assieme, intestato ad uno solo dei partner per convenienza e poi si sono separati, con quello intestatario che si e` portato via tutto.
Se ho ben capito, il problema di Mellen e` sul mutuo per l'acquisto, se farlo di coppia o solo uno della coppia. Nel secondo caso, il non intestatario del mutuo (purche` non risulti cointestataio della casa qui acquistata) potrebbe usufruire in teoria di un prestito se andasse poi ad acquistare un'altra casa per se` e vi si trasferisse.
Per come la vedo io, il problema principale e` quello della residenza, che entro tempi brevi va spostata nel luogo della nuova casa: se il lavoro li divide e di fatto rende reale che moglie e marito risiedano in luoghi diversi non credo sia un problema, ma diversamente potrebbero (immagino) fare contestazioni in caso di controllo.
Peraltro, se acquisti con mutuo prima casa hai anche un obbligo di residenza in quel luogo per un certo tot di anni.. a meno che tu non venda e ricomperi un'altra casa nel giro di 1 anno

[holysmoke]

la residenza è presa in considerazione solo per l'imu...

[Mellen]

Vi ringrazio per le risposte.

Come detto, non abbiamo la comunione dei beni e diciamo che per onestà volevamo essere proprietari al 50% della casa e del mutuo (non pensiamo ovviamente al peggio, ma... Ci siamo capiti..)

Però, se dovesse accadere un nuovo trasferimento, se io "mi tolgo" da quel contratto, e acquisto una nuova casa in un altro comune e sposto la residenza, ottengo cmq eventuali benefici per prima casa se dovessi fare un nuovo mutuo? O mi sarei bruciato avendo già usufruito per l'altra?

Cioè, è possibile / facile togliersi dalla proprietà di una casa cedendo la propria metà?

[Verci]

da quanto ti sei unito in matrimonio, bene o male hai detto addio alla tua indipendenza, e non centra nulla se sei in regime di comunione o separazione.

Le agevolazioni prima casa per le imposte di registro (2% vs 9%) si applicano ad un solo immobile all'interno dell'ambito familiare.
Pertanto la risposta dovrebbe essere che qualsiasi immobile oltre la prima casa, non può essere considerato prima casa ai fini della imposta di registro (a meno di alienare la precedente prima casa e quindi sostituire la prima casa).

Il trucchetto di avere 2 prime case lo puoi fare se intesti il nuovo immobile al figlio maggiorenne e sposti la sua residenza nella seconda casa (in questo modo però non lo puoi più dichiarare come figlio a carico nella tua dichiarazione dei redditi).

Discorso IMU è più complicato, ma di fatto ad oggi dovrebbe valere la regola del sukisuki, per cui se sei sposato la coppia ha solo 1 esenzione IMU possibile.

Fatti due conti se ti conviene divorziare e da privati cittadini potrete accedere due volte alle varie agevolazioni.





cit:

Prima di tutto occorre specificare che due persone sposate possono avere residenza diversa senza problemi legali o tributari, ma dover spostare la residenza di uno dei due può avere conseguenze dal punto di vista fiscale.
Se stabilita in modo consensuale, la diversa residenza non comporta l’esclusione di uno dei due coniugi dal nucleo familiare, ma la coppia dovrà indicare quale delle due case dovrà essere considerata abitazione principale. L’immobile principale, infatti, sarà quello che godrà dei benefici fiscali, come l’esenzione dal pagamento della Tasi e dell’Imu, o ad esempio, i Bonus Prima Casa.

[Mellen]

temo che il reply di Verci tolga tutti i dubbi quindi alla fine, intestarla solo a lei o intestarla ad entrambi, cambia nulla e se anche dovessi trasfermi altrove anche cambiando residenza, rimarrebbe "prima casa" quella che acquisteremmo ora.

[Shub]

Spero non compri in centro a Firenze....

[Mellen]

Spero non compri in centro a Firenze....

proviamo a Rovezzano

[Darkmind]

temo che il reply di Verci tolga tutti i dubbi quindi alla fine, intestarla solo a lei o intestarla ad entrambi, cambia nulla e se anche dovessi trasfermi altrove anche cambiando residenza, rimarrebbe "prima casa" quella che acquisteremmo ora.

Se già metti in preventivo possibili spostamenti non so quanto abbia senso prendere casa dal momento che a quanto dici ti troveresti a dover comunque mantenere due abitazioni

[Shub]

proviamo a Rovezzano

Ahh ok perché in centro è improponibile.. comunque ci sono belle zone li, Girone, Bagno a Ripoli, volendo anche Fiesole ma li costa di più.

[Mellen]

Se già metti in preventivo possibili spostamenti non so quanto abbia senso prendere casa dal momento che a quanto dici ti troveresti a dover comunque mantenere due abitazioni

quando mi sono messo a vedere quanto spendo per 30anni di affitto dove sto ora e quanto spenderei mettendo insieme spese+mutuo (30anni) per la casa che stiamo valutando, mi viene male vista la differenza minima..
Ma si guarda ad un futuro. il mattone anche se svalutato, è una certa sicurezza (e con i tassi di mutuo di adesso, sarebbe assurdo non approfittare).

Il mio spostamento non dovrebbe essere sicuro, anzi... con lo Smart Working ho dato enorme dimostrazione di come il mio lavoro non necessiti di essere sempre presente e col fiato sul collo della gente.
Ma la mia società potrebbe mandarmi altrove e non vorrei pentirmi tra 4-5 anni di essermi "bruciato" la prima casa per questo.

Ma diciamo che ho capito il tuo intervento (che anche un amico ha confermato proprio stamattina)

[Mellen]

Ahh ok perché in centro è improponibile.. comunque ci sono belle zone li, Girone, Bagno a Ripoli, volendo anche Fiesole ma li costa di più.

Rovezzano è un po' fuori ma nemmeno troppo considerando che potrei comunque andare a piedi in ufficio (3km a piedi) e se volessimo andare in centro ci sta il trenino e il bus (o in 1h a piedi)

[Verci]

da un punto di vista puramente finanziario, acquistare la casa in cui si vive è una stronzata

[Incoma]

da un punto di vista puramente finanziario, acquistare la casa in cui si vive è una stronzata

Intendi dal punto di vista dell'investimento?

Secondo me se si tratta di acquisire l'immobile di residenza è difficile dare un giudizio decontestualizzato, no?

[Hador]

da un punto di vista puramente finanziario, acquistare la casa in cui si vive è una stronzata

bhe oddio a parità di costo mensile di solito con la proprietà riesci ad avere una casa di qualità superiore. Se lo scopo è ottimizzare il risparmio vievere in una roulotte in campeggio è la scelta migliore, però come dire, occorre aggiungere qualche variabile all'equazione :D

[Verci]

Intendi dal punto di vista dell'investimento?

Secondo me se si tratta di acquisire l'immobile di residenza è difficile dare un giudizio decontestualizzato, no?

di base si fa un debito su qualcosa che non rende nessun guadagno, anzi genera ulteriori spese.
quindi è il peggior debito che si possa fare. Visto che per la banca si è "capienti" per (boh, ipotizzo) 200k di prestito, molto meglio farseli dare e metterli a reddito. Anche con operazioni minime con rendimento 10%/anno finisce che dopo gli ipotetici 20 anni di mutuo in un caso si è rimasti poveri, nell'altro caso si è diventati ricchi.


in grandi soldoni spicci eh... la realtà è più complessa, ma è giusto per rendere l'idea.


ps. parlo da possessore di casa, perchè nella casa noi non la vediamo come un modo di fare soldi, ma un servizio primario da acquistare, al pari di cibo e cure mediche.

[Hador]

operazioni minime e 10% annuo? L'estimate return sul SP500 una volta era il 4%. Aggiornato e considerando inflazione più verso il 2%. Gli ultimi 10 anni hanno un po' drogato la percezione di cosa sia la realtà. In generale, farsi prestare soldi per investirli è la cosa più rischiosa (e tendenzialmente stupida, dato che ti giochi letteralmente il culo) che si possa fare :D

[Darkmind]

di base si fa un debito su qualcosa che non rende nessun guadagno, anzi genera ulteriori spese.
quindi è il peggior debito che si possa fare. Visto che per la banca si è "capienti" per (boh, ipotizzo) 200k di prestito, molto meglio farseli dare e metterli a reddito. Anche con operazioni minime con rendimento 10%/anno finisce che dopo gli ipotetici 20 anni di mutuo in un caso si è rimasti poveri, nell'altro caso si è diventati ricchi.


in grandi soldoni spicci eh... la realtà è più complessa, ma è giusto per rendere l'idea.


ps. parlo da possessore di casa, perchè nella casa noi non la vediamo come un modo di fare soldi, ma un servizio primario da acquistare, al pari di cibo e cure mediche.

Tu per la banca non sei capiente per 200k altrimenti non ti metterebbero l'ipoteca. Tu sei sufficientemente capiente per affrontare le rate del mutuo. Il fatto che te lo concedano poi è anche legato che essendo un operazione a basso rischio la banca accantona meno liquidità e anzi usa determinate operazioni proprio per aiutarne altre che prendono accostamenti maggiori.

L' acquisto sarebbe una cazzata perché mentre le vecchie generazioni saltavano in poco tempo il debito andando a togliere una voce alle uscite mensili prima o poi, al giorno d'oggi nella normalità dei casi un mutuo si fa dai 20 ai 25 se non anche 30 anni andando così ad avere una spesa costante per quasi tutta la vita. A conti fatti andando in affitto a vita hai l'opportunità di modellare la tua locazione secondo le tue esigenze, avere i guasti a carico del padrone di casa e soprattutto essere liberi di potersi spostare senza preoccupazioni in quanto non legati a certi impegni.
Questo tralasciando il fatto che quasi nessuno ragiona così perché il possedere la propria casa per tutti è paradossalmente sinonimo di sicurezza e stabilità

[Hador]

Tu per la banca non sei capiente per 200k altrimenti non ti metterebbero l'ipoteca. Tu sei sufficientemente capiente per affrontare le rate del mutuo. Il fatto che te lo concedano poi è anche legato che essendo un operazione a basso rischio la banca accantona meno liquidità e anzi usa determinate operazioni proprio per aiutarne altre che prendono accostamenti maggiori.

L' acquisto sarebbe una cazzata perché mentre le vecchie generazioni saltavano in poco tempo il debito andando a togliere una voce alle uscite mensili prima o poi, al giorno d'oggi nella normalità dei casi un mutuo si fa dai 20 ai 25 se non anche 30 anni andando così ad avere una spesa costante per quasi tutta la vita. A conti fatti andando in affitto a vita hai l'opportunità di modellare la tua locazione secondo le tue esigenze, avere i guasti a carico del padrone di casa e soprattutto essere liberi di potersi spostare senza preoccupazioni in quanto non legati a certi impegni.
Questo tralasciando il fatto che quasi nessuno ragiona così perché il possedere la propria casa per tutti è paradossalmente sinonimo di sicurezza e stabilitàanche se affitti hai una spesa costante per tutta la vita, con la differenza che non finisce mai, e che coi tassi attuali, costa di più.
Il punto è che è un discorso che dipende troppo dal mercato in cui ci si colloca. Se uno ragiona su posti in cui gli affitti costano poco e in cui c'è un mercato stagnante, l'affitto è sicuramente meglio. Pagando un affitto sostenibile hai casa senza rischi di svalutazione o di difficoltà di affittare.
Se uno ragiona su Milano, ad esempio, direi che il tuo discorso viene abbastanza a cadere. L'affitto ti prosciuga e non ti lascia un cazzo in mano, mentre il mercato anche se cadesse, non cadrà mai così tanto da rendere l'acquisto una perdita rispetto all'affitto.

Di solito chi è per l'affitto ha: 1) un sacco di soldi, quindi ha la sicurezza sempre di poter affittare qualcosa che gli piace e di non avere mai problemi; 2) altri immobili di proprietà di backup. Gente con le pezze al culo che amava l'affitto non la ho mai conosciuta :D

[Wolfo]

di base si fa un debito su qualcosa che non rende nessun guadagno, anzi genera ulteriori spese.
quindi è il peggior debito che si possa fare. Visto che per la banca si è "capienti" per (boh, ipotizzo) 200k di prestito, molto meglio farseli dare e metterli a reddito. Anche con operazioni minime con rendimento 10%/anno finisce che dopo gli ipotetici 20 anni di mutuo in un caso si è rimasti poveri, nell'altro caso si è diventati ricchi.
in grandi soldoni spicci eh... la realtà è più complessa, ma è giusto per rendere l'idea.
ps. parlo da possessore di casa, perchè nella casa noi non la vediamo come un modo di fare soldi, ma un servizio primario da acquistare, al pari di cibo e cure mediche.

stai facendo un discorso un po' distante dalla realtà; di fatto la banca ti accorda il mutuo in base alla capienza massima che ti puoi permettere mensilmente con il tuo reddito netto. Non puoi quindi affermare meglio farsi prestare 200k piuttosto che prendersi la casa , perchè la banca salvo redditi e garanzie pazzesche oggi non ti accorda 200mila euro di prestito da poter spendere come salcazzo vuoi, in ogni caso avrebbe un tasso d'interesse anche quello da dedurre da eventuali rendite finanziarie. Con i tassi così bassi e in un momento di mercato immobiliare abbastanza fiacco si possono trovare buone occasioni, e la prima casa non si compra per speculare ma per non gettare quattrini dalla finestra ogni mese per anni e anni. Poi ovviamente tutto dipende da quanto si guadagna, che progetti si hanno ecc...

[Verci]

operazioni minime e 10% annuo? L'estimate return sul SP500 una volta era il 4%. Aggiornato e considerando inflazione più verso il 2%. Gli ultimi 10 anni hanno un po' drogato la percezione di cosa sia la realtà. In generale, farsi prestare soldi per investirli è la cosa più rischiosa (e tendenzialmente stupida, dato che ti giochi letteralmente il culo) che si possa fare :D

non si guadagna solo giocando con le azioni tesla ;-)

se ti danno 200k per una casa, invece che prenderla per abitarci la prendi per rivenderla a guadagno


non pretendo che mi capiate e probabile che sia io sbagliato.
Però farsi prestare soldi per metterli in qualcosa che non frutta guadagno, a livello puramente di finanza personale è sbagliato.

[Verci]

stai facendo un discorso un po' distante dalla realtà; di fatto la banca ti accorda il mutuo in base alla capienza massima che ti puoi permettere mensilmente con il tuo reddito netto. Non puoi quindi affermare meglio farsi prestare 200k piuttosto che prendersi la casa , perchè la banca salvo redditi e garanzie pazzesche oggi non ti accorda 200mila euro di prestito da poter spendere come salcazzo vuoi, in ogni caso avrebbe un tasso d'interesse anche quello da dedurre da eventuali rendite finanziarie. Con i tassi così bassi e in un momento di mercato immobiliare abbastanza fiacco si possono trovare buone occasioni, e la prima casa non si compra per speculare ma per non gettare quattrini dalla finestra ogni mese per anni e anni. Poi ovviamente tutto dipende da quanto si guadagna, che progetti si hanno ecc...
no infatti. La banca ti da soldi a tasso basso per il mercato immobiliare

invece che usarli per comprarti la casa in cui vivere, da un punto di vista meramente non emotivo, è meglio farteli dare per prendere una appartamento "occasione" per rivenderlo a guadagno.
tutto qui

[Wolfo]

capisco il ragionamento è ci sta in questi termini.

[Hador]

non si guadagna solo giocando con le azioni tesla ;-)

se ti danno 200k per una casa, invece che prenderla per abitarci la prendi per rivenderla a guadagno


non pretendo che mi capiate e probabile che sia io sbagliato.
Però farsi prestare soldi per metterli in qualcosa che non frutta guadagno, a livello puramente di finanza personale è sbagliato.

no perchè in un posto devi vivere. Il guadagno dell'acquisto sta nel non pagare l'affitto. Ora il caso svizzero mio si applica difficilmente all'italia dato che io non ho ammortamento, ma una casa come la mia costa di affitto MINIMO il triplo di quello che pago di mutuo + tasse.
avessi usato quei soldi per comprare un appartamento a reddito, avrei comunque dovuto pagare un affitto io per vivere, e il saldo sarebbe stato negativo.
Questo fermorestando che il 10% annuo in mercato immobiliare, oggi, non lo fai neanche se preghi

[Wolfo]

credo che l'immobiliare vada assolutamente contestualizzato, da un area all'altra di uno stesso comune possono esserci variazioni altissime, da una regione all'altra poi non parliamone.

[Verci]

no perchè in un posto devi vivere. Il guadagno dell'acquisto sta nel non pagare l'affitto. Ora il caso svizzero mio si applica difficilmente all'italia dato che io non ho ammortamento, ma una casa come la mia costa di affitto MINIMO il triplo di quello che pago di mutuo + tasse.
avessi usato quei soldi per comprare un appartamento a reddito, avrei comunque dovuto pagare un affitto io per vivere, e il saldo sarebbe stato negativo.
Questo fermorestando che il 10% annuo in mercato immobiliare, oggi, non lo fai neanche se preghi

immobiliare ita e swiss non puoi minimamente confrontarli

[Hador]

immobiliare ita e swiss non puoi minimamente confrontarli
comunque resta il problema di location.
Fratello di mia moglie compra casa 8 anni fa circa fuori piacenza, or la casa vale i 2/3 del prezzo di acquisto.
Mia sorella compra casa a Milano tipo 2 mesi prima della crisi di lehman brothers, all'apice assoluto del mercato immobiliare, la ha rivenduta di recente in un mese e guadagnandoci un po' (non ricordo i numeri precisi ma circa un 10% sul prezzo di acquisto, poco su 10 anni, ma ripeto il suo era un po' il caso peggiore).

[Incoma]

Boh io sono molto basico ma quando nel 2006 la famiglia si è allargata imponendo il cambio casa il costo mensile di un mutuo ventennale equivaleva alla rata di affitto mensile di immobili congrui, quindi, non avendo prospettive/esigenze a medio/lungo termine di muovermi da qui o di cambiare casa, non vedo come potesse essere meglio l'affitto.

[Darkmind]

Boh io sono molto basico ma quando nel 2006 la famiglia si è allargata imponendo il cambio casa il costo mensile di un mutuo ventennale equivaleva alla rata di affitto mensile di immobili congrui, quindi, non avendo prospettive/esigenze a medio/lungo termine di muovermi da qui o di cambiare casa, non vedo come potesse essere meglio l'affitto.

perché nel medio lungo periodo non hai prospettive i trasferimento. Rimane comunque il fatto che a meno di non avere immobili in zone non soggette a svalutazione (comodità ai servizi magari in città dinamiche) l'acquisto di una casa rimane più legato a un'idea di risparmio che a una convenienza effettiva. Questo a prescindere dal fatto che anche io ho comprato casa e se mai dovessi cambiarla opterei per vendita e acquisto anziché vendita e anni di affitto.

[Mellen]

Il ragionamento di Verci mi è passato per la testa e ho fatto un conto spannometrico di quanto spendiamo di affitto per 30anni dove stiamo ora (una casa che avrebbe bisogno di qualche aggiustatina ma minima e che per posizione e prezzo è un'occasione).
Praticamente considerando il mutuo e i soldi che ridaremmo indietro alla banca, alla fine dei 30anni, pagheremmo una cifra vicina.
Ma se fossi in affitto, alla fine dei 30anni sono senza nulla in mano, grazie al mutuo, avrò una proprietà che a meno di casi estremi, potrò rivendere e guadagnarci qualcosa se volessi.

La scelta di un mutuo a 30 richiedendo una cifra superiore è legata al fatto di avere una rata più bassa (visto che lo scaglione inferiore non lo raggiungeremmo) e probabilmente la differenza andremo a investirla.

Avevamo anche pensato di mantenere l'affitto e investire in una casa in un luogo turistico da tenere per noi o affittare in alcuni periodi visto che per certe zone, avremmo potuto anche acquistare senza mutuo.

[Shub]

Il mattone è sempre una rendita... non a breve termine come detto, quando fai un affitto a fine ciclo ti rimane stocazzo, a fine mutuo hai una casa. Magari svalutata ma la hai comunque e puoi rientrare in parte, o se sei stato oculato/fortunato, prenderci su i soldi e guadagnarci.

[holysmoke]

Mentre pagare un affitto 30 anni è intelligente? Regaliamoli i soldi a sto punto...
Dopo 30 anni puoi vendere o lasciare ai figli qualcosa, puoi perdere qualcosa per il mercato immobiliare o puoi guadagnarci se migliori la casa a spese zero tipo in questo periodo di 110%

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[San Vegeta]

l'affitto ha senso solo se ci si sposta frequentemente, prechè comprare e rivendere casa ha un costo, oltre che far perdere tempo ed energie. Ma se compri per starci, per affittarla, o per venderla a guadagno, non c'è proprio paragone.
Poi ora che il governo da un sacco di incentivi, chi ha soldi dovrebbe comprare case mezze scassate, aggiustarle, e rivenderle fra 10 anni

[Verci]

Poi ora che il governo da un sacco di incentivi, chi ha soldi dovrebbe comprare case mezze scassate, aggiustarle, e rivenderle in 2 mesi

fixed

[San Vegeta]

fixed

Non credo che dopo 2 mesi uno riesca a farci un gran guadagno, mentre se ci abiti (non pagando l'affitto) e aspetti che il mercato immobiliare cresca, in teoria guadagni... no?

[Verci]

Non credo che dopo 2 mesi uno riesca a farci un gran guadagno, mentre se ci abiti (non pagando l'affitto) e aspetti che il mercato immobiliare cresca, in teoria guadagni... no?

ni... troppe variabili e la prendi in culo facile.
Meno rischioso acquistare, ristrutturare, vendere al volo.
Rinse and repeat per far girare il capitale il più veloce che puoi.

Acquisti e vendi con le stesse condizioni di mercato; il mercato immobiliare, seppur fluttuante non hai variazioni del 100%/giorno stile bitcoin, ha movimenti cmq lenti.
Tutto sta nel trovare acquisto a prezzo molto basso, avere dei buoni contatti per fare le ristrutturazioni e poi rivendere bene.



citando un programma famoso di house flipping "compriamo le peggiori case nei migliori quartieri per ristrutturarle e trarne profitto"

[Mellen]

Avete mai ristrutturato casa?
Perché forse avete tempistiche un po' sballate.

Mi sono informato e tra costi non aspettati, problematiche che arrivano d'improvviso...
I programmi zompano sempre

E anche per rivendere, fidatevi che non è così immediato.

Per fare "Rinse e repeat" devi essere molto fortunato

[Dryden]

Meno rischioso acquistare, ristrutturare, vendere al volo.
Rinse and repeat per far girare il capitale il più veloce che puoi.


Domanda, lo hai mai fatto o son solo teorie?
In vita mia non ho mai visto, e non sto esagerando, rispettate tutte le condizioni e gli accordi in fase vendita, ristrutturazione, rivendita. C'è sempre stato qualcosa di imprevisto, taciuto, inpensato che ha dilatato\cambiato i tempi previsti. Agenzie immobiliari che non dichiarano che la casa sul quale stai chiedendo il mutuo ha l'intero piano terra non abitabile, ditte di ristrutturazione che tiran su muri storti e si rifiutano di rifarli dritti, costruttori che dichiarano cose che in realtà non hanno mai realizzato etc.
Io personalmente non mi lancerei mai in un business del genere in Italia, salvo non fossi figli di puttana peggio di sta gente.

[Galandil]

ni... troppe variabili e la prendi in culo facile.
Meno rischioso acquistare, ristrutturare, vendere al volo.
Rinse and repeat per far girare il capitale il più veloce che puoi.

Acquisti e vendi con le stesse condizioni di mercato; il mercato immobiliare, seppur fluttuante non hai variazioni del 100%/giorno stile bitcoin, ha movimenti cmq lenti.
Tutto sta nel trovare acquisto a prezzo molto basso, avere dei buoni contatti per fare le ristrutturazioni e poi rivendere bene.



citando un programma famoso di house flipping "compriamo le peggiori case nei migliori quartieri per ristrutturarle e trarne profitto"

Forse ti sfugge l'esistenza di una cosa chiamata plusvalenza immobiliare. Entro i primi 5 anni devi pagare *minimo* il 23% (da aggiungere ai redditi per l'IRPEF) o usare l'imposta sostitutiva del 26%. Se mi spieghi come fai a comprare e rivendere in tipo 1 anno o meno un immobile e farci più del 26% di ricarico (e lasciamo perdere le spese di contorno come notaio quando si acquista, ecc.)...

[Mellen]

.... (e lasciamo perdere le spese di contorno come notaio quando si acquista, ecc.)...

cristo, non farmici pensare alle spese....

[holysmoke]

credo sia solo teoria che pratica...

[San Vegeta]

Verci, secondo me quello che descrivi è il caso ottimale. Ma non è facile vendere una casa messa a posto... le case costano, non sono tutti pieni di soldi

[San Vegeta]

Comunque, già che ci siamo, vi descrivo cosa è accaduto a metà anni 90, quando i miei finalmente riuscirono a costruire casa sopra la vecchia casa.
C'era da tirare giù il piano terra, rinforzare le fondamenta, costruire il primo piano e "spostare" il piano soffitta più in sù. E poi ovviamente fare impianti, piastrellare, comprare mobili, ecc

1) Mentre stendevano la struttura del primo piano, fanno una mega cazzata, non ricordo cosa, ma bisogna tirarlo giù e rifarlo. La ditta voleva che pagasse mio padre, mio padre gli ha fatto il gesto dell'ombrello e si è perso un anno in causa, che ovviamente abbiamo vinto
Struttura finita, andiamo a scegliere le piastrelle per i pavimenti e mattonelle per cucina e bagni, e piastrelle per le scale.
2) Montano tutto al contrario (perchè costava di più e il loro margine era più alto): piastrelle zona notte al posto di quelle della zona giorno, e viceversa. Il marmo dei pianerottoli al posto degli scalini, e viceversa.
3) Sui muri dei bagni ci dovevano essere dei bei disegni: hanno messo le mattonelle a caso, ora le pareti sembrano un quadro cubista fatto da uno malato di Parkinson.
4) porta scorrevole tra salotto e cucina: montata male, ha sempre ballato.
5) Impianto elettrico e luci: hanno messo prese singole ovunque, e i led delle luci guida han sempre fatto l'effetto stroboscopico.
6) i corrimano delle scale: sono 4 rampe, quindi 4 "pannelli" con 8 sbarre (4 corrimano e 4 sbarre sotto... non so se mi sono spiegato. Cmq 7 sbarre di lunghezza uguale e 1 più corta. Quindi abbiamo un corrimano storto perchè non l'hanno mai aggiustata.

La maggior parte dei danni sono stati volontari, però sopratutto per il 6, bisogna essere proprio deficienti per tagliare 8 sbarre di cui una più corta di 30cm e non accorgersene.

Il mio terrore nel ristrutturare casa è che io muoia di infarto mentre litigo con chi fa danni o che io muoia accoltellato da uno di questi perchè non lo pago finchè non rimette tutto a posto.

[holysmoke]

Ma qnd facevano i lavori voi dove eravate?

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[Incoma]

Comunque, già che ci siamo, vi descrivo cosa è accaduto a metà anni 90, quando i miei finalmente riuscirono a costruire casa sopra la vecchia casa.
C'era da tirare giù il piano terra, rinforzare le fondamenta, costruire il primo piano e "spostare" il piano soffitta più in sù. E poi ovviamente fare impianti, piastrellare, comprare mobili, ecc

1) Mentre stendevano la struttura del primo piano, fanno una mega cazzata, non ricordo cosa, ma bisogna tirarlo giù e rifarlo. La ditta voleva che pagasse mio padre, mio padre gli ha fatto il gesto dell'ombrello e si è perso un anno in causa, che ovviamente abbiamo vinto
Struttura finita, andiamo a scegliere le piastrelle per i pavimenti e mattonelle per cucina e bagni, e piastrelle per le scale.
2) Montano tutto al contrario (perchè costava di più e il loro margine era più alto): piastrelle zona notte al posto di quelle della zona giorno, e viceversa. Il marmo dei pianerottoli al posto degli scalini, e viceversa.
3) Sui muri dei bagni ci dovevano essere dei bei disegni: hanno messo le mattonelle a caso, ora le pareti sembrano un quadro cubista fatto da uno malato di Parkinson.
4) porta scorrevole tra salotto e cucina: montata male, ha sempre ballato.
5) Impianto elettrico e luci: hanno messo prese singole ovunque, e i led delle luci guida han sempre fatto l'effetto stroboscopico.
6) i corrimano delle scale: sono 4 rampe, quindi 4 "pannelli" con 8 sbarre (4 corrimano e 4 sbarre sotto... non so se mi sono spiegato. Cmq 7 sbarre di lunghezza uguale e 1 più corta. Quindi abbiamo un corrimano storto perchè non l'hanno mai aggiustata.

La maggior parte dei danni sono stati volontari, però sopratutto per il 6, bisogna essere proprio deficienti per tagliare 8 sbarre di cui una più corta di 30cm e non accorgersene.

Il mio terrore nel ristrutturare casa è che io muoia di infarto mentre litigo con chi fa danni o che io muoia accoltellato da uno di questi perchè non lo pago finchè non rimette tutto a posto.

Io ho fatto una ristrutturazione parziale di casa nel 2014 ed è un'esperienza che preferirei non ripetere. Nonostante la direzione lavori di architetto qualificato ed impresa "tra le migliori su piazza".

Probabilmente, se non fosse stato per uso personale ma per rivendere, alla fine di molte cose me ne sarebbe fregato il giusto, ma mi pare che pensare di farne un'attività "collaterale" extraprofessionale a mo' di investimento sia un approccio un po' semplicistico e superficiale, per i mille fattori che avete elencato.

Parlo senza cognizione di causa, ma ragionando in termini Occamistici se fosse così easy ci sarebbero fior di imprese in grado di farlo meglio e più professionalmente dei privati, quindi mi pare tutta un po' teoria da video di tik tok, dove vedo delle facce lombrosiane di caldaisti plurifalliti con orgoglio, millantare di fortune costruite su acquisto-ristrutturazione-vendita in loop come investimento più remunerativo e meno faticoso di qualunque altro...

[San Vegeta]

Ma qnd facevano i lavori voi dove eravate?

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Il mio povero babbo era lì, ma dopo anni di attesa lui sperava solo che finissero sta cazzo di casa... Non so se al suo posto avrei fatto lo stesso, forse sì, ma io sono decisamente più rissaiolo

[San Vegeta]

Parlo senza cognizione di causa, ma ragionando in termini Occamistici se fosse così easy ci sarebbero fior di imprese in grado di farlo meglio e più professionalmente dei privati, quindi mi pare tutta un po' teoria da video di tik tok, dove vedo delle facce lombrosiane di caldaisti plurifalliti con orgoglio, millantare di fortune costruite su acquisto-ristrutturazione-vendita in loop come investimento più remunerativo e meno faticoso di qualunque altro...

this. fine.

[Galandil]

Io ho fatto una ristrutturazione parziale di casa nel 2014 ed è un'esperienza che preferirei non ripetere. Nonostante la direzione lavori di architetto qualificato ed impresa "tra le migliori su piazza".

Il primo errore è affidarsi agli architetti. :sneer:

Cmq Vegeta, ma chi cazzo avevano assunto i tuoi genitori, la Edil Paperoga? Ok che esiste tanta incompetenza ed incapacità nel settore, ma il tuo racconto è qualcosa da puntata di Twilight Zone eh...

[Incoma]

Il primo errore è affidarsi agli architetti. :sneer:

Guarda, invece è stata l'unica scelta che proprio non rimpiango, ha progettato una serie di soluzioni sia architettoniche che funzionali ed arredative che a noi non sarebbero mai venute in mente.
I 10k meglio spesi di tutta la faccenda.

[Darkmind]

Guarda, invece è stata l'unica scelta che proprio non rimpiango, ha progettato una serie di soluzioni sia architettoniche che funzionali ed arredative che a noi non sarebbero mai venute in mente.
I 10k meglio spesi di tutta la faccenda.

Mi piace come descrivi il recinto della moglie e le "stanze sicure" dei figli :nod:

[Galandil]

Guarda, invece è stata l'unica scelta che proprio non rimpiango, ha progettato una serie di soluzioni sia architettoniche che funzionali ed arredative che a noi non sarebbero mai venute in mente.
I 10k meglio spesi di tutta la faccenda.

Sei stato fortunato, imo, io tutti quelli che ho conosciuto erano qualcosa di indecente, soprattutto sotto l'aspetto funzionale (soluzioni non sense pur di fare i "fighi" artisticamente).

[Dryden]

Cmq Vegeta, ma chi cazzo avevano assunto i tuoi genitori, la Edil Paperoga? Ok che esiste tanta incompetenza ed incapacità nel settore, ma il tuo racconto è qualcosa da puntata di Twilight Zone eh...

Ma guarda che non è per nulla inusuale. Tra me ed i miei conoscenti ne sono capitate di tutti i colori, più o meno gravi, ma tutte riconducibili alla stupidità\menefreghismo di chi faceva e gestiva i lavori.
Dopotutto il settore della piccola edilizia privata campa sfruttando figure con zero istruzione, zero competenze e zero qualifiche, ti aspetti che faccian pure il muro dritto.......? (Storia vera, ad un collega han tirato su il muro per separare camera\corridoio storto, fatto tipo con la pancia, poggiandoci la testiera del letto toccava solo in alto ed in basso ci stava un palmo di mano.....)

[Galandil]

Ma guarda che non è per nulla inusuale. Tra me ed i miei conoscenti ne sono capitate di tutti i colori, più o meno gravi, ma tutte riconducibili alla stupidità\menefreghismo di chi faceva e gestiva i lavori.
Dopotutto il settore della piccola edilizia privata campa sfruttando figure con zero istruzione, zero competenze e zero qualifiche, ti aspetti che faccian pure il muro dritto.......? (Storia vera, ad un collega han tirato su il muro per separare camera\corridoio storto, fatto tipo con la pancia, poggiandoci la testiera del letto toccava solo in alto ed in basso ci stava un palmo di mano.....)

Allora boh, in passato devo essere stato io a sculare nel trovare gente non così incapace. Non che non mi sia successo, tipo un idraulico aveva messo il tubo di scarico di un piatto doccia troppo orizzontale e tendeva a non scaricare bene, però niente di così orripilante come ho letto qui.

[San Vegeta]

Gala, se vuoi, l'anno scorso mi han montato la cucina. La cucina montata male, ma si nota poco, quindi vabbè. Idraulico pagato 150€ per allacciare la cappa al buco, gas, e rubinetto cucina: ha messo la cappa e il tubo tutti storti, il tubo di scarico sotto al lavandino montato in modo che poi non ci si potesse mettere la spazzatura, e ci ha messo un'ora e mezza; ho chiamato un ciappinaro per far aggiustare, 50€ e mezz'ora dopo era tutto in ordine.

[Darkmind]

chi sarebbe il ciappinaro?:scratch:

[Drako]

Per fortuna io me la cavo con un po' di manutenzione semplice in casa, però se posso evitare di spaccarmi la schiena pago volentieri.

Uno scarico di un lavello, un rubinetto, una presa me le posso fare anche da solo. Ora che ho visto come si fa so montare anche un piano cottura (non mi ci sono avventurato da "vergine" solo perchè c'è il gas di mezzo).

Purtroppo ai lavori di ristrutturazione bisogna stare molto dietro, perchè all'operaio di casa tua fondamentalmente non gliene frega un cazzo.

[San Vegeta]

Ma io una cosa non capisco: lui è pagato per fare un lavoro, se lo fa male, non viene pagato... Non gli interessa portare a casa dei soldi, visto che costano anche tanto?
Se mi metti le mattonelle a caso, e non me le vuoi togliere per rimetterle bene a spese tue, io oltre a non pagarti ti denuncio per danni.

P.S. il ciappinaro è quello che fa i ciappini... lavoretti :) In italiano come lo chiami? tuttofare?

[Drako]

Se così fosse sanve i lavori sarebbero perfetti in tutte le case.

Di qualcosa ti accorgi dopo e comunque non è sempre possibile andare per vie legali ad ogni "scontro" con chi ti fa i lavori perchè la casa la finisci nel duemilamai.

[Incoma]

Esatto. Se non arrivi a compromessi non finisci mai.

Fai rifare le cagate più grosse ed il resto ti accontenti, altrimenti non ne esci vivo.

Di alcune cose ti accorgi solo nel tempo. Ad esempio che nella chiusura di un terrazzo con posa della nuova pavimentazione non avessero corretto la pendenza del massetto per lo scolo delle acque per andare in piano ce ne siamo accorti a lavori finiti, quando mi hanno montato un mobile che stava su come la torre di Pisa. Ad occhio era impossibile accorgersene solo guardando il pavimento.
Che facevo, facevo tirare su tutto e rifare a casa finita?

Ho messo insieme tutte le magagne nero su bianco e mi sono fatto scontare un po' il prezzo finale dell'impresa.

[San Vegeta]

no ragà, compromesso è accettare che abbiano messo un po' storto un rubinetto, o abbiano messo solo mattonelle bianche sulle pareti invece di mettere anche quelle disegnate. Ma se mi fai dei danni come quelli che ho descritto prima col cazzo che è un compromesso.
Ma voi siete fuori di testa. Io se faccio 2 settimane di ritardo su un progetto mi ritrovo 3 general manager e 2 CEO che mi minacciano di licenziamento, mo vuoi vedere che uno che ti rovina la casa non lo puoi obbligare a ripagare i danni

[holysmoke]

compromessi ok ma quando si fanno i lavori bisogna stargli col fiato sul collo perche altrimenti fanno come vogliono loro...

[Dryden]

Esatto. Se non arrivi a compromessi non finisci mai.

Fai rifare le cagate più grosse ed il resto ti accontenti, altrimenti non ne esci vivo.

Di alcune cose ti accorgi solo nel tempo. Ad esempio che nella chiusura di un terrazzo con posa della nuova pavimentazione non avessero corretto la pendenza del massetto per lo scolo delle acque per andare in piano ce ne siamo accorti a lavori finiti, quando mi hanno montato un mobile che stava su come la torre di Pisa. Ad occhio era impossibile accorgersene solo guardando il pavimento.
Che facevo, facevo tirare su tutto e rifare a casa finita?

Ho messo insieme tutte le magagne nero su bianco e mi sono fatto scontare un po' il prezzo finale dell'impresa.

Eccomi! Presente!
Pavimentazione davanti casa che invece di portare l'acqua verso l'esterno la porta dentro casa, per fortuna prima della porta a vetri c'è un ulteriore rialzo e quindi si forma "solo" una piscina davanti casa invece che inondarti il salone.


no ragà, compromesso è accettare che abbiano messo un po' storto un rubinetto, o abbiano messo solo mattonelle bianche sulle pareti invece di mettere anche quelle disegnate. Ma se mi fai dei danni come quelli che ho descritto prima col cazzo che è un compromesso.
Ma voi siete fuori di testa. Io se faccio 2 settimane di ritardo su un progetto mi ritrovo 3 general manager e 2 CEO che mi minacciano di licenziamento, mo vuoi vedere che uno che ti rovina la casa non lo puoi obbligare a ripagare i danni

Si lo puoi fare, ma preparati ad aspettare dai 4 anni in su e nell'attesa vivi da tua madre (o lei da te). Senza dimenticare che moltissime di queste ditte aprono e chiudono come i fiori di campo, dal mattino alla sera. Cioè, ma vogliamo andare a controllare quanti procedimenti ci sono aperti (da privati e pubbliche amministrazioni) per lavori mal eseguiti da ditte fallite\chiuse? Tutti col cerino in mano.

[Hador]

A casa dei miei suoceri hanno fatto il muro di cinta male, e dopo due anni è caduto. Cioè tutto il muro lato est del giardino si è "sdraiato" sul campo di grano dall'altro lato. Fortunatamente appunto di la cera un campo e non passava nessuno...
Ma il danno peggiore è venuto fuori anni dopo, avevano allacciato male la fossa biologica e han scaricato a terra acque grigie per almeno 6 anni, che per lo più hanno creato umidità sui muri della taverna.

Su cose piccole invece io ho fatto montare mobili "difficili" e fatto impianto di aria condizionata con tanto di controsoffitto e gole luminose e han fatto un ottimo lavoro. Il negozio dei mobili/cucine è italiano se vi servono suggerimenti :nod:

[Drako]

no ragà, compromesso è accettare che abbiano messo un po' storto un rubinetto, o abbiano messo solo mattonelle bianche sulle pareti invece di mettere anche quelle disegnate. Ma se mi fai dei danni come quelli che ho descritto prima col cazzo che è un compromesso.
Ma voi siete fuori di testa. Io se faccio 2 settimane di ritardo su un progetto mi ritrovo 3 general manager e 2 CEO che mi minacciano di licenziamento, mo vuoi vedere che uno che ti rovina la casa non lo puoi obbligare a ripagare i danni

è ovvio che il "compromesso" lo puoi fare su cose marginali/passabili. Se ti montano le piastrelle del bagno in salotto si va su altri livelli di danno, dove non puoi chiedere lo sconto o lasciar perdere.
Per questo dico che bisogna stargli con il fiato sul collo, in modo da minimizzare i casini a posteriori ed i compromessi. Purtroppo non tutti abbiamo il tempo di farlo.

[holysmoke]

Prendi un architetto o geometra che ti segue i lavori... Paghi di più ma vai sul sicuro

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[Incoma]

Eh anche loro però non stanno mica in cantiere H24 e non possono controllare tutti i dettagli, si accorgono delle cose più grosse.

Ad esempio, sapendo io che un muretto divisorio tra cucina e zona giorno doveva essere perfetto di altezza e lunghezza, oltre che in squadra sui tre assi senza errore manco di un grado, gliel'ho fatto rifare 3 volte finchè non controllando io a metro e squadra non andava bene, altrimenti il mobile della cucina passante col top sopra il muro non ci sarebbe mai entrato.

[Incoma]

no ragà, compromesso è accettare che abbiano messo un po' storto un rubinetto, o abbiano messo solo mattonelle bianche sulle pareti invece di mettere anche quelle disegnate. Ma se mi fai dei danni come quelli che ho descritto prima col cazzo che è un compromesso.
Ma voi siete fuori di testa. Io se faccio 2 settimane di ritardo su un progetto mi ritrovo 3 general manager e 2 CEO che mi minacciano di licenziamento, mo vuoi vedere che uno che ti rovina la casa non lo puoi obbligare a ripagare i danni

Ma nel tuo caso infatti putroppo non c'era altra via...
In generale se i "disastri" sono tollerabili o gestibili conviene abbozzare e fare un conto alla fine, a me han scontato il 5% dei lavori (circa 3500 euro).
Una buona strategia è non pagare il saldo, di solito tenendosi quella leva riesci ad uscirne abbastanza (o rifanno i lavori venuti male oppure ti fai abbassare il prezzo)

[San Vegeta]

Eccomi! Presente!
Pavimentazione davanti casa che invece di portare l'acqua verso l'esterno la porta dentro casa, per fortuna prima della porta a vetri c'è un ulteriore rialzo e quindi si forma "solo" una piscina davanti casa invece che inondarti il salone.



Si lo puoi fare, ma preparati ad aspettare dai 4 anni in su e nell'attesa vivi da tua madre (o lei da te). Senza dimenticare che moltissime di queste ditte aprono e chiudono come i fiori di campo, dal mattino alla sera. Cioè, ma vogliamo andare a controllare quanti procedimenti ci sono aperti (da privati e pubbliche amministrazioni) per lavori mal eseguiti da ditte fallite\chiuse? Tutti col cerino in mano.

Se non sbaglio, dall'anno scorso il titolare della srl è responsabile personalmente per i danni e i fallimenti, quindi anche se falliscono tu vai sul titolare.
Poi tu hai ragione che i lavori non finiscono, ma in quel caso io i lavori li affido a un altro, tanto i soldi a quello di prima non li ho versati tutti... anzi io insisterei per dargli molto poco proprio per evitare che faccia cazzate.
Non si possono fare più gli assegni pagabili dopo tot tempo?


Prendi un architetto o geometra che ti segue i lavori... Paghi di più ma vai sul sicuro

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Noi avevamo l'ingegnere che aveva fatto tutto il progetto... e vedi i danni... non per niente li chiamano terroni... Cmq secondo me sono delle bestie ovunque, e con le bestie non ci ragioni: gli meni



Una buona strategia è non pagare il saldo, di solito tenendosi quella leva riesci ad uscirne abbastanza (o rifanno i lavori venuti male oppure ti fai abbassare il prezzo)

Pensa che un mio amico che abita a Lugano ha chiamato una ditta di Varese a ristrutturare la casa appena acquistata. Gli hanno lasciato il bagno a metà, lui non ha mai pagato l'altra metà dei soldi e loro non li hanno neanche chiesti.
Sono
delle
bestie

[Galandil]

Se non sbaglio, dall'anno scorso il titolare della srl è responsabile personalmente per i danni e i fallimenti, quindi anche se falliscono tu vai sul titolare.

Su quale pianeta? :sneer: