Mercato immobiliare e mutuii

[Hudlok]

la butto li ... come si decide quanto vale una cosa? La si prende e la si mette in vendita a prezzo X ... se nessuno la compra la compra abbasso il prezzo di Y fin che qualcuno non la compra ...

una volta le banche[per sentito dire] non concedevano mutuii tanto cosipiqui "finanziamento 100%" come oggi ... quindi la gente aveva meno soldi e le case[per esempio] costavano meno perchè la gente aveva meno disponibilità di soldi... cosi invece la banca ti dice "ti finanzio tuuuuuuuttttttooooooo io" [tanto se poi non paghi le rate del mutuo io non perdo niente perchè mi prendo la casa :point:] e creando questi mutuii praticamente intergenerazionali a che tasso non so [poi m informo] ci guadaganan un sacco...

ho scoperto l'acqua calda :confused:

[Galandil]

[tanto se poi non paghi le rate del mutuo io non perdo niente perchè mi prendo la casa :point:]

Alle banche avere la casa non importa nulla, anzi, non gli conviene.

[BlackCOSO]

Da poco Ho aperto un mutuo per una casa...

C'e' molta disinformazione in merito e tutto quello che dicono in televisione e non e' oro colato..

e ancora molto difficile avere un mutuo del 100% , o rientri in determinate categorie di eta' ( e dipende a chi lo chiedi )e bisogna valutare quanto chiedi . Nel caso in cui tu non paghi , piu che prenderti la casa sotto mutuo , vogliono assicurarsi di poterti fottere delle proprieta gia in tuo possesso , meglio ancora se hai gia dei liquidi ( per farti un esempio ) :sneer:

Con l'avvento dell'euro , gestito totalmente alla cazzo di cane dal nostro statuccio , gli immobili sono arrivati a prezzi assurdi ( insieme agli affitti ) , per il valore , di solito ci si affida a uno o due agenzie immobiliari , e da li ti fai un idea , non c'e niente di indicativo visto che in un modo e nell'altro " ognuno ti spara quanto vuole " , non e difficile trovare gente che ti fa pagare ll'immobile valutato sul catasto 200 mila euro , un 70 mila in piu , pretendendoli in " nero ".
Le agenzie immobiliari si lamentano che vendono poco...grazie al cazzo una casa che prima costava 250 milioni , mo sfora il mezzo miliardo , ah gia dimenticavo 240 mila euro :rotfl: GG|!!!
Per dirti la mia e una villettina a schiera , in lire penso un 280 milioni sarebbe stato un prezzo giusto , diciamo che l'ho pagata e la sto pagando quanto un villone di 5 anni fa' -.-

[Karidi]

Da poco Ho aperto un mutuo per una casa...
C'e' molta disinformazione in merito e tutto quello che dicono in televisione e non e' oro colato..
e ancora molto difficile avere un mutuo del 100% , o rientri in determinate categorie di eta' ( e dipende a chi lo chiedi )e bisogna valutare quanto chiedi . Nel caso in cui tu non paghi , piu che prenderti la casa sotto mutuo , vogliono assicurarsi di poterti fottere delle proprieta gia in tuo possesso , meglio ancora se hai gia dei liquidi ( per farti un esempio ) :sneer:
Con l'avvento dell'euro , gestito totalmente alla cazzo di cane dal nostro statuccio , gli immobili sono arrivati a prezzi assurdi ( insieme agli affitti ) , per il valore , di solito ci si affida a uno o due agenzie immobiliari , e da li ti fai un idea , non c'e niente di indicativo visto che in un modo e nell'altro " ognuno ti spara quanto vuole " , non e difficile trovare gente che ti fa pagare ll'immobile valutato sul catasto 200 mila euro , un 70 mila in piu , pretendendoli in " nero ".
Le agenzie immobiliari si lamentano che vendono poco...grazie al cazzo una casa che prima costava 250 milioni , mo sfora il mezzo miliardo , ah gia dimenticavo 240 mila euro :rotfl: GG|!!!
Per dirti la mia e una villettina a schiera , in lire penso un 280 milioni sarebbe stato un prezzo giusto , diciamo che l'ho pagata e la sto pagando quanto un villone di 5 anni fa' -.-


Allora non ti regalano il mutuo così per sport.

Solitamente deve rientraren nel parametro che la rata del mutuo x 12 mesi deve essere nell'ordine del 33% Circa del tuo Netto Annuo. Questo per mutui sotto 80% del valore dell'immobile

I Tassi sono definiti in base alla tipologia del mutuo in pratica:

Variabiale= Euribor + Spread
Fisso = Eurirs + Spread

Il primo valore viene definito dalla BCE, mentre il secondo è il surplus che di mette la banca.

Quasi tutti gli istituti consigliano di sottoscrivere una poliza assicurativa che copre invalidità decesso scoppio quella parziale la totale copre anche la perdita di lavoro per un periodo di 12 Mensilità.

L'altra legnata nella compravendita arriva dal pagamento delle tasse e dalla tipologia di acquisto immobile:

Compravendita Privati 3% IVA
Compravendita Privati ma tramite agenzia 3% IVA + Quanto ti chiede Agenzia
Compravendita Costruttore 4% IVA

Questi sono i prezzi per acquisto prima casa quindi aggevolato se no vai al 10%.

Discorso estinzione anticipata non esiste + controllate nel contratto per i mutui dopo il bersani quello prima non so, il mio Notaio face il mazzo al direttore di banca e gli fece levare le clausoline ambigue.

Poi c'è il costo del Rogito.

Oltre a quello dell'IVA prima descritto c'è:
il costo del Mutuo che sono circa 50 Euro ogni 1000Euro nel Valore Impotecario della casa (definita nel mutuo)
Poi c'è atto di compravendita che si aggira sui 2000K Euro

questo paghi al notaio.

Altre spese sono:

La spesa di Istruttoria del Mutuo
e Quella di Perizia.

Ecco tutto quello che so.

Tassi ecco come sono, fate conto che nel 2004 erano al minimo storico e in pochi anni sono saliti di quasi 3 punti%

http://mutuionline.24oreborsaonline.ilsole24ore.com/guidaestrumenti/osservatorio.asp


Ciao K.

(Black scusa se ti ho quotato, stao facendo il discorso in base alle mie esperienze)

[Cifra]

Hai sentito tutto sbagliato. Le banche concedevano il mutuo a chiunque avesse delle garanzie e davano anche il 100%. Una volta la gente li aveva i soldi, adesso non ci sono più. I tassi di interesse hanno sfiorato il 20% in passato (ora siamo a 4,5 lardo che cola) ma eravamo in pieno boom economico. C'era lavoro, le prospettive economiche di una famiglia erano a lunga scadenza. Se avevi una busta paga ti facevi un mutuo 40tennale e sgobbavi sereno. Ora con un contratto ORARIO che mutuo ti puoi permettere?

Per quanto riguarda il valore della casa ci sono due modi per saperlo: rivolgersi ad un agentre immobiliare o mettere un annuncio. Se nel giro di un quarto d'ora si ricevono 1000 telefonate il prezzo è basso viceversa occorre pisciare più corto.

[Karidi]

Hai sentito tutto sbagliato. Le banche concedevano il mutuo a chiunque avesse delle garanzie e davano anche il 100%. Una volta la gente li aveva i soldi, adesso non ci sono più. I tassi di interesse hanno sfiorato il 20% in passato (ora siamo a 4,5 lardo che cola) ma eravamo in pieno boom economico. C'era lavoro, le prospettive economiche di una famiglia erano a lunga scadenza. Se avevi una busta paga ti facevi un mutuo 40tennale e sgobbavi sereno. Ora con un contratto ORARIO che mutuo ti puoi permettere?
Per quanto riguarda il valore della casa ci sono due modi per saperlo: rivolgersi ad un agentre immobiliare o mettere un annuncio. Se nel giro di un quarto d'ora si ricevono 1000 telefonate il prezzo è basso viceversa occorre pisciare più corto.


Esistono i Mutui per lavoratori aticipi ma non mi sono mai interessato.

Dimenticavo ora il nel rogito si conta il Valore Catastale dell'Immobile non + il dichiarato (questo è + basso), fatto per contrastare i furbi che dichiaravano x case 300KEuro, un valore di 200KEuro.

[BlackCOSO]

Esistono i Mutui per lavoratori aticipi ma non mi sono mai interessato.
Dimenticavo ora il nel rogito si conta il Valore Catastale dell'Immobile non + il dichiarato (questo è + basso), fatto per contrastare i furbi che dichiaravano x case 300KEuro, un valore di 200KEuro.


Figurati per quote Np , sei molto piu piu tecnico di me :elfhat: :elfhat:

il valore catastale dell'immobile non lo calcolate , ribadisco , e' un numero relativo....non puoi mettererti a denunciare tutti perche ti chiedono di piu di quanto c'e scritto su quel foglio ( e per tutti intendo tutti quelli con cui ho provato a trattare... -.-)

[Xorgal]

Mi permetto di fare alcune precisazioni.
Per l'acquisto come prima casa fatto tra privati, la tassa che si paga è si del 3% ma non è IVA ma imposta di registro.
(cambia solo il nome ma per chi può avere detrazioni/deduzioni fiscali è importante).
L'IVA si paga solo da un costruttore o società costruttrice

Il catasto non è altro che il valore fiscale che lo Stato da ad un immobile, di solito non centra una sega con quello reale, che viene stabilito da periti/agenti immobiliari.
Per i parametri ci si rifà ad un borsino €/Mq. x zona, emesso dalle Camere di Commercio di ogni provincia (C.C.I.A.A) adattato in base a: ubicazione dell'immobile (servizi, negozi, scuole, mezzi di trasporto) , stato dello stabile, piano dell'appartamento, esposizione, condizione dell'appartamento (nuovo, ristrutturato, da ristrutturare) luminosità ecc.

Da circa un anno è facoltà dell'acquirente poter dichiarare il reale valore dell'immobile (quello che ha pagato) e pagare le tasse (imposta di registro o IVA) sul valore catastale adeguato a specifici moltiplicatori (valore catastale x 115,5 in caso di prima casa - valore catastale x 126 in caso di seconda casa)

Il discorso mutui è un pò più complesso.
La situazione ufficiale: le banche concedono un mutuo dell'80% del "valore di perizia" dell'immobile previa garanzia dell'immobile stesso e di uno stipendio mensile che sia indicativamente 3 volte la rata del mutuo da pagare.

Al 100% ci arrivano ma con alcune restrizioni: obbligo di assicurazione caso morte del debitore, spead leggermente più alto, allungamento ad almeno 30 anni della durata del mutuo ecc.

La situazione ufficiosa (che poi è uno dei motivo per cui l'america si sta cagando sotto con la crisi delle banca specializzate in mutui subprime (quelli concessi ai "pezzenti" :) , e con lei pure la BCE che continua ad rialzare i tassi):
i mutui fino a pochi mesi fa venivano concessi a chiunque, il "valore di perizia" era assolutamente soggettivo in base al bisogno del richiedente.
La casa la paghi 150.000€ però:
mi servono 12.000€ di spese notarili/agenzia/banca
3.000€ di trasloco
più c'ho il finanziamento della macchina di altri 10.000€
ci facciamo un bel mutuo di 180.000€ cosi paghi tutto e ti metti pure due soldini da parte che servono sempre.
La casa la valutiamo 230.000€ e siamo apposto.
Il direttore di banca aveva raggiunto il suo budget mensile di raccolta mutui, tu eri convinto di acquistare casa e invece ti sei suicidato.


Io mi son sempre chiesto com'è possibile che una famiglia che in 7/8/10 anni non sia riuscita a mettere da parte 10.000/20.000€ nemmeno per le spese, possa pagare 1.200€ al mese per 30/40 anni e sopravvivere.


Non ce la fanno, e infatti è da un pò che le banche sono piene di "sofferenze" persone che iniziano a saltare le rate, le pagano in ritardo, non le pagano proprio; in italia apparentemente non è un grosso problema, perchè prima che si avvi una procedura giudiziaria per il pignoramento e successiva vendita all'asta di un immobile passano se c'hai sfiga 7 anni, se ti va di culo i tuoi figli sono all'università e tu sei ancora in casa.


Sono le 3 e ho un sonno da paura, se vi interessa domani continuamo la discussione

[Evildark]

La situazione ufficiosa (che poi è uno dei motivo per cui l'america si sta cagando sotto con la crisi delle banca specializzate in mutui subprime (quelli concessi ai "pezzenti" :) , e con lei pure la BCE che continua ad rialzare i tassi):
i mutui fino a pochi mesi fa venivano concessi a chiunque, il "valore di perizia" era assolutamente soggettivo in base al bisogno del richiedente.
La casa la paghi 150.000€ però:
mi servono 12.000€ di spese notarili/agenzia/banca
3.000€ di trasloco
più c'ho il finanziamento della macchina di altri 10.000€
ci facciamo un bel mutuo di 180.000€ cosi paghi tutto e ti metti pure due soldini da parte che servono sempre.
La casa la valutiamo 230.000€ e siamo apposto.
Il direttore di banca aveva raggiunto il suo budget mensile di raccolta mutui, tu eri convinto di acquistare casa e invece ti sei suicidato.


Io mi son sempre chiesto com'è possibile che una famiglia che in 7/8/10 anni non sia riuscita a mettere da parte 10.000/20.000€ nemmeno per le spese, possa pagare 1.200€ al mese per 30/40 anni e sopravvivere.


Non ce la fanno, e infatti è da un pò che le banche sono piene di "sofferenze" persone che iniziano a saltare le rate, le pagano in ritardo, non le pagano proprio; in italia apparentemente non è un grosso problema, perchè prima che si avvi una procedura giudiziaria per il pignoramento e successiva vendita all'asta di un immobile passano se c'hai sfiga 7 anni, se ti va di culo i tuoi figli sono all'università e tu sei ancora in casa.


Sono le 3 e ho un sonno da paura, se vi interessa domani continuamo la discussione


mmm interessante, non sapevo fosse così la situazione attuale...:shocked:

[Karidi]

Mi permetto di fare alcune precisazioni.
Per l'acquisto come prima casa fatto tra privati, la tassa che si paga è si del 3% ma non è IVA ma imposta di registro.
(cambia solo il nome ma per chi può avere detrazioni/deduzioni fiscali è importante).
L'IVA si paga solo da un costruttore o società costruttrice

Il catasto non è altro che il valore fiscale che lo Stato da ad un immobile, di solito non centra una sega con quello reale, che viene stabilito da periti/agenti immobiliari.
Per i parametri ci si rifà ad un borsino €/Mq. x zona, emesso dalle Camere di Commercio di ogni provincia (C.C.I.A.A) adattato in base a: ubicazione dell'immobile (servizi, negozi, scuole, mezzi di trasporto) , stato dello stabile, piano dell'appartamento, esposizione, condizione dell'appartamento (nuovo, ristrutturato, da ristrutturare) luminosità ecc.

Da circa un anno è facoltà dell'acquirente poter dichiarare il reale valore dell'immobile (quello che ha pagato) e pagare le tasse (imposta di registro o IVA) sul valore catastale adeguato a specifici moltiplicatori (valore catastale x 115,5 in caso di prima casa - valore catastale x 126 in caso di seconda casa)

Il discorso mutui è un pò più complesso.
La situazione ufficiale: le banche concedono un mutuo dell'80% del "valore di perizia" dell'immobile previa garanzia dell'immobile stesso e di uno stipendio mensile che sia indicativamente 3 volte la rata del mutuo da pagare.

Al 100% ci arrivano ma con alcune restrizioni: obbligo di assicurazione caso morte del debitore, spead leggermente più alto, allungamento ad almeno 30 anni della durata del mutuo ecc.

La situazione ufficiosa (che poi è uno dei motivo per cui l'america si sta cagando sotto con la crisi delle banca specializzate in mutui subprime (quelli concessi ai "pezzenti" :) , e con lei pure la BCE che continua ad rialzare i tassi):
i mutui fino a pochi mesi fa venivano concessi a chiunque, il "valore di perizia" era assolutamente soggettivo in base al bisogno del richiedente.
La casa la paghi 150.000€ però:
mi servono 12.000€ di spese notarili/agenzia/banca
3.000€ di trasloco
più c'ho il finanziamento della macchina di altri 10.000€
ci facciamo un bel mutuo di 180.000€ cosi paghi tutto e ti metti pure due soldini da parte che servono sempre.
La casa la valutiamo 230.000€ e siamo apposto.
Il direttore di banca aveva raggiunto il suo budget mensile di raccolta mutui, tu eri convinto di acquistare casa e invece ti sei suicidato.


Io mi son sempre chiesto com'è possibile che una famiglia che in 7/8/10 anni non sia riuscita a mettere da parte 10.000/20.000€ nemmeno per le spese, possa pagare 1.200€ al mese per 30/40 anni e sopravvivere.


Non ce la fanno, e infatti è da un pò che le banche sono piene di "sofferenze" persone che iniziano a saltare le rate, le pagano in ritardo, non le pagano proprio; in italia apparentemente non è un grosso problema, perchè prima che si avvi una procedura giudiziaria per il pignoramento e successiva vendita all'asta di un immobile passano se c'hai sfiga 7 anni, se ti va di culo i tuoi figli sono all'università e tu sei ancora in casa.


Sono le 3 e ho un sonno da paura, se vi interessa domani continuamo la discussione


Una precisazione il conto del 1/3 lo fanno sul Netto Annuo di una persona quindi comprensiva di eventuali 13° e 14°.
Per il resto tutto corretto.

[Estrema]

Hai sentito tutto sbagliato. Le banche concedevano il mutuo a chiunque avesse delle garanzie e davano anche il 100%.
si del 1970:D

per privati ora come ora se prendi l'80% sei un signore ancora il medio è intorno al 70/75% e presto calerà.


Ps io ho 3 mutui accesi visto che ho 3 immobili e devo dire che dal 96 al 2007 son cambiate tantissime cose ma sopratutto son diminuiti tassi ma pz quante pugnette in più fanno:nod:

[Tunnel]

si del 1970:D
per privati ora come ora se prendi l'80% sei un signore ancora il medio è intorno al 70/75% e presto calerà.
Ps io ho 3 mutui accesi visto che ho 3 immobili e devo dire che dal 96 al 2007 son cambiate tantissime cose ma sopratutto son diminuiti tassi ma pz quante pugnette in più fanno:nod:
Il problema è che l'euribor cavalca e alla gente già nel 2005 con l'eurirs basso e la possibilità di avere un tasso fisso al 3,8/4 % continuavano a fargli fare i mutui a tasso variabile / variabile a rata costante.
Che poi 'sta nuova moda del variabile a rata costante è una trappola di merda, in intesa c'è la fantastica maxirata se sfori i 30 anni....

Il discorso della capacità di pagamento contato su 1/3 del reddito è circa corretto ma va sempre tenuta in considerazione la quantità di membri della famiglia e come varierà il loro numero nel futuro. Si fa un acquisto da 20/25/30 anni, non una cosa a breve termine. Comunque chiaro indice di che merda di mercato abbiamo son i mutui usciti in questi ultimi 2 anni. La Woolwich è arrivata con un mutuo da 40 anni ! Incredibile. E' una croce che uno non si leverà mai piu' praticamente.

Un ex mediatore creditizio pentito.

[Evildark]

basta pensare che in giappone ci sono i mutui intergenerazionali :gha:, finiranno di pagare per te i tuoi nipoti ! :nod:

[Alkabar]

ragazzi, i prezzi delle case stanno salendo in tutto il mondo, anche qua in uk sono inaffrontabili e si stima che saliranno del 40% in due anni.

Dovrebbe essere una bolla economica: dato che il prezzo sale troppo si arriverà a un punto in cui nessuno riuscirà a permettersele.

Io sto aspettando quel momento, perchè in quel momento, sempre se è veramente una bolla e sempre se quello che i miei amici economisti mi hanno detto è vero, i prezzi dovrebbero (e preciso "dovrebbero") abbassarsi.

Ovviamente io sono un softwar engineer, di sta roba capisco meno di zero. Quel che ci sta scritto è per sentito dire, quindi rompetemi poco le palle se la mia teoria è rozza, che a tirare gli anatemi sono un genio e vanno sempre a segno :devil:.

[Estrema]

Il problema è che l'euribor cavalca e alla gente già nel 2005 con l'eurirs basso e la possibilità di avere un tasso fisso al 3,8/4 % continuavano a fargli fare i mutui a tasso variabile / variabile a rata costante.
Che poi 'sta nuova moda del variabile a rata costante è una trappola di merda, in intesa c'è la fantastica maxirata se sfori i 30 anni....
Il discorso della capacità di pagamento contato su 1/3 del reddito è circa corretto ma va sempre tenuta in considerazione la quantità di membri della famiglia e come varierà il loro numero nel futuro. Si fa un acquisto da 20/25/30 anni, non una cosa a breve termine. Comunque chiaro indice di che merda di mercato abbiamo son i mutui usciti in questi ultimi 2 anni. La Woolwich è arrivata con un mutuo da 40 anni ! Incredibile. E' una croce che uno non si leverà mai piu' praticamente.
Un ex mediatore creditizio pentito.
io ho 2 mutui a tasso variable son da 10 anni l'uno visto che son per commerciali e uno a tasso fisso da 15 anni( non lo facevano ancora quello da 30) nel 2011 ho finito di pagare spero:D cmq si tendenzialmente fanno tutti il tasso variabile anche perchè son bravi a proporlo io non mi fido a fare un variabile a 30 anni potrestiguadagnarci ma potresti pure perderci del brutto troppo avanti nel futuro:nod:

[Aphofis]

Ho appena fatto un mutuo per comprare la mia prima casa insieme alla mia ragazza, prima eravamo in affitto, abbiamo preso un mutuo a tasso fisso.
Ci hanno spiegato e cercando in giro sembra vero(per un ignorante) che se prendi il tasso variabile puoi o scendere con la rata oppure salire a seconda dei tassi del mercato, la rata costante o il cap come lo chiamano non è poi una troiata vuol dire che sopra quella non sali oppure che paghi per meno anni.
In ogni caso io ho intenzione di fare piu o meno cosi, compro casa per non buttare soldi in affitto, dopo 2/3 anni vendo la mia che si è nel contempo rivalutata (spero) e ne compro una superiore con lo stesso mutuo, cosi teoricamente arrivo ad avere con il tempo una casetta come mi piace :)
Ovviamente non ho nessuna fretta

[saltaproc]

io ci ho rinunciato a comprare casa:bored:

[Rad]

In ogni caso io ho intenzione di fare piu o meno cosi, compro casa per non buttare soldi in affitto, dopo 2/3 anni vendo la mia che si è nel contempo rivalutata (spero) e ne compro una superiore con lo stesso mutuo, cosi teoricamente arrivo ad avere con il tempo una casetta come mi piace :)
Ovviamente non ho nessuna fretta
si ma non so se la puoi vendere mentre c'è ancora il mutuo

[Aphofis]

ovvio che si rad :)
basta che al rogito estingui il mutuo con i soldi che ti danno, tra l'altro con la legge bersani non esiste nemmeno più la sovratassa se estingui prima della sua scadenza

[Rad]

ah non lo sapevo. bhè allora questo facilita, la tua idea di "scalare" pian piano non è male..

[San Vegeta]

io ci ho rinunciato a comprare casa:bored:

idem... :cry:

[Karidi]

ovvio che si rad :)
basta che al rogito estingui il mutuo con i soldi che ti danno, tra l'altro con la legge bersani non esiste nemmeno più la sovratassa se estingui prima della sua scadenza


Hai letto bene il Prospetto del Mutuo :scratch:? I primi anni paghi solo interessi, quindi il capitale lo tocchi pochino, praticamente quello che guadagni, lo perdi nell'atto di compra&vendita della casa nuova tra rogito notaio cazzi e mazzi, agenzia etc.etc, spese di stipula nuovo mutuo, perizia etc.etc..

Anzi non il prospetto ma il Piano di Ammortamento, leggilo bene che i soldi che dai di rata mensile sono quasi tutto interessi all'inizio.

Per chi vuole farsi un idea fate qualche preventivo online dove ci sono i piani di ammortamento e vedete bene le cose.


Estre, io prima di scegliere il mutuo mi sono preso i grafici dell'andamento del Euribor e Eurirs negli ultimi anni e quello dei tassi degli ultimi 20anni e quindi ho preso un Fisso, paghi qualcosina in + ma dormi tranquillo.

Chiedete in giro e sentirete quanti si mangiano i coglioni per aver preso il variabile senza guardare le previsioni dei tassi che sono saliti in 2 anni di + di 2 punti, quelli sono soldini e tanti.

Un altra cosa come la TUA casa vi valuta anche le altre si Valutano e in proporzione se prendi una metratura + grande la valutazione è maggiore vedi esempio:

Attuale: costo mq 1500 Euro

Tua casa= 80 MQ 120.000 Euro
Casa Nuova= 100MQ 150.000Euro

Differenza 30K Euro

Rivalutazione tra qualche anno 1800 Euro al MQ

Tua casa 80= 144.000 Euro
Casa Nuova 100MQ= 180.000
Differenza= 36K Euro

e Te pensi in 2 anni di aver ridato 6K Euro di Capitale? in Modo da colmare il GAP che si forma dalla vendita della tua casa e l'acquisto di una nuova e la rivalutazione? e Le spese notarili e il rogito e l'agenzia? guarda se in 2 anni ridai 3K Euro di capitale è grasso che cola.




pensaci bene.

[Galandil]

Senza neanche valutare che, entro i primi 5 anni dall'acquisto, se si rivende un immobile si paga il 20% di tassa sul capital gain fra prezzo di vendita e di acquisto.

[Alkabar]

Senza neanche valutare che, entro i primi 5 anni dall'acquisto, se si rivende un immobile si paga il 20% di tassa sul capital gain fra prezzo di vendita e di acquisto.

A me il mutuo non lo daranno mai, perchè sono brutto e cattivo, quindi anche se dovessi guadagnare 60mila sterline l'anno mi toccherà metterle via fino a che non posso semplicemente permettermi di comprare una casina.

A parte gli scherzi: io ho paura a prendere un mutuo.

[brumbrum]

tipo
una casa costa 240000 € in realtà tra agenzia tasse e notaio quanto costa?

[Evildark]

di solito le agenzie di intermediazione immobiliare si prendono intorno al 4% mi pare di commissione... ma non so se sono compresi già nei 240k (e quindi danno meno soldi ai venditori) o sono da aggiungersi (e quindi sono pagati in + dall'acquirente).

[brumbrum]

le agenzie ciucciano sia dall'acquirente che dal venditore

cmq 240000+9600 son già 249600

il notaio per l'atto quanto si piglia?

[Mosaik]

Senza neanche valutare che, entro i primi 5 anni dall'acquisto, se si rivende un immobile si paga il 20% di tassa sul capital gain fra prezzo di vendita e di acquisto.

Urka questa cosa non la sapevo....

Cmq Aphofis se il tuo discorso fosse valido lo farebbero tutti non credi? :D

[brumbrum]

[ot]mosaik mi devi bannare sull'altro forum[ot]

dai fatemi il calcolo che vedo se posso sperare di comprare una casetta che ho visto

[Galandil]

Il calcolo Brumbrum è abbastanza semplice.

Agenzie immobiliari: media del 3% sul prezzo di acquisto, che vengono presi sia dall'acquirente sia dal venditore, ad esempio su €240K devi darne €7200 all'agenzia (se è al 4%, che però è una % da ladri, devi darne €9600).

Tasse: devi pagare l'imposta di registro, che è pari al 3% di quanto viene dichiarato nell'atto di compravendita, se prima casa, altrimenti un grasso 10%. Ricorda che il 3% dell'imposta lo puoi recuperare se vendi l'immobile e ne compri un'altro entro un anno dalla vendita nello stesso comune di residenza (in pratica lo detrai dall'imposta di registro del nuovo immobile comprato al posto del vecchio).

Notaio: qui la cosa è molto più random, può andarti di lusso e pagare €1000 oppure puoi arrivare a delle cifre assurde tipo anche €5-6K e oltre.

Quindi, supponendo il prezzo di €240K, con agenzia al 3%, che sia la prima casa (dove, attenzione, non devi essere necessariamente residente), che venga dichiarato esattamente quel valore nell'atto di compravendita e che il notaio ti costi diciamo €2000, il totale è di:

€240000+
€7200 di agenzia
€7200 di imposta di registro
€2000 di notaio
-------------
€256400 in totale

Visto che ne parlavi come di un investimento per affittarlo, diciamo che riesci a spuntare un €500 di affitto, all'anno sono €6000, ai quali devi detrarre tasse sul reddito e ICI, diciamo che scendi a circa €5500, con problemi nel recuperare nell'immediato la liquidità.

Con dei banali PCT diciamo anche al 3,28% netti, in un anno ti fai €8500 puliti.

Conviene l'immobile? No. ;)

[Xorgal]

Se rivendi un immobile acquistato come prima casa entro 5 anni, e ne riacquisti un altro entro un anno dalla vendita, non paghi plusvalenze (differenza di quanto hai dichiarato di aver pagato e quanto hai dichiarato di aver venduto, ci sono anche delle piccole scuciture della legge sul reale tempo di residenza nell'immobile superiore a 2,5 anni ma sono sottigliezze).

Come seconda casa se rivendi entro 5 anni paghi il 20%. sempre sulla differenza di quanto dichiarato all'acquisto e quanto alla vendita.

Uso il termine "dichiarato" e non "pagato" o "riscosso"perchè per chi vuole fare investimenti immobiliari è fondamentale farli senza accendere mutui.

Con l'accenzione di un mutuo sei costretto a dichiarare almeno il valore del mutuo, per cui ti fotti da solo nel caso tu voglia comprare/rivendere, e il tuo acquirente a sua volta a bisogno di un mutuo.

Compri a 150.000€
dopo 3 anni rivendi a 200.000€
50.000 € di plusvalenza ergo ti bruci immediatamente i primi 10.000€ + tutti gli interessi che nel frattempo hai pagato alla banca.

Acquistare per affittare è anche peggio.
La tassazione sugli affitti è mostruosa anche se spesso invisibile:
Esempio di casa da 240.000€ affittata a 500€ al mese (6.000€ annui)
partono immediatamente 2% del canone annuale per la registrazione del contratto più diritti di registrazione. (il 2% di tassa li si paga ogni anno i diritti per fortuna no)

ICI

Tassazione alla propria aliquota fiscale (per i non figli di Berlusconi di solito il 23/27%) dell'85% del reddito da locazione.
ed ecco che i presunti 6.000€ annuali si riducono ad un ottimistico 3800/4000€ netti. (meno del 2% annuo)
Senza considerare tutte le menate su inquilini che non pagano o ristrutturazioni dello stabile che riducono ancor di più il guadagno.

Credo che se si voglia acquistare un immobile per metterlo a reddito è saggio comprare o un locale commerciale, o immobili in località turistiche, i primi hanno degli affitti più alti, i secondi permettono delle locazioni in "nero" o per lo meno più difficilmente accertabili (nelle località di mare per esempio si affitta a weekend/ a settimana, spesso pagamenti cash per cui ... con questo non sto certo incoraggiando all'evasione :cool: )

In ogni caso io aprirei un conto arancio o un bel BTP :D

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Le spese per acquisto di una casa si possono riassumere semplicisticamente in circa l'8% del valore dell'immobile.

Nello specifico:
L'agenzia varia dal 2 al 3%, se chiedono di più digli soltanto che vuoi verificare gli usi e consuetudini della Camera di Commercio e avrai subito lo sconto. ;)

Puoi detrarre fino a 1.000€ delle commissione pagate (spese di agenzia - 1.000€)

Dal notaio il costo del rogito (atto di vendita) è si random ma in realtà anche loro hanno un listino di aliquote proporzionale al valore dichiarato dell'immobile (che il cliente può pretendere di visionare)
Anche qui è previsto uno sconto del 30% nel caso ci si avvalga della facoltà di pagare sul valore catastale dichirando il reale valore pagato.

L'importo è più o meno 1500/2000 per case fino a 300.000€


Tasse:
Il 3% del valore dichiarato di imposta di registro (acquisto prima casa da privato)
Il 4% del valore dichiarato di IVA (acquisto prima casa da costruttore)
il 10% del valore dichiarato di IVA / Imposta di registro (acquisto seconda casa)

Atto di mutuo che si paga sempre dal notaio, e anche qui varia proporzionalmente al valore di ipoteca, che non è l'importo del mutuo richiesto, ma come per il gioco del monopoli è almeno un valore doppio.
Alcune banche bastarde arrivano anche a 3 volte. Ossia tu chiedi un mutuo di 150.000€ ma paghi un atto come se fosse per 450.000€ (cmq non meno di 300.000)

L'importo qui è molto variabile, cmq siamo tra i 1300€ e i 2500€


Poi ci sono le spese di banca, che variano da banca a banca.
Alcune te le dicono altre te le caricano direttamente nello spread. Ti sbandierano che non paghi nulla ma poi ovviamente ti fottono.
In ogni caso sono queste:
Spese di istruttoria: varia da 0 a 250€
Spese di perizia: da 0 a 500€
Assicurazione incendio e scoppio (l'apoteosi della fantasia bancaria) varia da una tantum di 400/1000€ a una spesa mensile da 0,50 a 80€ (questo è il massimo che ho visto fino ad oggi) ovviamente da sommare alla rata del mutuo.

Infine hai le spese più antipatiche nel caso compri da un costruttore, che se onesto aspetta almeno il compromesso per dirtelo, ma i più non prima di essere davanti al notaio.
Le fantomatiche "spese di allaccio e accatastamento", che variano da almeno 1.500€ a 2% del valore dell'immobile (in pratica un altra commissione). Costi che sono a carico del costruttore ma che non si sa perchè le paga il cliente.

[Rob]

Urka questa cosa non la sapevo....
Cmq Aphofis se il tuo discorso fosse valido lo farebbero tutti non credi? :D

Gala non ha precisato che

1) la cosa vale esclusivamente per case acquistate in regime di "benefici prima casa".

2) la cosa non si applica se riacquisti entro 1 anno dal rogito di vendita del bene (nuovamente come prima casa)

Rob

[Aphofis]

Se rivendi un immobile acquistato come prima casa entro 5 anni, e ne riacquisti un altro entro un anno dalla vendita, non paghi plusvalenze (differenza di quanto hai dichiarato di aver pagato e quanto hai dichiarato di aver venduto, ci sono anche delle piccole scuciture della legge sul reale tempo di residenza nell'immobile superiore a 2,5 anni ma sono sottigliezze).


Esattamente come sapevo io :)

[Karidi]

Si tutto quello che volete, ma dovete rifare l'atto del rogito, la perizia se compri da agenzia le commisioni, non contate questi soldini, che in 1 anno mica guadagni pagando il mutuo???? Anzi ti ritrovi un capitale da rifinaziare uguale a quello precedente, visto che hai pagato quasi tutto in interessi...

Con il rischio come adesso che i tassi sono risaliti, quindi paghi di +.


http://www.cliccasa.com/agentr2%5E.htm

Ha senso se tu entro 1 anno hai i soldi in contanti per ricomprare allora si, ma se fai un mutuo si parte dal presupposto che non ci sono le liquidità necessarie.

[Estrema]

non ha senso comprare una casa e rivenderla entro un anno a meno che non hai fatto 6 al superenlotto; semmai comprare e rivendere i compromessi è cosi che si specul sugli immobili senza un alta liquidita:nod:

[Galandil]

Se rivendi un immobile acquistato come prima casa entro 5 anni, e ne riacquisti un altro entro un anno dalla vendita, non paghi plusvalenze (differenza di quanto hai dichiarato di aver pagato e quanto hai dichiarato di aver venduto, ci sono anche delle piccole scuciture della legge sul reale tempo di residenza nell'immobile superiore a 2,5 anni ma sono sottigliezze).

Non è così, il 20% sulla plusvalenza del dichiarato sull'atto di vendita la paghi. Ciò che non paghi eventualmente è l'imposta di registro fra vecchio e nuovo immobile.

Il 20% di capital gain non si paga se si mantiene l'immobile per almeno 5 anni, è stata introdotta per evitare la speculazione che c'era prima del tipo compro ora e rivendo a prezzo maggiorato fra 6 mesi.

[Rob]

Non è così, il 20% sulla plusvalenza del dichiarato sull'atto di vendita la paghi. Ciò che non paghi eventualmente è l'imposta di registro fra vecchio e nuovo immobile.
Il 20% di capital gain non si paga se si mantiene l'immobile per almeno 5 anni, è stata introdotta per evitare la speculazione che c'era prima del tipo compro ora e rivendo a prezzo maggiorato fra 6 mesi.

No Gala, non mi risulta così: il capital gain lo paghi se, e solo se, non riacquisti entro 1 anno. Poi magari sbaglio io, e comunque il capital gain in una vendita/riacquisto entro 5 anni potrebbe essere inesistente.

[Galandil]

No Gala, non mi risulta così: il capital gain lo paghi se, e solo se, non riacquisti entro 1 anno. Poi magari sbaglio io, e comunque il capital gain in una vendita/riacquisto entro 5 anni potrebbe essere inesistente.

Rob, fidati, quello di cui stai parlando tu è il "recupero" sull'imposta di registro del 3%.

Tu compri oggi immobile a 100K come prima casa, paghi l'imposta di registro di 3K. Dopodiché decidi di "upgradare" :D la tua prima casa, vendi la precedente e compri la nuova, a 200K. L'imposta sarebbe di 6K, ma siccome hai già pagato i 3K euro per la prima, puoi detrarre questi 3K dalla nuova imposta, pagandola quindi solo 3K.

Il 20% sul capital gain invece lo paghi relativamente solo al primo appartamento, che hai comprato e poi venduto.

Supponi che tu abbia comprato a 100K (parlo di prezzo indicato sull'atto), e che l'abbia rivenduta a 120K, paghi come imposta sul gain un grasso 4K, cioé il 20% della differenza 120K-100K, a meno che fra la data dell'acquisto e la data della vendita non siano passati 5 anni, in quel caso non paghi nulla.

Devo cmq correggere un'ìnesattezza che ho detto prima: sulle abitazioni l'imposta di registro è il 6% se non prima casa, il 10% si applica su immobili uso commerciale/ufficio.

Quindi, io lo ripeto: se volete investire una liquidità per generare altro denaro, gli immobili ora come ora sono una pessima scelta. Rientro più basso, sbattimenti, tasse e difficoltà nel recuperare l'intera liquidità. Con i tassi BCE al 4% (sicuro a settembre 4,25%, probabile un 4,5% entro fine anno) sono molto meglio altre soluzioni (che tra l'altro non bloccano i liquidi come fanno gli immobili).

Poi, ognuno facesse come preferisce. :elfhat:

[Estrema]

Infatti gala è per questo che ho parlato di speculazione dei compromessi; oggi come oggi ci son 3 modi di fare soldi con immobili; o compri la terra che non è tassata na sega; oppure stipuli proposte di acquisto di vaste zone da ristrutturare in modo da poter rivenderli al costruttore, oppure fai un compromesso e lo rivendi ( per questo devi comprare sulla carta e non arrivare all'atto) i sostanza comprare un immobile per rivendere a breve comporta troppe spese e a questo punto 200k li puoi investire in maniera diversa procurandoti un guadagno anche maggiore, l'importante è averli sti 200k liquidi:D

[Aphofis]

Ehm................
io non ho intenzione d'investire solo che:
a) Non mi va di buttare soldi in un affitto
b) Compro casa, risparmio nel frattenpo e fra 2/3 anni con tutto il tempo che voglio mi compro una casa piu carina di quella che mi piace, mettendo cio che riesco a prendere in piu della mia di quanto l'ho pagata + un tot.
Spiegazione anche del perchè, sono a Roma da 3 mesi per avere un mutuo ho dovuto piangere sangue, perchè ovviamente sono a progetto e la mia ragazza è con un contratto di somministrazione... indi abbiamo dovuto chiedere ad un garante se no col cazzo...
Tra 2/3 spero di avere un contratto più stabile come da accordi con la mia società e che la mia ragazza non sia più somministrata :sneer: , cosi possiamo chiedere un pelino di piu come mutuo, togliere il garante e allargare la casina :)
Non è solo un investimento è non buttare nel cesso migliaia di euro in un affitto :)

[Xorgal]

La compravendita dei compromessi, ha subito una notevole mazzata a gennaio di quest'anno, ossia da quando hanno introdotto l'obbligatorietà della registrazione del preliminare (compromesso).
Aggiungeteci l'obbligo di pagare tassativamente con mezzi rintracciabili: assegno bancario/circolare/bonifico!

Senza il cash (nero) non ha più senso questo tipo di speculazione.

Ovvio che si riesce ancora a fare, ma la lo fa solo chi ha molti soldi in contanti sotto il materasso e se come venditore ha di fronte uno che sa di poter investire in qualcosa di non documentabile (armi/droga/tangenti ecc.) :D
Il deposito in banca di somme superiori ai 1.000€, anche effettuato in giorni alterni ma che avvengono cmq con una certa regolarità e non sono supportate da documentazione, ora sono passibili di accertamenti.

(Vogliono portare questo limite a 100€ e per alcune categorie commerciali varrà già dal 2008: ad esempio non potrai pagare più il dentista in contanti ma solo con assegno o carta di credito)

Se vuoi investire in immobili e hai un bel gruzzolo (no mutuo) puoi andare alle aste giudiziarie, sono ancora abbastanza convenienti.
Anche se molti avendo fiutato l'affare, hanno costituito delle belle S.p.A. con un mare di liquidità, che scandagliano i tribunali di mezza Italia alla ricerca di immobili interessanti.
In ogni caso per i privati c'è ancora un pò di spazio, specie nei comuni dell'hinterland delle grandi città.


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Agevolazioni prima casa - plusvalenze.

Il meccanismo funziona così:
Per acquistare un immobile come prima casa, devi avere dei requisiti:

1) Non avere altri immobili in Italia acquistati con agevolazioni prima casa (proprieta, nuda proprietà, usufrutto, uso abitazione);
2) Non avere nel comune di residenza un immobile ad uso abitazione (sono esclusi gli immobili avuti per successione su cui non sono stati richieste le agevolazioni);
3) Risiedere (la residenza si può chiedere entro 18 mesi dal rogito, ma se fai il mutuo si riduce a 6 mesi) nel comune dove acquisti l'immobile su cui vuoi le agevolazioni prima casa.

La casa acquistata con le agevolazioni prima casa NON la puoi vendere prima di 5 anni. Altrimenti paghi la differenza tra quello che hai pagato come imposta di registro: 3% e quello che avresti dovuto pagare: 10% - più una maggiorazione (sanzione) che arriva fino al 30% del dovuto + più una multa proporzionale al valore dell'immobile (di solito cmq non supera i 2.000€)

Puoi rivendere l'immobile solo se entro un anno ricompri un'altra casa sempre con agevolazioni prima casa.

In questo caso non paghi multe, e inoltre puoi portare in detrazione/deduzione la differenza dell'imposta di registro pagata.

Nelle compravendite di immobili adibiti a prima casa e quelle che avvengono dopo i 5 anni NON si applicano plusvalenze.

[Estrema]

Xorgal in qualsiasi tipo di speculazione il cntante cash è fondamentale senza non se va d nessuna parte

[Galandil]

Nelle compravendite di immobili adibiti a prima casa e quelle che avvengono dopo i 5 anni NON si applicano plusvalenze.

Invece si paga anche sulla prima casa, cosa di cui sono certo visto che abbiamo preso diversi mesi fa (dopo l'introduzione della tassa del 20% sul gain) un piccolo appartamento, che era prima casa per chi vendeva (lo so per certo in quanto amici) e ha pagato il 20% sulla differenza dichiarata nei 2 atti.