il mutuo

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Originally Posted by Bakaras

mutuo max per l'80% del valore STIMATO dal perito, non del valore di una eventuale compravendita.
il che vuol dire in soldoni che se la casa te la vendono a 200k ma il perito della banca te la stima 100k, loro ti erogano 80k ( 80% di 100k) e non 160k come ti aspetteresti tu.

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mmmm sicuro di sta cosa?

qui con tutti quelli con cui ho parlato (banche + notaio) abbiam sempre parlato dell'80% del valore che va rogito (e che è già stato trascritto nel preliminare) indipendentemente dal perito.

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Originally Posted by Bakaras

devi considerare anche che la banca ti eroga un mutuo che vada ad incidere sul tuo reddito mensile non più del 30/33%, tradotto se tu hai un reddito di 3k netti al mese, la banca ti eroga un mutuo con rata max di 1000/1200 euro mensili, non di più.

per quanto riguarda il notaio ci sono delle tabelle più o meno standard, dovrai pagare per l'atto di compravendita e per l'atto di mutuo oltre alle tasse ( il notaio diventa sostituto di imposta in questo caso ) le tasse sono circa il 4 % ( se è prima casa ) del valore CATASTALE se compri da un privato ( quindi se la casa al catasto vale 100k, dovrai pagare 4k di tasse ) in genere solo dal notaio tra parcelle e tasse ti sfilano via un 10 k-15 k a seconda del valore della casa

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E' il 4% se compri da un costruttore una casa nuova, il 3% se la casa è usata e compri da un privato...

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Originally Posted by Bakaras

c'è la commissione per l'agente immobiliare ( se non compri direttamente da un privato ) che varia tra il 2% e il 4% a seconda dell'agenzia, cifra da calcolare sul valore di compravendita.
poi ci sono tutte le tasse di registro ma se è prima casa te la cavi con meno di 500 € -.-

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qui di agenzia lo standard è il 3%....e anche qui poi si mercanteggia (io alla fine ho fatto 2% con un extra in busta chiusa...) idem per il notaio...dipende da quanto mettono "in chiaro" e quanto "in nero"...

Ma quanto ti hanno chiesto per sta casa da sogno? Che stiamo discutendo per 50K?

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Originally Posted by Lupoazzurro

mmmm sicuro di sta cosa?

qui con tutti quelli con cui ho parlato (banche + notaio) abbiam sempre parlato dell'80% del valore che va rogito (e che è già stato trascritto nel preliminare) indipendentemente dal perito.

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Si, e se ci pensi un attimo è anche logico.

edit:
esempio.

io e te ci mettiamo d'accordo, tu mi vendi una catapecchia fatta di cartone a 200k, io prendo mutuo da 160k, ti pago e stecchiamo, poi non pago le rate e la banca si prende indietro una stamberga che vale 30k a fronte di un mutuo erogato da 160k.
Io di banche con l'anello al naso non ne ho trovate, te si?

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Originally Posted by Lupoazzurro

E' il 4% se compri da un costruttore una casa nuova, il 3% se la casa è usata e compri da un privato...

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vero ho inserito solo un caso.
Se compri da un privato 3% del valore CATASTALE dell'immobile.
Se compri dal costruttore 4% del valore di COMPRAVENDITA non essendo 99 volte su 100 la casa appena costruita iscritta al catasto

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Originally Posted by Lupoazzurro

qui di agenzia lo standard è il 3%....e anche qui poi si mercanteggia (io alla fine ho fatto 2% con un extra in busta chiusa...) idem per il notaio...dipende da quanto mettono "in chiaro" e quanto "in nero"...

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dipende dalle agenzie, Toscano fa il 4% e anche tecnocasa se non erro, la maggior parte degli altri franchising fanno il 3%, le agenzie "locali" fanno il 2% o "trattative" tipo la tua

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Originally Posted by brumbrum

e poi ci sarà pure il notaio, quanto cazzo prendono?

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Il notaio prende sui 5k (solo per il rogito, conta che ci sono anche le spese di registrazione mutuo che sono quasi uguali) + spese varie, l'agenzia/agente più o meno idem anche se rientra nella contrattazione (io ho pagato meno per l'agente visto ciò che era successo), poi dipende anche dall'importo dell'immobile.
Comunque non ti fare impressionare dalla cifra che leggi all'inzio, è un buon 10/15% in più di quello che realmente vale, non ti fare MAI problemi durante la contrattazione, io me ne sono fatti un casino all'inizio perchè sono un signore, poi mi sono rotto le scatole ed ho cominciato a fare lo stronzo (grazie anche a mio padre che mi ha aiutato a cambiare atteggiamento), conta che i venditori e l'agente ovviamente vogliono più soldi, tu non ti fare problemi a dire che non ne hai o non vuoi e quindi la vuoi pagare meno, in fondo se è ancora in vendita vuol dire che nessuno ha ancora deciso che quei soldi li vale :) (ed è questa l'ottica in cui devi porti)
Per farti un esempio la mia è scesa di un buon 10% + sconto sull'agente, un'altra che avevo rifiutato è scesa del 15% perchè non riuscivano a vendere (con loro che mi hanno chiamato apposta per dirmelo ahah), poi tutto dipende anche dalla zona e dai prezzi del momento. :)
Se ti piace mettitici d'impegno e non ti fare problemi, perdici su del tempo e taglia più che puoi :P

ps: io ho comprato (rogito) ad ottobre 2010, consegna 6 dicembre 2010, sono entrato a casa (finendo il trasloco) il 25 dicembre 2010, non hai idea di che bel regalo e che bella sensazione è stata :P

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Originally Posted by Bakaras

Si, e se ci pensi un attimo è anche logico.

edit:
esempio.

io e te ci mettiamo d'accordo, tu mi vendi una catapecchia fatta di cartone a 200k, io prendo mutuo da 160k, ti pago e stecchiamo, poi non pago le rate e la banca si prende indietro una stamberga che vale 30k a fronte di un mutuo erogato da 160k.
Io di banche con l'anello al naso non ne ho trovate, te si?

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Guarda di banche ne ho girate 7 ultimamente (6 fisiche + 1 online ING parlando però di persona con il consulente) e tutte mi han fatto la proposta considerando l'80% del valore trascritto sul preliminare già firmato.
fra l'altro avevo anche discusso con loro della perizia e mi han detto più volte che per loro quel che contava per le mie cifre era il preliminare (comunque ero già di mio sotto all'80%. chiaramente non sotto all'80% del valore catastale)

ed è anche abbastanza normale da quanto ho visto, dato che per un miniappartamento lo scarto fra valore catastale e valore di mercato qui è sui 40k €. (siamo sugli 80-90k di media di valore catastale ma a meno di 110-120 usato qui non trovi nulla).

chiaro che se spari 180k per un appartamento da 90k di valore catastale qualche problema c'è probabilmente.

Poi boh, questo è quel che sta capitando a me, altro non saprei dirti....

ti fanno la proposta sull'80% del valore che gli indichi tu naturalmente, quello del compromesso o quello scritto sulla proposta di acquisto semplicemente perche la maggior parte delle banche ti fanno pagare la perizia. Se leggi bene l'erogazione del mutuo è subordinata al parere del perito nominato dalla banca; tendono a non specificarlo per ovvi motivi ma tu fagli una domanda precisa e senti cosa ti rispondono.

edit. a meno che tu non stia acquistando qualcosa di relativamente piccolo, se non erro c'è una "soglia" oltre la quale la perizia è obbligatoria che varia da banca a banca, ci può stare che per importi al di sotto di quella soglia non sia necessaria la perizia e quindi l'erogazione va fatta all'80% del valore dichiarato e non di quello periziato.

edit2: non confondere valore " catastale " che serve solo ai fini delle tasse da pagare con valore " periziato " ho visto che hai usato valore catastale come parametro di riferimento dell'80%, non è cosi, io mi riferisco al valore periziato.

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Originally Posted by Bakaras

ti fanno la proposta sull'80% del valore che gli indichi tu naturalmente, quello del compromesso o quello scritto sulla proposta di acquisto semplicemente perche la maggior parte delle banche ti fanno pagare la perizia. Se leggi bene l'erogazione del mutuo è subordinata al parere del perito nominato dalla banca; tendono a non specificarlo per ovvi motivi ma tu fagli una domanda precisa e senti cosa ti rispondono.

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Perizia siamo sui 400€ - 500 € di media, tranne per ING che è gratuita.
Oppure danno quasi tutte la possibilità di rivolgersi a un perito esterno di mia fiducia.

Boh, ti dico sul discorso dell'80% avevo battuto parecchio per essere certo che non ci fossero problemi di parametri eventuali...il dicorso dello scarto con il valore catastale era venuto in mente pure a me ma quando ho domandato direttamente a loro tutti mi han risposto che, per quelle cifre (intorno ai 120k di valore riportato sul preliminare) prendevano in considerazione quanto appunto scritto sul preliminare....

boh...ti dico, questo è quel che sto vedendo...altro non so... :shrug:


edit. in effetti io avevo pensato al valore catastale...però cmq abbiam sempre parlato di valore a rogito, evidentemente visti i dati dell'immobile e le cifre coinvolte hanno valutato il valore come "congruo" già prima della perizia....

aspetto 6 anni e mi compro la casa coi miei soldi.

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Originally Posted by Lupoazzurro

Perizia siamo sui 400€ - 500 € di media, tranne per ING che è gratuita.
Oppure danno quasi tutte la possibilità di rivolgersi a un perito esterno di mia fiducia.

Boh, ti dico sul discorso dell'80% avevo battuto parecchio per essere certo che non ci fossero problemi di parametri eventuali...il dicorso dello scarto con il valore catastale era venuto in mente pure a me ma quando ho domandato direttamente a loro tutti mi han risposto che, per quelle cifre (intorno ai 120k di valore riportato sul preliminare) prendevano in considerazione quanto appunto scritto sul preliminare....

boh...ti dico, questo è quel che sto vedendo...altro non so... :shrug:


edit. in effetti io avevo pensato al valore catastale...però cmq abbiam sempre parlato di valore a rogito, evidentemente visti i dati dell'immobile e le cifre coinvolte hanno valutato il valore come "congruo" già prima della perizia....

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leggi i miei edit, per 120k probabilmente sei al di sotto della soglia dove è necessaria la perizia e quindi prendono a riferimento il valore scritto sul preliminare, il valore catastale è utile solo ai fini del calcolo delle tasse.
per importi maggiori è vincolante il valore periziato.
almeno Unicredit, BNL, MPS, Ing Direct e Webank fanno cosi .

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Originally Posted by Cifra

Ma quanto ti hanno chiesto per sta casa da sogno? Che stiamo discutendo per 50K?

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370000 € qui costan care le case, maledetti posti di villeggiatura!

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Originally Posted by Alkabar

aspetto 6 anni e mi compro la casa coi miei soldi.

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beh anche io volevo comprarmi la casa con i miei soldi, solo che i miei me li han chiesti per ristrutturare le loro case e finisce che non posso più. in bocca al lupo

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Originally Posted by brumbrum

370000 € qui costan care le case, maledetti posti di villeggiatura!


beh anche io volevo comprarmi la casa con i miei soldi, solo che i miei me li han chiesti per ristrutturare le loro case e finisce che non posso più. in bocca al lupo

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Va beh, ma te li ridanno no? :look:

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Originally Posted by Bakaras

leggi i miei edit, per 120k probabilmente sei al di sotto della soglia dove è necessaria la perizia e quindi prendono a riferimento il valore scritto sul preliminare, il valore catastale è utile solo ai fini del calcolo delle tasse.
per importi maggiori è vincolante il valore periziato.
almeno Unicredit, BNL, MPS, Ing Direct e Webank fanno cosi .

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Probabilmente in effetti viste le cifre sono al di sotto della soglia..

Unicredit (che sarebbe la mia banca, fra l'altro) è quella che mi ha fatto la proposta peggiore e non si schioda nemmeno a sparargli....il che vuol dire che probabilmente li sfanculizzo e cambio banca.

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Originally Posted by Alkabar

aspetto 6 anni e mi compro la casa coi miei soldi.

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eh...magari 6 anni.

no

:fffuuu: per 370K ti chiedono tutti gli organi interni in garanzia.

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Originally Posted by Cifra

:fffuuu: per 370K ti chiedono tutti gli organi interni in garanzia.

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Probabilmente anche quelli del parente più vicino :fffuuu:

Comunque secondo me probabilmente su una cifra del genere puoi scendere sui 330/340, certo è un po' tanto :D
(e poi va che con un mutuo del genere si parla di rate da 1500 euro al mese, più o meno direi)