info rata mutui

Mez, il mio consiglio è semplice, se sei in grado di pagare la rata del fisso, prendi il variabile e metti la differenza da parte

se la rata del fisso è 760, tu stipuli un variabile con cap con rata diciamo di 560, devi per forza aprire un conto presso la banca che ti concede il mutuo e mensilmente ci sposti 760 euro, godi dei tassi attuali molto bassi e metti via un cuscinetto di ammortizzamento se un giorno i tassi dovessero salire oltre la % di interesse che OGGI ti chiederebbero per un fisso, ovvero semmai la rata del variabile dovesse salire mai oltre quella del fisso che stipuleresti oggi.

Quote:

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Originally Posted by Bakaras

Mez, il mio consiglio è semplice, se sei in grado di pagare la rata del fisso, prendi il variabile e metti la differenza da parte

se la rata del fisso è 760, tu stipuli un variabile con cap con rata diciamo di 560, devi per forza aprire un conto presso la banca che ti concede il mutuo e mensilmente ci sposti 760 euro, godi dei tassi attuali molto bassi e metti via un cuscinetto di ammortizzamento se un giorno i tassi dovessero salire oltre la % di interesse che OGGI ti chiederebbero per un fisso, ovvero semmai la rata del variabile dovesse salire mai oltre quella del fisso che stipuleresti oggi.

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A questo punto sarebbe interessante valutare il mutuo che dicevo io prima, cioè il misto.

Tanto per buona parte del mutuo vorrai tenere il variabile perchè più basso; alla fine nel lungo periodo, come han detto gli altri, vorresti aver sottoscritto un variabile, salvo l'incertezza che appunto mitighi con la possibilità del misto di rinegoziare il tasso da variabile a fisso (o restare sul variabile) ogni n anni.

Tasso fisso o variabile?
Valuta l'opzione di un tasso variabile coperto da strumento derivato cosiddetto IRS (interest rate swap): in poche parole la banca (o meglio la società del gruppo bancario che si occupa di coperture su tassi) ti rimborsa l'indice euribor da te scelto (1-3-6 mesi) e in contropartita tu paghi alla banca un indice "fisso". Nella pratica il mutuo diventa a tutti gli effetti un tasso fisso con la particolarità che alla fine dei conti paghi meno rispetto ad un mutuo originario a tasso fisso (puoi decidere poi se coprirti per l'intera durata del fin.to o se per un tot di anni).
Ti assicuro che in questo particolare momento economico la scelta potrebbe essere decisamente conveniente...da capire se la banca su cui ti appoggi accetta la copertura anche su un importo così "modesto".
Alternativa:
Spesso e volentieri, come ha già scritto qualcuno, le banche propongono mutui con strumenti di copertura sui tassi già "incorporati" ma qui il ragionamento è leggermente diverso: in pratica paghi un tasso variabile fino alla soglia stabilita come massima e oltre tale soglia la copertura sui tassi sottoscritta a monte dalla banca si attiva non facendo lievitare l'importo della rata. In questo caso ti avvantaggeresti degli attuali tassi bassi e sapresti che oltre un certo importo (cmq sicuramente maggiore rispetto alla copertura che ti spiegavo prima) non pagherai.
Questione % di erogazione:
E' vero, fino a qualche anno fa le "porcate" (che hanno contribuito in maniera non indifferente all'attuale crisi globale a partire da oltreoceano) dei mutui erogati al 100-120% si facevano anche qui in Italia.
Adesso le banche (o meglio, le banche serie) tendono ad erogare un importo massimo pari all'80% del maggiore tra valore di perizia o valore di compravendita (è ovvio che nell'attuale contesto economico sarà l'80% del valore di perizia visto che le case si stanno spesso e volentieri svendendo).
Il concetto è semplice: la banca deve e vuole mantenere il ruolo di finanziatore non di certo quello di "proprietario" di casa. E' molto importante che il mutuatario dimostri di investire i propri denari (e non solo i denari della banca) in un suo progetto di vita. Troppe volte i direttori di filiale si sono trovati a parlare con clienti che lamentando le più svariate vicissitudini portavano le chiavi di casa dicendo di riprendersela e tanti saluti (non è fantascienza, è realtà)....avete una vaga idea di quanto ci si rifaccia sulla vendita di un immobile in questo momento? SE si arriva al 40% dell'erogato è da considerarsi un successo.
Questione prezzo:
E' finita la logica per cui allo scendere dei tassi, scendano anche i prezzi delle banche.
1- con tassi bassi i ricavi derivanti dalla raccolta bancaria crollano.
2- il famoso "spread" adesso è influenzato dai tassi che le banche pagano agli investitori per raccogliere denaro. Le attuali obbligazioni bancarie a 2/3 y rendono dal 3% al 5% (crisi di liquidità etc etc)...se la banca dovesse applicare spread inferiori ai tassi applicati in fase di raccolta, capite bene, ci sarebbe un inevitabile collasso strutturale: il "banche ladre" almeno sui tassi applicati ai mutui, tienili per te o informati meglio quanto meno ( ^^ )...il discorso "banche ladre" in fase commissionale invece direi che potrebbe anche starci (da che mondo e mondo esiste cmq la contrattazione).
Spero di aver chiarito qualche dubbio,
Ciao ciao.

Mercoledì devo sottoscrivere sto mutuo, tiriamo un attimo le somme.

Ho scremato due tipi:

1) mutuo misto (quello con l'opzione di passaggio da variabile a fisso ogni tot anni, diciamo ogni 3)
http://www.mutui.it/mutui-tasso-misto.html

2) variabile con rata costante
http://www.mutui.it/mutuo-tasso-vari...-costante.html

il 2ndo mi sembra molto interessante, soprattutto per chi come me prevede di abbassarlo di un 20-30k tra 5-7 anni.

Altre info:
il mutuo è pari al 45% del valore ufficiale dell'immobile.
Provincia di Milano. Durata prevista 20 anni (cambia obv nel caso del var. a rata costante).

Devo sentire cosa mi dice la banca sul 2), se potrò abbassarlo senza penali come nel caso del 1) (quello che mi avevano proposto loro in filiale). Se sì, io preferirei una rata costante col vantaggio del tasso variabile sul lungo periodo, sapendo che mal che vada allungo un po' la durata, ma tanto saranno comunque meno di 20 anni abbassando a metà periodo con altri risparmi.

Confermate le mie impressioni?

Il variabile con la rata costante è un grosso rischio, se cerchi info migliori di un paragrafetto su mutui.it è meglio.
Esempio:
http://www.abcrisparmio.it/guide/mut...tante-pericolo
Ma trovi papiri in giro, il discorso comunque può variare molto da banca a banca a seconda delle clausole negative (eventuale maxirata, calcolo dei tassi, calcolo della durata aggiuntiva ecc..).
Per il resto, mi accodo al consiglio di Bakaras oppure valutare il variabile puro che ha la massima convenienza attuale/iniziale (spread alti ma tassi ai minimi) puntando poi a surrogare quando i tassi si alzeranno (e gli spread delle banche presumibilmente si abbasseranno) in modo da mantenere sotto controllo l'importo della rata.

interessante grazie per l'articolo, stasera me lo leggo con calma.

Quote:

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Originally Posted by HariSeldon

Il variabile con la rata costante è un grosso rischio, se cerchi info migliori di un paragrafetto su mutui.it è meglio.
Esempio:
http://www.abcrisparmio.it/guide/mut...tante-pericolo
Ma trovi papiri in giro, il discorso comunque può variare molto da banca a banca a seconda delle clausole negative (eventuale maxirata, calcolo dei tassi, calcolo della durata aggiuntiva ecc..).
Per il resto, mi accodo al consiglio di Bakaras oppure valutare il variabile puro che ha la massima convenienza attuale/iniziale (spread alti ma tassi ai minimi) puntando poi a surrogare quando i tassi si alzeranno (e gli spread delle banche presumibilmente si abbasseranno) in modo da mantenere sotto controllo l'importo della rata.

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Concordo in pieno con il primo punto...con i tassi ai minimi propendere per la soluzione rata fissa durata variabile potrebbe risultare decisamente pericoloso.

Non concordo però con la seconda parte. I tassi probabilmente si alzeranno è vero ma ricordo che gli spread delle banche attualmente sono in minima parte influenzati dall'andamento dei tassi.
E sarai fortunato se troverai una banca che si accollerà il debito di un altro Istituto.
Purtroppo si "scopre" la necessità di coprirsi dall'andamento dei tassi quando questi sono alti. In realtà il momento migliore per stipulare un contratto di copertura è proprio questo (striking CAP bassissimi).
Cosa fare quindi? Per me t.var con copertura tutta la vita.

Ciao.

Quote:

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Originally Posted by nope

Concordo in pieno con il primo punto...con i tassi ai minimi propendere per la soluzione rata fissa durata variabile potrebbe risultare decisamente pericoloso.

Non concordo però con la seconda parte. I tassi probabilmente si alzeranno è vero ma ricordo che gli spread delle banche attualmente sono in minima parte influenzati dall'andamento dei tassi.
E sarai fortunato se troverai una banca che si accollerà il debito di un altro Istituto.
Purtroppo si "scopre" la necessità di coprirsi dall'andamento dei tassi quando questi sono alti. In realtà il momento migliore per stipulare un contratto di copertura è proprio questo (striking CAP bassissimi).
Cosa fare quindi? Per me t.var con copertura tutta la vita.

Ciao.

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Del variabile con cap era stato appunto già scritto da Bakaras e ho detto che mi ci accodavo in quanto consiglio a utente "medio" (valutare comunque a quanto è fissato il cap, a volte è ben sopra l'andamento medio dei tassi e allora è abbastanza inutile nel lungo periodo), proponevo però anche di valutare l'altra opzione che per quanto più "rischiosa" propone benefici nell'immediato (il variabile con cap ha ovviamente spread più alti del variabile puro) che si fanno sentire specie nel periodo iniziale dove con il piano di ammortamento alla francese ormai adottato quasi standard si paga molta più quota interesse che capitale (poi ripeto, varia tutto da banca a banca). La surroga poi ovvio può essere anche rifiutata anche se comunque c'è fior di legge a regolamentarla, ma c'entra davvero poco con la fortuna (è come dire che una pratica di mutuo può essere rifiutata se sei sfortunato..), vabbè che siamo un periodo particolare e tutto però un minimo di regole ancora ci sono.

Alla fine ho optato per un "classico" variabile multiopzione - ogni 3 anni posso decidere se scegliere il fisso del momento, su cui la banca può farmi qualche miglior condizione ulteriore, oppure continuare con il variabile.

In pratica comunque tenderei a restare sempre sul variabile, quindi rispetto ad un var puro cambierà poco (forse costerà qualcosina in più, ma vabbè l'àncora di poter passare al fisso deve pur costare qualcosa).

ah sul variabile a rata costante la persona in banca mi ha detto che come gruppo (Intesa) hanno una bella vertenza legale in corso proprio per l'ambiguità del prodotto... motivo per il quale non lo sponsorizzano nemmeno più.

Quote:

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Originally Posted by HariSeldon

La surroga poi ovvio può essere anche rifiutata anche se comunque c'è fior di legge a regolamentarla, ma c'entra davvero poco con la fortuna (è come dire che una pratica di mutuo può essere rifiutata se sei sfortunato..), vabbè che siamo un periodo particolare e tutto però un minimo di regole ancora ci sono.

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Ti ricordo che la prima regola del credito è proprio che il credito è soggettivo.
Se così non fosse basterebbero degli algoritmi studiati ad hoc ed il gioco sarebbe fatto ( "tu si, tu no").
La fortuna di cui parlavo è proprio data dal fatto che in questo periodo gli uffici crediti dei principali Istituti Bancari non sono assolutamente propensi a surrogarsi un debito a mlt di un altra banca...ovvio se la pratica arriva ad un deliberante che la pensa in maniera diversa o è di buona(vedi fortuna) la surroga la deliberano ma non credere che sia così scontato.:awk:

Per quanto riguarda la scelta fatta, direi che puo anche starci...se sei convinto tu, vuol dire che molto probabilmente è la scelta giusta!

Ciao ciao!

Quote:

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Originally Posted by nope

Ti ricordo che la prima regola del credito è proprio che il credito è soggettivo.
Se così non fosse basterebbero degli algoritmi studiati ad hoc ed il gioco sarebbe fatto ( "tu si, tu no").
La fortuna di cui parlavo è proprio data dal fatto che in questo periodo gli uffici crediti dei principali Istituti Bancari non sono assolutamente propensi a surrogarsi un debito a mlt di un altra banca...ovvio se la pratica arriva ad un deliberante che la pensa in maniera diversa o è di buona(vedi fortuna) la surroga la deliberano ma non credere che sia così scontato.:awk:

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Se è per questo attualmente gli uffici crediti sono poco propensi proprio a darli i mutui.. frutto di anni di pratiche mandate avanti all'acqua di rose ma vabbè.. comunque hai detto bene il credito è soggettivo, ma il soggetto in questione non è tanto l'omino della banca ma chi lo sta chiedendo e quindi c'entra poco la fortuna, se alla banca in quel momento "conviene" (con tutto quello che c'è dietro) i soldi te li presta e/o ti fa la surroga, ovvio che attualmente l'asticella è bella alta ;-)

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Originally Posted by HariSeldon

Se è per questo attualmente gli uffici crediti sono poco propensi proprio a darli i mutui.. frutto di anni di pratiche mandate avanti all'acqua di rose ma vabbè.. comunque hai detto bene il credito è soggettivo, ma il soggetto in questione non è tanto l'omino della banca ma chi lo sta chiedendo e quindi c'entra poco la fortuna, se alla banca in quel momento "conviene" (con tutto quello che c'è dietro) i soldi te li presta e/o ti fa la surroga, ovvio che attualmente l'asticella è bella alta ;-)

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Se fosse così non si spiegherebbe il perchè posto lo stesso identico cliente, la Banca X non delibera un finanziamento richiesto mentre la Banca Y lo passa senza battere ciglio.
Il credito è soggettivo e, per fortuna o no (a voi l'ardua sentenza), è una delle ultime cose rimaste che necessità della componente "personale" (io dico per fortuna visto che mi pagano lo stipendio :forever: ).

Ad ogni modo non vorrei impuntarmi e/o andare oltre, tanto il mutuo da quello che ho capito è già stato concordato.

Besos.

http://www.ilsole24ore.com/art/finan...?uuid=AbQZ3W7G

Comunque occhio all'euribor 1 mese, ieri ha fatto un bel balzetto in avanti (ok solo una manciata di punti visti i livelli ridicoli ma in % si è mosso bene) e anche oggi ha confermato l'inversione di tendenza, sono 2 le cose o è solo lo scavallo dell'anno e quindi è un fuoco di paglia oppure qualcosa si comincia a muovere..

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Originally Posted by HariSeldon

http://www.ilsole24ore.com/art/finan...?uuid=AbQZ3W7G

Comunque occhio all'euribor 1 mese, ieri ha fatto un bel balzetto in avanti (ok solo una manciata di punti visti i livelli ridicoli ma in % si è mosso bene) e anche oggi ha confermato l'inversione di tendenza, sono 2 le cose o è solo lo scavallo dell'anno e quindi è un fuoco di paglia oppure qualcosa si comincia a muovere..

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boh, io lo vedo sempre a 0.1 l'euribor a 1 mese -.-