se mai te la valutano a meno l'immobile piu che in piu -.-Quote:
Originally Posted by finalyoko hellslayer
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se mai te la valutano a meno l'immobile piu che in piu -.-Quote:
Originally Posted by finalyoko hellslayer
stavo studiando un po' mutuionline (ogni tanto ci torno su per verificare come vanno le cose)... ho trovato un mutuo tasso misto di Deutsche Bank che o è una loro invenzione pubblicitaria per attirare nuovi clienti che poi non può essere concessa o c'è qualcosa che sfugge in ogni caso.
In pratica, senza star lì a dire tutti i parametri, con "mutuo pratico a tasso misto rivedibile ogni 5 anni, partenza fisso" di Deutsche Bank mi dà un fisso di 1,07% (IRS 5A + 0,85% spread) e pure l'assicurazione incendio e scoppio gratis a carico della banca (wtf? ok che adesso in molte banche si paga tipo 3-400 euro 1 volta sola e si è assicurati per tutto il mutuo, ma son cmq soldi in meno).
La questione che resta da chiarire è come funziona per Deutsche Bank questo tipo di mutuo misto; ogni 5 anni posso scegliere tra fisso e variabile. Se scelgo fisso mi applicano l'IRS 5A + spread che resta sempre 0,85% - altrimenti per chi sceglie variabile per il quinquennio successivo c'è l'Euribor 3M su 360gg, spread sempre 0,85% se ho letto bene.
Ma quindi a scadenza dei 5 anni mi viene riapplicato il tasso, fisso o variabile che sia, di quel preciso momento (ovvero del nuovo quinquennio)? Quindi partire oggi con un fisso del 1,07% e volerlo mantenere così per 20 anni è in realtà impossibile (a differenza di quanto avviene con un tasso fisso puro), poichè ogni 5 anni mi si applica l'IRS 5A di quel momento, esatto? In genere i tassi misti funzionano così?
Perchè, al di là del fatto che ora come ora converrebbe partire con un variabile per i prox 5 anni e poi al limite passare ad un fisso (ma dipenderà poi dal mercato ovviamente), anche partendo con un fisso basso oggi per 5 anni, poi ci si ritroverebbe comunque lo scalino del nuovo fisso futuro... vanificando sostanzialmente il vantaggio di sottoscrivere oggi un tasso fisso più basso.
In sostanza, tanto varrebbe sottoscrivere un variabile a rigor di logica con un misto che mi alza comunque il tasso nel tempo.
Non so, fate una prova anche voi facendo qualche simulazione coi tassi misti ed importi sotto il 50% del valore dell'immobile... probabilmente mi sono spiegato da cani, ma non è facile farlo per iscritto in poche righe.
che opinione avete in merito ai "mediatori creditizi" ??? Mi sono imbattuto in agenzia Tecnocasa e KIRON , praticamente mi hanno promesso di "sopravvalutare" l'immobile permettendomi così di fare con un mutuo 80% la copertura totale dell'immobile, senza avere tassi da "100%".
Tutto senza provvigioni o cose particolari e solo in caso di buona riuscita della cosa.
Sono "enti" affidabili ??? Mai avuto a che fare.... però essendo affiliati non mi sembra una cattiva idea.
son abbastanza sicuro che sia illegale :sneer:
e comunque se non erro oltre alla tua perizia la banca fa la sua e prende il valore più basso fra i due
comunque riprendendo il discorso sull'ammortamento alla francese... il fatto di avere un variabile nei primi anni con questo tipo di ammortamento è particolarmente conveniente soprattutto se, grazie alla Bersani, uno decide di estinguere anticipatamente il mutuo senza costi.
Esempio: se devo scegliere tra un variabile ed un fisso su un arco di 20 anni, oggi ho entrambi a livelli bassi e sono indeciso perchè a) potrei perdere il treno del fisso così basso (storicamente parlando) e b) il variabile ancora più basso è davvero allettante.
Secondo me, cruciale per la scelta, è appunto la decisione di volerlo chiudere anticipatamente questo mutuo. Perchè in questo caso, mettiamo che io decida di chiuderlo dopo 10-12 anni, potendo restituire la somma restante in un'unica soluzione, allora avrò avuto massimo beneficio dal variabile nell'ammortamento alla francese, avendo pagato le rate più basse possibili nel periodo in cui stavo restituendo più interessi che capitale. La quota di capitale restante, da restituire in una sola rata, non avrà interessi maturati e quindi sono a posto.
Ma se decido, in ogni caso, di portare il mutuo fino alla sua scadenza (20 anni nell'esempio), il discorso dell'ammortamento non assume particolare rilevanza. Sarà più importante, a parità di periodo, valutare l'andamento medio del tasso (sempre uguale per il fisso, da calcolare a fine mutuo per il variabile).
Alla fine dei 20 anni, che io abbia restituito prima più interessi e poi più capitale mi interessa poco. Mi interessa sapere se il mio tasso fisso costante mi sia costato di più a fine mutuo rispetto al tasso medio variabile applicato nello stesso periodo temporale, sul medesimo importo.
Questo perchè tanto decido di pagare tutte le rate secondo il piano di ammortamento, senza anticipare nulla.
Sbaglio qualcosa?
edit:
mi integro da solo: in realtà facendo qualche simulazione, ci sarebbe un abbassamento del capitale residuo più rapido nei primi anni con un tasso variabile, posto che la rata "tipo" del presunto piano di ammortamento deve avere ripartizione costante (anche se sappiamo che per il variabile il piano di ammortamento poi cambia di periodo in periodo). Quindi poi, anche alzandosi il tasso variabile, andrebbe considerato su un capitale residuo minore rispetto al tasso fisso mantenuto nello stesso periodo (caso attuale, del variabile < fisso).
Insomma tutto dipende dalle prospettive di crescita di questo benedetto variabile. Se cresce di colpo dopo il periodo di stagnazione in basso, allora si può avere qualche rammarico... con una crescita più moderata invece potrebbe risultare più conveniente anche nel caso in cui il variabile medio > fisso sul periodo considerato (20 anni). Eh vai ad avere la sfera di cristallo :sneer: