curiosità su finanziamenti/mutui

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Originally Posted by HariSeldon

Vi manca un tassello fondamentale: l'ammortamento.
Nel classico mutuo variabile con ammortamento alla francese (perlomeno classico per il mercato italiano), i primi anni di mutuo sono quelli con la quota interessi (il cui importo mese per mese dipende ovviamente dal tasso spread+euribor/bce/xxx) più alta che va via via a ridursi nel tempo in favore della quota capitale, con una curva che dipende dalla durata in anni del mutuo.
E' quindi ovvio che avere dei tassi bassissimi (come ora) nei primi anni di mutuo fornisce un "boost" elevato alla convenienza del mutuo variabile e anche un eventuale rialzo pesante dei tassi passati X anni (destinati tra l'altro prima o poi a riscendere) non rende affatto facile ad un mutuo a tasso fisso recuperare il terreno della convenienza. Per i numeri precisi basta armarsi di calcolatrici o di tool online e fare qualche simulazione con l'andamento dei tassi.
Inoltre, il variabile per uscire fuori da situazioni particolarmente esasperate ha sempre l'arma della surroga.
Questo non vuol dire che il variabile è la scelta giusta sempre e comunque ma che sulla carta il consiglio dell'amico di final ha il suo senso.

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Ok quindi mi devo mettere a cercare il tool etc... immaginavo ci fosse un perchè o cmq un metro di valutamento diverso......

se i tassi restano questi per più di 5 anni ancora siamo finiti come economia.
In ogni caso il problema del mutuo sarà risolto.

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Originally Posted by Glorifindel

se i tassi restano questi per più di 5 anni ancora siamo finiti come economia.
In ogni caso il problema del mutuo sarà risolto.

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Ma possono anche crescere.. Ma non lo faranno 'di botto' e quella probabilmente la differenza..

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Continuando ad indagare sto cercando informazioni riguardo alla possibilità di fare un mutuo 100% = 80%. Ovvero immobile del valore 100.000 euro ma comprato a 80.000 euro (valori puramente indicativi).
Ad oggi so che le banche valutano tale importo sul MINORE fra valore di acquisto e valore immobile, MA per le ristrutturazioni il discorso cambia valutando tale importo sul valore finale (IMMOBILE RISTRUTTURATO).

A parte che non credo che non ci siano soluzioni per superare il sistema nel caso di "Prima casa senza ristrutturazione" (cosa per altro confermatami da alcuni "immobiliari") , se effettivamente la casa è stata acquistata ad un 20% in meno del suo valore reale (verificata da perito bancario). Ma se fosse reale a questo punto sarebbe nettamente conveniente comprare immobile da ristrutturare e finanziare tutto o quasi (senza contare la deducibilità del 50% in 10 anni).

Sbaglio qualcosa ??

Tu compri la casa, chiedi il mutuo e da riferimento la cifra che tu andrai a pagare la casa.
Tu compri la casa, la paghi, chiedi il mutuo per ristrutturazione ecc. Hai accesso al mutuo a fasi di costruzione o come si dice e il mutuo viene fatto in base alla tua redditività.

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Originally Posted by Darkmind

Tu compri la casa, la paghi, chiedi il mutuo per ristrutturazione ecc. Hai accesso al mutuo a fasi di costruzione o come si dice e il mutuo viene fatto in base alla tua redditività.

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puoi fare mutuo per acquisto + ristrutturazione ed in tal caso il valore dove si va a calcolare 80 o 100% è dato dal valore dell'immobile "ristrutturato".
Puoi anche fare come hai detto tu, compri e poi ristrutturi, ma dipende da quanto devi ristrutturare e da quanto hai da parte.

Per il discorso acquisto e basta oggi mi hanno detto che il valore di riferimento è la perizia e non il valore di acquisto.

si ma la perizia della banca ha sempre valore conservativo - cautelare quindi quando vanno in perizia a meno che non stiano valutando un qualcosa ineccepibile danno una valutazione che generalmente sta sotto del valore di mercato dell'immobile.
Poi anche lì dipende tutto dai vari istituti di credito, rimane cmq il fatto che il dictat attuale è quello di aiutare il mercato immobiliare quindi credo che ci sia una certa propensione a far chiudere le operazioni che vengono proposte.
Mutuo con formula acquisto + ristrutturazione non lo avevo mai sentito.

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Originally Posted by Darkmind

si ma la perizia della banca ha sempre valore conservativo - cautelare quindi quando vanno in perizia a meno che non stiano valutando un qualcosa ineccepibile danno una valutazione che generalmente sta sotto del valore di mercato dell'immobile.
Poi anche lì dipende tutto dai vari istituti di credito, rimane cmq il fatto che il dictat attuale è quello di aiutare il mercato immobiliare quindi credo che ci sia una certa propensione a far chiudere le operazioni che vengono proposte.
Mutuo con formula acquisto + ristrutturazione non lo avevo mai sentito.

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Quindi "potrebbero" anche valutare un 10.000 in più per far passare un mutuo all'80% , se la clausola è "compro l'immobile solo con mutuo 80%". Sempre ipotizzando eh... ma con questo discorso torna l'affermazione che mi ha fatto un'agente immobiliare dicendomi che questo "giochino" è fattibile. Senza contare a questo punto che alcuni istituti fanno solo 80% (direi la maggior parte) ma potrebbe essere spesso un "100%".

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Originally Posted by finalyoko hellslayer

Quindi "potrebbero" anche valutare un 10.000 in più per far passare un mutuo all'80% , se la clausola è "compro l'immobile solo con mutuo 80%". Sempre ipotizzando eh... ma con questo discorso torna l'affermazione che mi ha fatto un'agente immobiliare dicendomi che questo "giochino" è fattibile. Senza contare a questo punto che alcuni istituti fanno solo 80% (direi la maggior parte) ma potrebbe essere spesso un "100%".

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guarda dipende molto dalla persone che hai davanti, nel senso che almeno dalle mie parti le banche hanno più immobili delle imprese edilizie, quindi se riescono a vendere e rientrare subito dei soldi dati per il mutuo cantiere, solitamente danno un aiuto più consistente.

http://www.corriere.it/economia/leco...?refresh_ce-cp

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Originally Posted by finalyoko hellslayer

Quindi "potrebbero" anche valutare un 10.000 in più per far passare un mutuo all'80% , se la clausola è "compro l'immobile solo con mutuo 80%". Sempre ipotizzando eh... ma con questo discorso torna l'affermazione che mi ha fatto un'agente immobiliare dicendomi che questo "giochino" è fattibile. Senza contare a questo punto che alcuni istituti fanno solo 80% (direi la maggior parte) ma potrebbe essere spesso un "100%".

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se mai te la valutano a meno l'immobile piu che in piu -.-

stavo studiando un po' mutuionline (ogni tanto ci torno su per verificare come vanno le cose)... ho trovato un mutuo tasso misto di Deutsche Bank che o è una loro invenzione pubblicitaria per attirare nuovi clienti che poi non può essere concessa o c'è qualcosa che sfugge in ogni caso.

In pratica, senza star lì a dire tutti i parametri, con "mutuo pratico a tasso misto rivedibile ogni 5 anni, partenza fisso" di Deutsche Bank mi dà un fisso di 1,07% (IRS 5A + 0,85% spread) e pure l'assicurazione incendio e scoppio gratis a carico della banca (wtf? ok che adesso in molte banche si paga tipo 3-400 euro 1 volta sola e si è assicurati per tutto il mutuo, ma son cmq soldi in meno).

La questione che resta da chiarire è come funziona per Deutsche Bank questo tipo di mutuo misto; ogni 5 anni posso scegliere tra fisso e variabile. Se scelgo fisso mi applicano l'IRS 5A + spread che resta sempre 0,85% - altrimenti per chi sceglie variabile per il quinquennio successivo c'è l'Euribor 3M su 360gg, spread sempre 0,85% se ho letto bene.

Ma quindi a scadenza dei 5 anni mi viene riapplicato il tasso, fisso o variabile che sia, di quel preciso momento (ovvero del nuovo quinquennio)? Quindi partire oggi con un fisso del 1,07% e volerlo mantenere così per 20 anni è in realtà impossibile (a differenza di quanto avviene con un tasso fisso puro), poichè ogni 5 anni mi si applica l'IRS 5A di quel momento, esatto? In genere i tassi misti funzionano così?

Perchè, al di là del fatto che ora come ora converrebbe partire con un variabile per i prox 5 anni e poi al limite passare ad un fisso (ma dipenderà poi dal mercato ovviamente), anche partendo con un fisso basso oggi per 5 anni, poi ci si ritroverebbe comunque lo scalino del nuovo fisso futuro... vanificando sostanzialmente il vantaggio di sottoscrivere oggi un tasso fisso più basso.
In sostanza, tanto varrebbe sottoscrivere un variabile a rigor di logica con un misto che mi alza comunque il tasso nel tempo.

Non so, fate una prova anche voi facendo qualche simulazione coi tassi misti ed importi sotto il 50% del valore dell'immobile... probabilmente mi sono spiegato da cani, ma non è facile farlo per iscritto in poche righe.

che opinione avete in merito ai "mediatori creditizi" ??? Mi sono imbattuto in agenzia Tecnocasa e KIRON , praticamente mi hanno promesso di "sopravvalutare" l'immobile permettendomi così di fare con un mutuo 80% la copertura totale dell'immobile, senza avere tassi da "100%".
Tutto senza provvigioni o cose particolari e solo in caso di buona riuscita della cosa.
Sono "enti" affidabili ??? Mai avuto a che fare.... però essendo affiliati non mi sembra una cattiva idea.

son abbastanza sicuro che sia illegale :sneer:

e comunque se non erro oltre alla tua perizia la banca fa la sua e prende il valore più basso fra i due

comunque riprendendo il discorso sull'ammortamento alla francese... il fatto di avere un variabile nei primi anni con questo tipo di ammortamento è particolarmente conveniente soprattutto se, grazie alla Bersani, uno decide di estinguere anticipatamente il mutuo senza costi.

Esempio: se devo scegliere tra un variabile ed un fisso su un arco di 20 anni, oggi ho entrambi a livelli bassi e sono indeciso perchè a) potrei perdere il treno del fisso così basso (storicamente parlando) e b) il variabile ancora più basso è davvero allettante.
Secondo me, cruciale per la scelta, è appunto la decisione di volerlo chiudere anticipatamente questo mutuo. Perchè in questo caso, mettiamo che io decida di chiuderlo dopo 10-12 anni, potendo restituire la somma restante in un'unica soluzione, allora avrò avuto massimo beneficio dal variabile nell'ammortamento alla francese, avendo pagato le rate più basse possibili nel periodo in cui stavo restituendo più interessi che capitale. La quota di capitale restante, da restituire in una sola rata, non avrà interessi maturati e quindi sono a posto.

Ma se decido, in ogni caso, di portare il mutuo fino alla sua scadenza (20 anni nell'esempio), il discorso dell'ammortamento non assume particolare rilevanza. Sarà più importante, a parità di periodo, valutare l'andamento medio del tasso (sempre uguale per il fisso, da calcolare a fine mutuo per il variabile).
Alla fine dei 20 anni, che io abbia restituito prima più interessi e poi più capitale mi interessa poco. Mi interessa sapere se il mio tasso fisso costante mi sia costato di più a fine mutuo rispetto al tasso medio variabile applicato nello stesso periodo temporale, sul medesimo importo.
Questo perchè tanto decido di pagare tutte le rate secondo il piano di ammortamento, senza anticipare nulla.

Sbaglio qualcosa?

edit:

mi integro da solo: in realtà facendo qualche simulazione, ci sarebbe un abbassamento del capitale residuo più rapido nei primi anni con un tasso variabile, posto che la rata "tipo" del presunto piano di ammortamento deve avere ripartizione costante (anche se sappiamo che per il variabile il piano di ammortamento poi cambia di periodo in periodo). Quindi poi, anche alzandosi il tasso variabile, andrebbe considerato su un capitale residuo minore rispetto al tasso fisso mantenuto nello stesso periodo (caso attuale, del variabile < fisso).
Insomma tutto dipende dalle prospettive di crescita di questo benedetto variabile. Se cresce di colpo dopo il periodo di stagnazione in basso, allora si può avere qualche rammarico... con una crescita più moderata invece potrebbe risultare più conveniente anche nel caso in cui il variabile medio > fisso sul periodo considerato (20 anni). Eh vai ad avere la sfera di cristallo :sneer: