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Se dovessi acquistare una casa, cosa vuol dire:
rata fissa (esce fuori uno sproposito di rata)
rata variabile
rata variabile con cap (non esise piu?)
rata variabile costante
variabile offset
misto
Quanro dovrei dare in anticipo su un immobile da 150k di euro?
quanto posso finanziare su un immobile da 150k di € ?
Mi ha spiegato qualcosa tizio X ma non ho capito veramente un cazzo, avrà detto 6 milioni di parole ma a me mi interessavano solo questi punti
Tasso fisso
Il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata del mutuo e l'importo della rata è fisso e costante.
Tasso variabile
Il tasso di interesse segue l’andamento dell’indice Euribor. Se questo scende la rata diminuisce, se sale la rata aumenta.
Tasso misto
Il tasso misto, da contratto, consente di effettuare il passaggio da un tasso fisso a uno variabile e viceversa.
Tasso variabile con rata costante
Il tasso di interesse varia secondo gli indici di mercato senza modificare il valore della rata, ma solo la durata del mutuo.
Tasso variabile con CAP
La rata varia in base agli andamenti del mercato, ma non potrà mai superare la soglia massima (CAP) prestabilita.
Gli antici si discutono con venditore ma su quella cifra 20k van bene.
Per la parta finanziata si siscute con la banca ma li è un bagno di sangue.
ultimamente le banche cercano di darti non più del 70-80% ma dipende tutto dal rapporto che hai con la stessa. se ti conoscono (vedi hai conti da molti mesi, sopratutto quelli di eventuale attività etc) aprono i portafogli isi isi. quando ero indeciso se andare in affitto o acquistare 6 mesi fa mi hanno accettato un preventivo al 120% (che voelvo fare 2 lavori lol)
i vari tasso fisso etc sono una scommessa.. in sostanza se oggi accendi il mutuo e, in media, negli anni di durata dello stesso i tassi saranno più alti di adesso - in linea di massima - ci guadagneresti con il tasso fisso. viceversa con il variabile.
quello che più interessa a te (se hai a disposizione più banche che ti concederebbero il credito) è lo spread fra EURIBOR e il tasso effettivo che ti fanno (sostanzialmente la parte che si tengono loro). a parità di tipo di credito, chiaro
fallo a tasso fisso, non si sa mai come va a finire questa crisi..
i miei avevano acceso, ante crisi, un mutuo a tasso variabile, molto conveniente..salvo poi schizzare a +150, 200 euro con l'evolversi della crisi... appena è sceso di nuovo, l'abbiamo estinto tutto in una volta se no sai che salasso..
l'anticipo... bhe lo si concorda con la banca, ma ti consiglio di fare piu sacrifici possibili e metterci di tasca tua più che puoi
Occhio che la rata fissa a tasso variabile spesso e volentieri è pericoloserrima.
va a finire che sfori i 25 anni di mutuo e ti becchi la maxirata mostruosa. O almeno per unicredit era così
Da quando è entrato in vigore Basilea 2 isi isi non ti danno una ceppa , quello che conta è il tuo indice , se sei quindi un buon pagatore o meno. Nessuno però finanzia più il 100% di un immobile, tendenzialmente in base a quanto valuta anche la centrale rischi possono erogarti finanziamenti che coprono fino ad un 80% del totale.Quote:
Originally Posted by nortis
Avere il conto nela tale banca da un certo periodo di tempo potrebbe favorirti ma non è un automatismo , per dire io ho preso il mutuo chiudendo un rapporto storico con una banca (UNICREDIT di cui ero cliente dai tempi ROLO Banca) e aprendone uno ex-novo con un altra.
Personalmente se posso consigliarti scegli l'opzione a rata fissa , poi valuta l'interesse variabile o meno. Almeno sai che ogni mese per il mutuo spenderai TOT .
guarda, io posso riportarti 3 esempi (di cui solo il mio è rimasto ipotetico perchè poi son andato in affitto) fra me e amici dove ci han dato il 110-120% dell'immobile. tutti e 3 mutui provati persona fisica (con unici medio bassi fra l'altro) ed alla fine tutti e 3 concessi perchè i conti delle rispettive ditte erano presso tale banca.
la verità è che le banche fanno il cazzo che vogliono :sneer:
Quanti anni fa ? In Italia ?Quote:
Originally Posted by nortis
Guarda si vede che le banche a cui ti sei rivolto sono impazzite.... praticamente la discrezionalità , speciamente adesso, della singola filiale non esiste più da Basilea 2 (2001 come genesi ma noi lo abbiamo reso realmente operativo nel 2008) dai un occhiata qui :
http://www.basilea2.com/basilea_2.htm (al di la della pubblicità spicciola è un testo semplice semplice che spiega cosa è cambiato)
e qui su Viki trovi qualcosa di più completo e articolato : http://it.wikipedia.org/wiki/Basilea_II
Qui invece trovi un eventuale ulteriore aggiornamento su Basilea 3 : http://www.labanconota.it/analisi/da...basilea-3.html
Le banche (sarebbe meglio dire le filiali in efftti) ormai non possono più fare quello che vogliono (preciso , in termine di concessione del credito o meno) , non c'è verso.
Ne approfitto e spiego meglio la questione rata a importo fisso : io la consiglio perchè sapere mese per mese che si ha quella determinata scadenza aiuta ovviamente a migliorare la programmazione degli acquisti in famiglia, solitament ele banche propongono questa soluzione proponendo una rata fissa ed un mutuo variabile nel tempo , leggasi ogni mese ti chiedo sempre la stessa cifra ma se il tasso variabile a cui il prestito è legato dovesse aumentare ti allungo di conseguenza i tempi di pagamento. Io ho preferito questa soluzione perchè ero molto spaventato dall'andamento dei tassi e volevo avere la certezza dell'uscita costante nel tempo, il tasso fisso aveva comunque un importo eccessivo e questa soluzione ibrida mi è piaciuta al punto che in fase di rinegoziazione non ho chiesto alcuna modifica.
Personalmente penso che lascelta tra fisso e variabile dipenda dalla propria crescita professionale. Se si prevede di fare carriera in fretta e aumentare le entrate il variabile è sopportabile. Se per il resto della vita fai catena di montaggio è meglio il fisso.
la domanda è, quanto è variabile? Se sono quei 150/200 al mese ok... non si sa vero?
Ora come ora tasso variabile mi esce 550€/mese
tasso fisso 760€/mese
Se il variabile ha 200€ di differenza puo anche starci
grazie a tutti!
ps: altra domanda essenziale, posso estinguerlo quando voglio? Devo pagare penali? Devo pagare i tassi ?
(diciamo che, se faccio un mutuo per 25 anni, ma tra 5 lo voglio estinguere, devo pagare per intero i 25? :nod: ?)
io sto per sottoscriverne uno pari al 40% circa del valore dell'immobile.
Sono molto orientato sul tasso variabile ma col metodo misto; 21 anni di durata, primi 3 anni tasso variabile che atm me lo fanno sul 3,2-3,4% contro il 6 del fisso.
Poi tra 3 anni decido se continuare col variabile o passare al fisso per i 3 anni successivi e via così. Questo con Banca Intesa.
Hanno detto che obv possono valutare anche un margine di trattativa ulteriore data la garanzia dei miei alle spalle... mo vediamo che dicono settimana prox.
Il fatto è che se si può reggere un periodo di oscillazione del variabile in cui la rata sale di un 200 euro, sul lungo periodo si ha un beneficio effettivo. A giudicare da come sta andando l'economia poi.
Certo sti discorsi si possono fare se si parla di 1/3 dell'immobile da pagare o giù di lì, se si prevede di chiedere l'80% e non si hanno le spalle coperte, il fisso può sembrare una certezza.
Ma oggi come oggi i tassi fissi mi sembrano da spararsi; fino al 4,6 - 4,7% un fisso lo valuterei pure, ma siamo ben sopra il 5%.
Meglio prendersi un "rischio ponderato" col misto che, se si vuole, può essere switchato anche ogni 5 anni anzichè 3, accorciando di 1 anno la durata (ma prendendosi qualche rischio in più nei 2 anni in cui non si può cambiare).
Comunque mi sto prendendo il mio tempo pure io per studiarmi meglio sta gabola del misto :look:
se avete esperienze dirette condividetele pure che saranno certamente utili.
edit:
Per quanto riguarda penali a me quelli di Intesa hanno detto che non ce ne sono per estinzioni parziali o totali anticipate; ovviamente ci sarà da calcolare il tasso dovuto sulla parte estinta (qualcosa ci devono pur guadagnare), ma quello è il minimo che mi aspetto. Sicuro anche io penso di dargli una sforbiciatina tra un 5-6 anni.
http://www.calcolorata.org/Quote:
Originally Posted by Mez
x il discorso fisso o variabile trovi Nmila thread in giro sul net; ci sono Nmila esperti e ognuno dice tutto il contrario di tutto, vedi tu quello che ti aggrada di piu, se sei una persona particolarmente ansiosa vai di fisso, altrimenti è statisticamente provato che il variabile è piu conveniente;
il variabile con cap lo escluderei vai a pagare sicuramente di piu x un'assicurazione che poi magari non serve......
il variabile rata fissa lo lascierei stare, come ti han detto rischi una mega rata alla fine
la cosa importate del mutuo è lo spread applicato dalla banca, che rimane constante x tutto il tempo, attualemnte la media dello spread è di circa il 3%, poi devi aggiungere l'euribor se scegli il variabile (a 1 mese, 3 mesi o 6 mesi) oppure l'euris (a 5, 10, 15, 20,25,30 anni) se scegli il fisso
attualmente sappi che siamo ai minimo storici x l'euribor e l'euris ma ai massimi storici x gli spread applicati dalle banche
tuttavia sappi che hai cmq la possibilità di sorrugare quando vuoi (se ovviamente trovi un istituto di credito che sia disposto ad accollarsi il tuo mutuo)
il mutuo lo puoi estinguere quando vuoi senza penali, ovvvio che lo devi estinguere x intero
Studierò bene questi mesi, perchè il prezzo degli immobili ora è veramente basso... si sa mica quando riprende il valore il mattone ? :D [se tra qui a 5-6 anni rimange invariato sarebbe perfetto]
grazie delle info !
Estinzione mutuo : controlla sempre bene il contratto che stipuli in fase di prestito , può essere richiesto un contributo per l'estinzione anticipata del vincolo.....
5% di tasso su un mutuo è strozzinaggio, quel che risparmi sul prezzo dell'immobile (tutto da dimostrare btw), lo dai alla banca
Mez, il mio consiglio è semplice, se sei in grado di pagare la rata del fisso, prendi il variabile e metti la differenza da parte
se la rata del fisso è 760, tu stipuli un variabile con cap con rata diciamo di 560, devi per forza aprire un conto presso la banca che ti concede il mutuo e mensilmente ci sposti 760 euro, godi dei tassi attuali molto bassi e metti via un cuscinetto di ammortizzamento se un giorno i tassi dovessero salire oltre la % di interesse che OGGI ti chiederebbero per un fisso, ovvero semmai la rata del variabile dovesse salire mai oltre quella del fisso che stipuleresti oggi.
*Quote:
Originally Posted by Bakaras
A questo punto sarebbe interessante valutare il mutuo che dicevo io prima, cioè il misto.
Tanto per buona parte del mutuo vorrai tenere il variabile perchè più basso; alla fine nel lungo periodo, come han detto gli altri, vorresti aver sottoscritto un variabile, salvo l'incertezza che appunto mitighi con la possibilità del misto di rinegoziare il tasso da variabile a fisso (o restare sul variabile) ogni n anni.
Tasso fisso o variabile?
Valuta l'opzione di un tasso variabile coperto da strumento derivato cosiddetto IRS (interest rate swap): in poche parole la banca (o meglio la società del gruppo bancario che si occupa di coperture su tassi) ti rimborsa l'indice euribor da te scelto (1-3-6 mesi) e in contropartita tu paghi alla banca un indice "fisso". Nella pratica il mutuo diventa a tutti gli effetti un tasso fisso con la particolarità che alla fine dei conti paghi meno rispetto ad un mutuo originario a tasso fisso (puoi decidere poi se coprirti per l'intera durata del fin.to o se per un tot di anni).
Ti assicuro che in questo particolare momento economico la scelta potrebbe essere decisamente conveniente...da capire se la banca su cui ti appoggi accetta la copertura anche su un importo così "modesto".
Alternativa:
Spesso e volentieri, come ha già scritto qualcuno, le banche propongono mutui con strumenti di copertura sui tassi già "incorporati" ma qui il ragionamento è leggermente diverso: in pratica paghi un tasso variabile fino alla soglia stabilita come massima e oltre tale soglia la copertura sui tassi sottoscritta a monte dalla banca si attiva non facendo lievitare l'importo della rata. In questo caso ti avvantaggeresti degli attuali tassi bassi e sapresti che oltre un certo importo (cmq sicuramente maggiore rispetto alla copertura che ti spiegavo prima) non pagherai.
Questione % di erogazione:
E' vero, fino a qualche anno fa le "porcate" (che hanno contribuito in maniera non indifferente all'attuale crisi globale a partire da oltreoceano) dei mutui erogati al 100-120% si facevano anche qui in Italia.
Adesso le banche (o meglio, le banche serie) tendono ad erogare un importo massimo pari all'80% del maggiore tra valore di perizia o valore di compravendita (è ovvio che nell'attuale contesto economico sarà l'80% del valore di perizia visto che le case si stanno spesso e volentieri svendendo).
Il concetto è semplice: la banca deve e vuole mantenere il ruolo di finanziatore non di certo quello di "proprietario" di casa. E' molto importante che il mutuatario dimostri di investire i propri denari (e non solo i denari della banca) in un suo progetto di vita. Troppe volte i direttori di filiale si sono trovati a parlare con clienti che lamentando le più svariate vicissitudini portavano le chiavi di casa dicendo di riprendersela e tanti saluti (non è fantascienza, è realtà)....avete una vaga idea di quanto ci si rifaccia sulla vendita di un immobile in questo momento? SE si arriva al 40% dell'erogato è da considerarsi un successo.
Questione prezzo:
E' finita la logica per cui allo scendere dei tassi, scendano anche i prezzi delle banche.
1- con tassi bassi i ricavi derivanti dalla raccolta bancaria crollano.
2- il famoso "spread" adesso è influenzato dai tassi che le banche pagano agli investitori per raccogliere denaro. Le attuali obbligazioni bancarie a 2/3 y rendono dal 3% al 5% (crisi di liquidità etc etc)...se la banca dovesse applicare spread inferiori ai tassi applicati in fase di raccolta, capite bene, ci sarebbe un inevitabile collasso strutturale: il "banche ladre" almeno sui tassi applicati ai mutui, tienili per te o informati meglio quanto meno ( ^^ )...il discorso "banche ladre" in fase commissionale invece direi che potrebbe anche starci (da che mondo e mondo esiste cmq la contrattazione).
Spero di aver chiarito qualche dubbio,
Ciao ciao.
Mercoledì devo sottoscrivere sto mutuo, tiriamo un attimo le somme.
Ho scremato due tipi:
1) mutuo misto (quello con l'opzione di passaggio da variabile a fisso ogni tot anni, diciamo ogni 3)
http://www.mutui.it/mutui-tasso-misto.html
2) variabile con rata costante
http://www.mutui.it/mutuo-tasso-vari...-costante.html
il 2ndo mi sembra molto interessante, soprattutto per chi come me prevede di abbassarlo di un 20-30k tra 5-7 anni.
Altre info:
il mutuo è pari al 45% del valore ufficiale dell'immobile.
Provincia di Milano. Durata prevista 20 anni (cambia obv nel caso del var. a rata costante).
Devo sentire cosa mi dice la banca sul 2), se potrò abbassarlo senza penali come nel caso del 1) (quello che mi avevano proposto loro in filiale). Se sì, io preferirei una rata costante col vantaggio del tasso variabile sul lungo periodo, sapendo che mal che vada allungo un po' la durata, ma tanto saranno comunque meno di 20 anni abbassando a metà periodo con altri risparmi.
Confermate le mie impressioni?
Il variabile con la rata costante è un grosso rischio, se cerchi info migliori di un paragrafetto su mutui.it è meglio.
Esempio:
http://www.abcrisparmio.it/guide/mut...tante-pericolo
Ma trovi papiri in giro, il discorso comunque può variare molto da banca a banca a seconda delle clausole negative (eventuale maxirata, calcolo dei tassi, calcolo della durata aggiuntiva ecc..).
Per il resto, mi accodo al consiglio di Bakaras oppure valutare il variabile puro che ha la massima convenienza attuale/iniziale (spread alti ma tassi ai minimi) puntando poi a surrogare quando i tassi si alzeranno (e gli spread delle banche presumibilmente si abbasseranno) in modo da mantenere sotto controllo l'importo della rata.
interessante grazie per l'articolo, stasera me lo leggo con calma.
Concordo in pieno con il primo punto...con i tassi ai minimi propendere per la soluzione rata fissa durata variabile potrebbe risultare decisamente pericoloso.Quote:
Originally Posted by HariSeldon
Non concordo però con la seconda parte. I tassi probabilmente si alzeranno è vero ma ricordo che gli spread delle banche attualmente sono in minima parte influenzati dall'andamento dei tassi.
E sarai fortunato se troverai una banca che si accollerà il debito di un altro Istituto.
Purtroppo si "scopre" la necessità di coprirsi dall'andamento dei tassi quando questi sono alti. In realtà il momento migliore per stipulare un contratto di copertura è proprio questo (striking CAP bassissimi).
Cosa fare quindi? Per me t.var con copertura tutta la vita.
Ciao.
Del variabile con cap era stato appunto già scritto da Bakaras e ho detto che mi ci accodavo in quanto consiglio a utente "medio" (valutare comunque a quanto è fissato il cap, a volte è ben sopra l'andamento medio dei tassi e allora è abbastanza inutile nel lungo periodo), proponevo però anche di valutare l'altra opzione che per quanto più "rischiosa" propone benefici nell'immediato (il variabile con cap ha ovviamente spread più alti del variabile puro) che si fanno sentire specie nel periodo iniziale dove con il piano di ammortamento alla francese ormai adottato quasi standard si paga molta più quota interesse che capitale (poi ripeto, varia tutto da banca a banca). La surroga poi ovvio può essere anche rifiutata anche se comunque c'è fior di legge a regolamentarla, ma c'entra davvero poco con la fortuna (è come dire che una pratica di mutuo può essere rifiutata se sei sfortunato..), vabbè che siamo un periodo particolare e tutto però un minimo di regole ancora ci sono.Quote:
Originally Posted by nope
Alla fine ho optato per un "classico" variabile multiopzione - ogni 3 anni posso decidere se scegliere il fisso del momento, su cui la banca può farmi qualche miglior condizione ulteriore, oppure continuare con il variabile.
In pratica comunque tenderei a restare sempre sul variabile, quindi rispetto ad un var puro cambierà poco (forse costerà qualcosina in più, ma vabbè l'àncora di poter passare al fisso deve pur costare qualcosa).
ah sul variabile a rata costante la persona in banca mi ha detto che come gruppo (Intesa) hanno una bella vertenza legale in corso proprio per l'ambiguità del prodotto... motivo per il quale non lo sponsorizzano nemmeno più.
Ti ricordo che la prima regola del credito è proprio che il credito è soggettivo.Quote:
Originally Posted by HariSeldon
Se così non fosse basterebbero degli algoritmi studiati ad hoc ed il gioco sarebbe fatto ( "tu si, tu no").
La fortuna di cui parlavo è proprio data dal fatto che in questo periodo gli uffici crediti dei principali Istituti Bancari non sono assolutamente propensi a surrogarsi un debito a mlt di un altra banca...ovvio se la pratica arriva ad un deliberante che la pensa in maniera diversa o è di buona(vedi fortuna) la surroga la deliberano ma non credere che sia così scontato.:awk:
Per quanto riguarda la scelta fatta, direi che puo anche starci...se sei convinto tu, vuol dire che molto probabilmente è la scelta giusta!
Ciao ciao!
Se è per questo attualmente gli uffici crediti sono poco propensi proprio a darli i mutui.. frutto di anni di pratiche mandate avanti all'acqua di rose ma vabbè.. comunque hai detto bene il credito è soggettivo, ma il soggetto in questione non è tanto l'omino della banca ma chi lo sta chiedendo e quindi c'entra poco la fortuna, se alla banca in quel momento "conviene" (con tutto quello che c'è dietro) i soldi te li presta e/o ti fa la surroga, ovvio che attualmente l'asticella è bella alta ;-)Quote:
Originally Posted by nope
Se fosse così non si spiegherebbe il perchè posto lo stesso identico cliente, la Banca X non delibera un finanziamento richiesto mentre la Banca Y lo passa senza battere ciglio.Quote:
Originally Posted by HariSeldon
Il credito è soggettivo e, per fortuna o no (a voi l'ardua sentenza), è una delle ultime cose rimaste che necessità della componente "personale" (io dico per fortuna visto che mi pagano lo stipendio :forever: ).
Ad ogni modo non vorrei impuntarmi e/o andare oltre, tanto il mutuo da quello che ho capito è già stato concordato.
Besos.
http://www.ilsole24ore.com/art/finan...?uuid=AbQZ3W7G
Comunque occhio all'euribor 1 mese, ieri ha fatto un bel balzetto in avanti (ok solo una manciata di punti visti i livelli ridicoli ma in % si è mosso bene) e anche oggi ha confermato l'inversione di tendenza, sono 2 le cose o è solo lo scavallo dell'anno e quindi è un fuoco di paglia oppure qualcosa si comincia a muovere..
boh, io lo vedo sempre a 0.1 l'euribor a 1 mese -.-Quote:
Originally Posted by HariSeldon
si ma tanto le banche quelle sono e quello offrono come mutui d'ingresso.
Forse ci saranno possibilità più avanti di surrogare con prodotti più competitivi, soprattutto quando la cifra rimanente sarà attorno al 20-25% del valore dell'immobile (atm alla partenza è del 40%).
Fatto apposta il misto per "limitare" eventuali inchiappettate a sorpresa, ma non è che se entro io in banca (come qualsiasi cliente non sia parente del direttore) mi danno esattamente il tipo di mutuo che chiedo. Al max ti fanno scegliere tra una rosa di prodotti e cerchi quello che ti potrebbe star bene.
Se proprio devo dire qualcosa è sull'assicurazione incendio obbligatoria che in Intesa mi è parsa un po' altina.
Quote:
Originally Posted by Slurpix
03-12-2012 0,113%
30-11-2012 0,113%
29-11-2012 0,112%
28-11-2012 0,107%
eh vabbè, mi son fermato alla prima cifra decimale pd :rotfl:
ariuppo il thread... dato che i mutui sono arrivati ad avere tassi parecchio interessanti rispetto ad un tre annetti fa, quando ho cominciato a pagare il mio... mi sono fatto fare una proposta di rinegoziazione.
Di solito si rinegozia in casi di difficoltà a pagare, ma ultimamente mi hanno detto che tanti come me hanno chiesto di rinegoziare per avere semplicemente condizioni migliori e non andarsene con le surroghe, dati i tassi.
Sicchè... mi hanno proposto un variabile sull'1.4 ed un fisso sul 2.1 finiti.
In questo frangente sto cominciando a pensare seriamente al fisso (finora sempre avuto variabile). Tenete presente che il mutuo dura ancora un 18 anni.
A prescindere, anche passando al nuovo fisso proposto, risparmierei un 50 euro al mese sulla rata variabile attuale lol.
Col variabile nuovo ne risparmio ben 140 di euro al mese. Ma nella situazione attuale, se poi risale l'euribor ovviamente il risparmio si assottiglia (ma ci vorranno almeno un 5 annetti buoni imo per tornare ad un variabile sul 2,7% c.a. se non di più).
Quindi ho anche pensato di mettere in un fondo pensione/risparmio una cifra fissa + la quota risparmiata dal mutuo ogni mese; così in caso di problemi futuri sui tassi (in caso scegliessi il variabile) potrei sempre utilizzare il fondo per pararmi eventualmente il culetto (dati anche gli incentivi fiscali sugli accantonamenti in fondi fino a 5k e rotti euro l'anno).
Voi che fareste ai tassi attuali con un mutuo da 18 anni davanti? Tasso fisso 2.1 o tasso variabile 1.4?
:achehm:
quasi sicuro che un fisso sotto il 2-2.1% non ricapiterà più così facilmente... che dite? Però col variabile sono anche altri 100 euro in meno al mese finchè dura sta situazione (che vanno in fondo pensione appunto).
Al momento sarei 60% per il fisso e 40% per il variabile.
Da impiegato bancario addetto ai mutui/finanziamenti ti dico assolutamente tasso variabile.
Considera che il piano di ammortamento che sicuramente viene applicato sul tuo mutuo è quello così detto "alla francese" che, in soldoni, significa che paghi la maggior parte degli interessi nei primi anni, per poi andare a pagare sempre più quota capitale con il passare del tempo. Ora, considerando che i tassi Euribor non sono mai stati così bassi e che, vista l'attuale congiuntura economica, non c'è l'assoluta volontà di alzarli, andrei diretto sul variabile. Ma anche se il trend cambiasse da qua a qualche anno, per colmare il gap da 1,4% a 2,1% l'Euribor dovrebbe avere un incremento mostruoso (se pensi che adesso siamo vicini allo zero, con alcuni indici Euribor addirittura in negativo). Considera, dunque, che che se fra 10 anni superasse quel livello tu hai già pagato la maggior parte degli interessi e che, comunque in caso di "catastrofe" puoi sempre rinegoziare.
In poche parole, a queste condizioni ti consiglio il tasso variabile, senza dubbio. Se poi hai la possibilità di investire tale differenza in un eventuale piano di accumulo (tipo il tuo fondo pensione), non c'è proprio paragone imho.
a me han detto che tasso variabile è da sceglier sempre, a priori. Su 20 anni recuperi quasi sicuramente.
Certo, i soldi risparmiati mettili da parte, non usarli per comprarti il bmw...
si in partica mi state confermando un ragionamento che ho sentito fare anche da altri del settore. Ovvero che il fisso ora è si conveniente, ma se la rata non è un problema (nel senso che si può reggere una futura incertezza), è ottimale scegliere variabile per la storia dell'ammortamento alla francese come l'ha spiegato Spidey. Si abbassano le rate proprio nella prima parte che ha più interessi rispetto al capitale. Al massimo coi soldi risparmiati nei primi anni si accantona per l'eventuale copertura dei rialzi (il fondo integrativo è cosa certa).
Tanto più che se sono già disposto ora a pagare una rata col variabile dove lo spread della banca è più alto, posso solo guadagnarci a tenerlo variabile ma fissando lo spread a parecchio meno rispetto a 3 anni fa, quando ho sottoscritto il mutuo.
Le mie "paure" sono più che altro dovute a situazioni pazze e imprevedibili del mercato... oltre a riprese folli al rialzo a due cifre (cosa che per l'Italia escluderei da qui a 15 anni almeno :look:), cosa potrebbe provocare un'impennata dell'Euribor? Sinceramente prevedo piuttosto altre bolle tipo quella cinese; non so se crisi di altre economie possono portare all'aumento dei tassi da noi.
Ritorno sull'argomento dopo aver letto alcuni articoli in rete.
In particolare qui http://www.ilsole24ore.com/art/finan...N&refresh_ce=1
anche se l'articolo è di luglio, ho compreso che per valutare l'andamento di un variabile dovrei considerare anzitutto l'inflazione. Magari non nei prossimi 3 anni ma imo in 5 l'inflazione tornerà a salire (quindi male per il variabile, bene per il fisso - semplificando brutalmente).
Invece il fisso si lega a fattori quali il bund tedesco ed è un miglior affare in caso l'inflazione aumenti rispetto a quando lo si è sottoscritto a tasso basso (ora).
Inoltre qui ho studiato un po' i tassi euribor degli ultimi 10 anni e letto sto articoletto sulla ripresa netta dei mutui richiesti
http://www.euribor.it/news/boom-dei-...mesi-del-2015/
morale: le banche stanno spingendo sull'immobiliare (forse perchè hanno in pancia tante garanzie in forma di immobile ed è il caso di farle fruttare), han fatto pure le società di intermediazione adesso. I mutui richiesti stanno aumentando, altro segno che mi porta a pensare ad un futuro aumento dei tassi variabili oltre il 2% nel giro di 3-5 anni max, salvo cataclismi finanziari.
Sta cavolo di proposta del fisso finchè resta sotto il 2,5% secondo me resta molto allettante sul lungo periodo; avete ragione per la questione degli interessi sull'ammortamento alla francese... ma secondo me tra 5 anni non mi riproporranno più un fisso così basso; anche perchè se è legato al bund tedesco (parlo sempre del fisso), penso che la Germania non stia a guardare dopo lo scandalo VW. E la Grecia incombe sempre e comunque; consideriamo poi anche la situazione dell'Italia, con politiche probabilmente meno orientate al rigore per quello che preannuncia Renzi... mmm imo il bund più giù di così non scenderà e se lo farà non sarà per molto.
In ogni caso mi conviene cambiare adesso perchè a prescindere anche col fisso risparmio sul mio variabile attuale (tutto spread per la banca).
Facendo i conti della serva... su un orizzonte temporale di 18 anni le oscillazioni del variabile pari a quelle avute negli ultimi 10 anni (2005 - 2015) mi produrrebbero un maggior costo finale sul mutuo di circa 11000 euro (comunque non meno di 10000) rispetto al fisso da me considerato!
Cioè con un fisso entro il 2,5% al termine dei miei 18 anni, probabilmente andrei in pari rispetto al variabile se va tutto bene; in caso il tasso variabile medio sia attorno al 3,5% finirei per rimetterci quei 10-13k; se invece va tutto a catafascio... bhe manco ve lo dico più.
In ogni caso il vantaggio reale del variabile si avrebbe solo fintanto che mi resta sotto 1 punto percentuale l'euribor. Su 18 anni con una crisi alle spalle e previsioni di ripresa non sono più molto fiducioso sul variabile passati i prossimi 3-4 anni. E ovviamente poi saliranno anche i fissi...
in teoria il tasso fisso è sempre consigliabile su un arco temporale di 15/25 anni ( che di solito è quanto dura un mutuo) poi c'è chi in certi periodi è riuscito a guadgnarci con il varibile ma per rimane troppo rischioso tropi anni da tenere sott'occhio.
naturalmente spidey da buon impiegato di banca ti ha consigliato quello in cui ci guadagnano di più :sneer:
Io mi sto per sparare un 35 anni di mutuo per prendere casa a londra...
Primi 2 anni sará fisso il 2.34% poi 3.99% (ma quasi sicuramente rinegoziero dopo I 2 anni se I tassi restano bassi)
35 so tantissimi ma lo vedo piu come un investimemto che altro.