Surroga mutuo

mutuo CONSAP era un 100% ora siamo LTV 80%
Quanto sopraindicato lo indico perch? non tutte le banche trattano CONSAP e non tutte trattano LTV80% su valore periziato.

Attualmente stavo valutando la surruga del mio attuale mutuo con le seguenti condizioni:
banca 1
Tasso: variabile (spread 1,4% + euribor 6 mesi)
durata: 30 anni (residui 25)
assicurazione: scoppio incendio semplice (1000 euro per tutta la durata del mutuo pagata in anticipo)
+ caso morte (fatta separatamente a 280 euro l'anni)



le alternative attualmente sono le seguenti:
banca 2
tasso: variabile con CAP (spread 1,88% cap 4%)
assicurazione: scoppio incendio come banca 1
+ assicurazione vita per la durata del mutuo, costo totale 8k finanziabili.
se non si fa tale assicurazione aumentano spread di 0,5%

banca 3
tasso: variabile con CAP (spread 2,65 CAP 3,5%)
assicurazione: tutto come banca 1


Credo che i tassi attuali andranno ad aumentare abbastanza rapidamente per poi rimanere stabili nei prossimi anni con possibile "riscesa" fra qualche anno, ma l'era dei tassi 0% credo che non torner? a breve, quindi attualmente sarei propenso per la seconda scelta avendo un CAP molto interessante e facilmente raggiungibile (attualmente tasso bce 1,25% ma ? gi? previsto aumento molto probabile di 0,75% o 1%).
Ho volutamente escluso spese incasso rata + nuovo conto corrente, perch? praticamente si equivalgono euro + euro -
l'unica differenza ? che le "nuove banche" applicano una spesa annuale di 30 euro.

Ciao, credo che i tassi siano gi? aumentati di molto, ma non ho capito che tipo di mutuo hai? tasso variabile? e se si perch??

Io non so ora a quanto tu abbia fatto il mutuo 5 anni fa che i tassi erano OTTIMI (soprattutto se fissi) ma non capisco come potresti andarci a guadagnare adesso

Io feci surroga due anni dopo e ci risparmiai infinito rispetto ad un tasso fisso gi? ottimo, passai tipo da 1,5 a 0,7, ma adesso la vedo buia

Io ho fatto giusto in tempo a prendere il mutuo con un tasso fisso buono (a novembre) e gi? si stavano alzando. Ora come ora ? un delirio, fare un variabile ? un salto nel vuoto.

ai tempi c'erano dei tassi ottimi, ma avevo necessit? di fare 100% con garanzia CONSAP, quindi non avevi alternativa.
io ho la "banca 1" quindi variabile puro con base euribor 6 mesi e spread 1,4%.
Sono a conoscenza che altri periodi sarebbero stati migliori ma non avevo ltv80% e condizioni migliorative .
inoltre la situazione economica e politica non erano cos? chiare diciamo.
avevo provato a surrogare 1 anno fa + o - ma non avevo avuto riscontri interessanti, inoltre non c'era nemmeno la guerra e l'inflazione inpennata.

Scusa, come sei riuscito a ottenere un mutuo al 100%? Chiedo perch? mi interessa molto

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Originally Posted by San Vegeta

Scusa, come sei riuscito a ottenere un mutuo al 100%? Chiedo perch? mi interessa molto

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mutuo CONSAP lo fanno solo certi istituti

Probabilmente cambier?, ai tempi ero ?giovane? quindi avevo priorit? ? condizioni agevolate, ma i tassi erano comunque peggiori rispetto a ltv80%, inoltre era solo variabile come scelta.
Comunque a memora Mps/intesa/credite agricole sono alcune banche che lo usano ancora. Comunque ai tempi come fisso mi proponevano dei 3% e l?irs era a 1.50. Ora sta a 2.50 ? un cap a 3.50 mi sembra tanta roba. Ovvio che ci siano stati tempi migliori ma non sempre si ha la possibilit? di fare determinate scelte


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ah ok, ? quella roba del fino a 35 anni...
Io sto ancora a rosicare per una ex collega francese che aveva comprato 6 appartamenti in francia, tutti col mutui al 100%... mortacci sua

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Originally Posted by finalyoko hellslayer

mutuo CONSAP era un 100% ora siamo LTV 80%
Quanto sopraindicato lo indico perch? non tutte le banche trattano CONSAP e non tutte trattano LTV80% su valore periziato.

Attualmente stavo valutando la surruga del mio attuale mutuo con le seguenti condizioni:
banca 1
Tasso: variabile (spread 1,4% + euribor 6 mesi)
durata: 30 anni (residui 25)
assicurazione: scoppio incendio semplice (1000 euro per tutta la durata del mutuo pagata in anticipo)
+ caso morte (fatta separatamente a 280 euro l'anni)



le alternative attualmente sono le seguenti:
banca 2
tasso: variabile con CAP (spread 1,88% cap 4%)
assicurazione: scoppio incendio come banca 1
+ assicurazione vita per la durata del mutuo, costo totale 8k finanziabili.
se non si fa tale assicurazione aumentano spread di 0,5%

banca 3
tasso: variabile con CAP (spread 2,65 CAP 3,5%)
assicurazione: tutto come banca 1


Credo che i tassi attuali andranno ad aumentare abbastanza rapidamente per poi rimanere stabili nei prossimi anni con possibile "riscesa" fra qualche anno, ma l'era dei tassi 0% credo che non torner? a breve, quindi attualmente sarei propenso per la seconda scelta avendo un CAP molto interessante e facilmente raggiungibile (attualmente tasso bce 1,25% ma ? gi? previsto aumento molto probabile di 0,75% o 1%).
Ho volutamente escluso spese incasso rata + nuovo conto corrente, perch? praticamente si equivalgono euro + euro -
l'unica differenza ? che le "nuove banche" applicano una spesa annuale di 30 euro.

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Ciao Final, ti faccio due considerazioni sparse:

1) Attenzione alla scelta della tipologia di Tasso. L'euribor (il parametro di riferimento per i tassi variabili) ? andato in pochi mesi da un valore negativo ad uno di diversi bp sopra il punto percentuale. Con prospettive, praticamente certe, di ulteriori rialzi nel breve medio periodo. La BCE (come la maggior parte delle Banche centrali) ha come unica arma per combattere l'inflazione quella di alzare i tassi. Questo esclude, almeno dal mio punto di vista, la possibilit? di scegliere il tasso variabile in questo particolare periodo storico;

2) Queste condizioni dove le hai viste, sui comparatori online o te le hanno proposte direttamente in filiale? Perch? le banche difficilmente fanno surroghe, soprattutto verso la fine dell'anno, a meno che non ci sia un "collaterale" che gli interessi. Questo perch? la banca si deve fare carico di tutte le spese (notaio, perizia ecc) che non recuperer? mai entro l'anno.

Tra le tre proposte che hai indicato, io sceglierei senza dubbio la tre. Escludendo il variabile puro per quanto detto prima, preferirei un variabile con il CAP pi? basso possibile, tenendo conto del fatto che lo andrai a pagare abbastanza certamente entro qualche mese.

Un'ultima cosa: dire che ti fanno 0,50% in meno se sottoscrivi polizza vita a premio unico ? vietato. Faglielo presente la prossima volta che ci vai (lo sa benissimo chi te lo ha proposto), magari riesci a spuntare condizioni migliori.

Sono condizioni fatte tramite i soliti canali (mutui online-mutui supermarket etc) ma ho gi? avuto conferma dalle rispettive banche direttamente in filiale.
oggi stesso ho fatto banca 3, ed infatti vorrei chiudere entro la settimana.

riporto il discorso spread per la polizza :
"Spread validi in caso di stip ula di Mutuo xxx abbinata a Polizza
Credit Protection Insurance Vita di CACI (gli spread sotto riportati saranno
aumentati di 0,50% nel caso di mancato abbinamento di polizza facoltativa CPI
CACI Vita)"

Su tutto il resto concordo pienamente con te, infatti propendevo per la banca 3 appunto per il CAP.
Ultimamente mi sto interessando a vari canali economici anche per motivi lavorativi e tutti concordato su un'aumento dei tassi che non caler? nel breve.

da quanto mi ha fatto capire l'operatrice oggi avrei la delibera nel breve e le condizioni bloccate per 90 gg.
nessuno mi ha dato limiti e/o creato problemi.
Credo che come ? vero che avranno costi imputati al 2022 avranno anche il "credito" quindi non so a livello di bilancio quanto possa pesare.

Quote:

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Originally Posted by finalyoko hellslayer

Sono condizioni fatte tramite i soliti canali (mutui online-mutui supermarket etc) ma ho gi? avuto conferma dalle rispettive banche direttamente in filiale.
oggi stesso ho fatto banca 3, ed infatti vorrei chiudere entro la settimana.

riporto il discorso spread per la polizza :
"Spread validi in caso di stip ula di Mutuo xxx abbinata a Polizza
Credit Protection Insurance Vita di CACI (gli spread sotto riportati saranno
aumentati di 0,50% nel caso di mancato abbinamento di polizza facoltativa CPI
CACI Vita)"

Su tutto il resto concordo pienamente con te, infatti propendevo per la banca 3 appunto per il CAP.
Ultimamente mi sto interessando a vari canali economici anche per motivi lavorativi e tutti concordato su un'aumento dei tassi che non caler? nel breve.

da quanto mi ha fatto capire l'operatrice oggi avrei la delibera nel breve e le condizioni bloccate per 90 gg.
nessuno mi ha dato limiti e/o creato problemi.
Credo che come ? vero che avranno costi imputati al 2022 avranno anche il "credito" quindi non so a livello di bilancio quanto possa pesare.

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No ma ? evidente che se sottoscrivi polizza vita a premio unico il discorso cambia radicalmente a livello di marginalit? dell'operazione. Resta il fatto che quanto hai riportato ? vietato dall'Ivass.

tale banca ? presente a livello europeo e faceva tale manovra anche nel 2018, quindi sicuramente hanno trovato un "buco".
cmq resta il fatto che non ci posso fare molto ma a prescindere la banca 3 ha un cap di 0.50 pi? basso e credo che a breve si arriver? al cap e sar? un tasso che avr? sul mutuo per qualche tempo.
Inoltre se in futuro si torner? a tassi nettamente pi? bassi nulla mi vieta di risurrogare.

Sisi ma fra quelle tre ? sicuramente l'offerta migliore, come ti ho scritto prima. Una curiosit?, che banca ??

Bper


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Me lo immaginavo, faccio il Direttore l? :D

Se hai bisogno di qualche indicazione scrivimi pure in pvt che ti d? il cellulare.

Quote:

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Originally Posted by Spidey

Me lo immaginavo, faccio il Direttore l? :D

Se hai bisogno di qualche indicazione scrivimi pure in pvt che ti d? il cellulare.

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Spidey, ma un mutuo importante da aprire a fine 2023 o inizio 2024, secondo te come andrebbe fatto? Solo con l'aumento dei tassi negli ultimi 10 mesi, il preventivo della rata mi ? passato da 950 a 1280... sta diventando una mazzata spaventosa

Quote:

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Originally Posted by San Vegeta

Spidey, ma un mutuo importante da aprire a fine 2023 o inizio 2024, secondo te come andrebbe fatto? Solo con l'aumento dei tassi negli ultimi 10 mesi, il preventivo della rata mi ? passato da 950 a 1280... sta diventando una mazzata spaventosa

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Sanve per fine 2023 / inizio 2024 ci vorrebbe un indovino :D

L'unica cosa che posso dirti ? che tendenzialmente, la fase rialzista dei tassi non ?, secondo me, destinata ad esaurirsi nel breve periodo perch? la BCE deve intervenire a raffreddare l'inflazione.

Se vuoi una mia opinione, ma ci sono tante variabili in mezzo che non posso prevedere, i tassi continueranno a crescere fino alla fine dell'anno / inizio anno prossimo per poi stabilizzarsi su livelli alti per tutto il 2023.

Per essere chiari: se ti aspetti di fare il mutuo ai tassi che trovavi sul mercato a inizio anno, puoi tranquillamente rassegnarti. Se ti va bene andrai intorno al triplo.

Quote:

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Originally Posted by Spidey

Sanve per fine 2023 / inizio 2024 ci vorrebbe un indovino :D

L'unica cosa che posso dirti ? che tendenzialmente, la fase rialzista dei tassi non ?, secondo me, destinata ad esaurirsi nel breve periodo perch? la BCE deve intervenire a raffreddare l'inflazione.

Se vuoi una mia opinione, ma ci sono tante variabili in mezzo che non posso prevedere, i tassi continueranno a crescere fino alla fine dell'anno / inizio anno prossimo per poi stabilizzarsi su livelli alti per tutto il 2023.

Per essere chiari: se ti aspetti di fare il mutuo ai tassi che trovavi sul mercato a inizio anno, puoi tranquillamente rassegnarti. Se ti va bene andrai intorno al triplo.

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Ti sei rovinato dichiarando il lavoro :sneer:

Comunque sono d'accordo, sar? un grosso problema per il mercato degli immobili.

non penso il mercato degli immobili soffrira' molto.
soffrir? chi vuole comprare un immobile, che e' diverso

Se sale l'inflazione saliranno anche i prezzi degli immobili.
sono saliti tutti i materiale per costruire/ristrutturare case di conseguenza saliranno anche quelle in essere.
Un p? come il mercato automobilistico, l'usato ? salito molto seguendo l'aumento e la mancanza del nuovo.

Detto questo il QE e i tassi a 0 sono durati anche troppo a livello economico. Trovata "geniale" per interventi brevi, ma il prolungarsi di questo ? stata anche una delle causa dell'attuale inflazione o cmq non ha sicuramente aiutato a frenarla.
Poi senza parlare del 110% in Italia...

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Originally Posted by finalyoko hellslayer

Se sale l'inflazione saliranno anche i prezzi degli immobili.
sono saliti tutti i materiale per costruire/ristrutturare case di conseguenza saliranno anche quelle in essere.
Un p? come il mercato automobilistico, l'usato ? salito molto seguendo l'aumento e la mancanza del nuovo.

Detto questo il QE e i tassi a 0 sono durati anche troppo a livello economico. Trovata "geniale" per interventi brevi, ma il prolungarsi di questo ? stata anche una delle causa dell'attuale inflazione o cmq non ha sicuramente aiutato a frenarla.
Poi senza parlare del 110% in Italia...

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Quanto dici ? vero fino ad un certo punto. Una situazione di tassi come quella attuale porta inevitabilmente ad una situazione negativa per il mercato immobiliare. Il fatto che ci siano meno persone che hanno la possibilit? di indebitarsi per acquistare casa e, se lo fanno, per importi minori, porta ad una diminuzione della domanda che causer?, di conseguenza, una diminuzione dei prezzi degli immobili. Non so quanto ci vorr? perch? i prezzi degli immobili sono "vischiosi" per? la tendenza sar? quella.

Si ci sta come ragionamento, diciamo che si potrebbero annullare i due fattori, o comunque difficile prevedere un crollo del mercato immobiliare like post crisi precedente, in quel caso si erano sopravvalutati gli immobili di base e quando il castello ? crollato tutto addosso uscito alla scoperta.
Comunque sar? curioso di seguire la situazione?


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Originally Posted by Spidey

Quanto dici ? vero fino ad un certo punto. Una situazione di tassi come quella attuale porta inevitabilmente ad una situazione negativa per il mercato immobiliare. Il fatto che ci siano meno persone che hanno la possibilit? di indebitarsi per acquistare casa e, se lo fanno, per importi minori, porta ad una diminuzione della domanda che causer?, di conseguenza, una diminuzione dei prezzi degli immobili. Non so quanto ci vorr? perch? i prezzi degli immobili sono "vischiosi" per? la tendenza sar? quella.

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la domanda rester? alta perch? la domanda ? pi? alta dell'offerta e perch? un aumento dei tassi di interesse non porta comunque ad una miglior convenienza dell'affitto.
il crollo del costo degli immobili non arriva, o comunque non arriva per questi motivi, mettetevi l'anima in pace

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Originally Posted by Spidey

Per essere chiari: se ti aspetti di fare il mutuo ai tassi che trovavi sul mercato a inizio anno, puoi tranquillamente rassegnarti. Se ti va bene andrai intorno al triplo.

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Stando ai preventivi che avevo fatto, il triplo lo abbiamo gi? superato :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl:

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Originally Posted by Hador

la domanda rester? alta perch? la domanda ? pi? alta dell'offerta e perch? un aumento dei tassi di interesse non porta comunque ad una miglior convenienza dell'affitto.
il crollo del costo degli immobili non arriva, o comunque non arriva per questi motivi, mettetevi l'anima in pace

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Hador ? improbabile che l'attuale dinamica dei tassi, soprattutto dovesse continuare in questi termini nel medio-lungo periodo,.non abbia un impatto negativo sui prezzi degli immobili. Ovviamente questo ? un discorso generale, alcuni micro-mercati subiranno un impatto maggiore ed altri meno, ma la tendenza resta quella.

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Originally Posted by Spidey

Hador ? improbabile che l'attuale dinamica dei tassi, soprattutto dovesse continuare in questi termini nel medio-lungo periodo,.non abbia un impatto negativo sui prezzi degli immobili. Ovviamente questo ? un discorso generale, alcuni micro-mercati subiranno un impatto maggiore ed altri meno, ma la tendenza resta quella.

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Avr? sicuramente un impatto negativo in quanto ne rallenter? la crescita, che in parte e' stata drogata negli ultimi anni, ma dubito fortemente che portera' ad una contrazione dei prezzi per i motivi sopracitati

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Originally Posted by Hador

Avr? sicuramente un impatto negativo in quanto ne rallenter? la crescita, che in parte e' stata drogata negli ultimi anni, ma dubito fortemente che portera' ad una contrazione dei prezzi per i motivi sopracitati

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In teoria deve farlo. Poi vai a bologna dove la gente ha ereditato 2 o 3 case, si vendono le case e comprano cash appartamenti da 500/600k... l? non calano i prezzi...

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Originally Posted by San Vegeta

In teoria deve farlo. Poi vai a bologna dove la gente ha ereditato 2 o 3 case, si vendono le case e comprano cash appartamenti da 500/600k... l? non calano i prezzi...

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eh ma ? cos? ovunque. O il mercato e' in contrazione per motivi demografici/di location, altrimenti scordatevi che i prezzi scendano in maniera significativa a causa dell'aumento dei tassi di interesse. Se va bene smettono di crescere senza senso.

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Originally Posted by Hador

eh ma ? cos? ovunque. O il mercato e' in contrazione per motivi demografici/di location, altrimenti scordatevi che i prezzi scendano in maniera significativa a causa dell'aumento dei tassi di interesse. Se va bene smettono di crescere senza senso.

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oddio, a Battipaglia negli ultimi due anni le case esistenti te le tirano dietro, i negozi commerciali li affittano al 60/70% del loro valore, mentre le case nuove costano quasi quanto a bologna. A Salerno costano pi? che a Bologna, solo per la vista sul mare, fa niente che poi intorno ci sia la merda :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl:

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Originally Posted by San Vegeta

oddio, a Battipaglia negli ultimi due anni le case esistenti te le tirano dietro, i negozi commerciali li affittano al 60/70% del loro valore, mentre le case nuove costano quasi quanto a bologna. A Salerno costano pi? che a Bologna, solo per la vista sul mare, fa niente che poi intorno ci sia la merda :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl: :rotfl:

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Si ma e' quello che ho detto, le svalutazioni le hai principalmente per motivi demografici o di location o perch? non piu concorrenziali. Molti immobili degli anni 60-70 sono una merda e tengono valore fino a che non ci sono alternative, se si e' costruito tanto nuovo il vecchio brutto si svaluta.
Ma alla fine tutto viaggia su binari abbastanza indipendenti dalla facilit? di finanziamento

io mi son fatto idea (personalissima e non condivisibile) che il mercato immobiliare (in italia) ? al proprio canto del cigno ed ad un passo breve da una sberla epocale.

Per decenni una casa era una casa e basta. Anche se usata, fatti 2 aggiornamentini facili la casa tornava ad essere "moderna" e pari ad un nuovo.
Ad oggi invece una casa di 10 anni fa ? vecchia. Sia come requisiti di risparmio energetico della costruzione che come impiantistica. E renderla moderna costa un botto di soldi.

Si arriver? (secondo me) ad un punto dove l'usato avr? valori di mercato pari a nulla, mentre il nuovo continuer? a viaggiare a valori pi? o meno attuali. Ma ci? creer? un casino per la finanziabilit? delle case da parte delle banche... o meglio continueranno a concedere mutui ma solo con piani di rientro decennali o dando tante altre garanzie


My 2 cents di uno che non capisce un cazzo. Cos? per ravvivare la discussione e vedere se un'idea bislacca che mi son fatto da solo ? una stronzata e me la confutate in tempo 3 secondi

Bho l'appartamento dei miei ? degli inizi anni 80 e sembra nuovo, ? ben fatto e ben isolato, il condominio ? di alto standing, e beneficia del fatto che le metrature sono generose a differenza del nuovo attuale dove hai le camere da 13 metri quadri, e che ha 3 metri e 20 di soffitto. Ok hai i caloriferi e non il riscaldamento a pavimento ma ? proprio l'unica cosa.
Al piano di sopra hanno venduto per 800-900k mi pare. Saran 150 metri quadri. (Parlo di Milano).

Di contro, e' pieno di cose anche pi? nuove che fanno schifo, come dici tu.

Per me si riduce come sempre tutto alla qualita di quello che uno compra e alla location, non tanto dall'anno. Ma sicuramente in generale non solo in Italia c'? un importante parco immobiliare vecchio che se non sistemato andr? a perdere sempre pi? valore

uhm no... se torniamo a fine 2021, dal 2020 sicuramente la gente comprava una casa con rate vantaggiose... 300€ in pi? su una rata mensile ti cambia tutto

Si comunque 15 anni fa le case costavano gi? tanto ed i tassi erano pi? alti di adesso, non ? che il mercato non ? mai vissuto coi tassi al 3-4%. Poi io ho una ipoteca enorme e mi scade tra 6 anni, se mi triplica il tasso altro che 300 euro al mese

15 anni fa la situazione era diversa, pre-crisi i tassi erano si alti, ma anche la proporzione degli stipendi era migliore di oggi.
Inoltre i mutui venivano concessi con molta pi? facilit? e finanziavano il 100% e tramite magheggi anche di pi?.
Poi la crisi 2007-08 e tutto ? cambiato.
Immobili anni 60'-70' non ristrutturati scendono e scenderanno drasticamente di valore, perch? devi per forza metterci le mani a livello di ristrutturazione e i prezzi di quest'ultima sono cmq saliti moltissimo.
immobili 80'-90' non ristrutturati ancora ancora mantengono se costruiti decentemente (no piombo/ferro nel sanitario-riscaltamento). Inoltre come dicevi tu sono il target per chi vuole spazi "generosi" che oggi non trovi nel nuovo.

Cmq il discorso ? strettamente legato e cambia da comune a comune.
La differenza di prezzo fra il comune dove abito e quello limitrofo ? anche di 100k sul nuovo, calando proporzionalmente sull'usato.
Questo per il semplice motivo che
comune A (dove abito)
hanno costruito e continuano a costruire il giusto.
aziende della zona solide e in continua crescita.

come B
costruito troppo negli anni 2000-1990
aziende che hanno sentito molto la crisi 2007 + aziende sul tessile che hanno proprio chiuso.

questo ha creato una disparit? di prezzo che solo adesso sta tornando ad equilibrarsi.