Info legale su condominio e tabelle millesimali

[Glorifindel]

Allora, mi sono informato un pochino già di mio ma volevo un parere di qualche esperto (magari professionista) del forum in materia.

Situazione di partenza:
in un condominio, un condomino chiede nella prima assemblea fatta subito dopo che tutti hanno acquistato gli appartamenti dello stabile appena costruito, di modificare l'atto notarile, chiedendo e ottenendo dalla totalità dei millesimi di tirarsi fuori dalle spese condominiali riguardanti:
-luce (tranne un forfait di esattamente 50 euro attuali, che basta si e no a pagare la quota luce annuale dell'ingresso comune)
-ascensore (tant'è che i 1000/millesimi della tabella ascensore non lo citano in quanto condomino; ne è escluso quindi)
-acqua (ha un suo contatore separato e non partecipa in alcun modo all'acqua col resto del condominio)

Durante i successivi 14 anni in cui continua a non pagare quanto sopra, perchè giustamente concessogli dai mille millesimi come richiesto, inoltre non partecipa:
-a una o più spese legali per controversie sorte tra alcuni condomini; tali spese erano da sostenersi da tutto il condominio, quindi anche da lui.
-alle spese di pulizia per spazi ulteriori al solo ingresso comune frontale

e non paga adducendo come motivazione il fatto che lui non usa i restanti spazi e quindi per lo stesso motivo aveva richiesto di chiamarsi fuori dalla loro manutenzione con la ratifica all'atto notarile di cui sopra.
I condomini restanti, sapendo di avergli dato l'assenso e sapendo che effettivamente lui non usa/non ha motivo di usare tali spazi, nulla pretendono.


Problema: dato che con l'atto di ratifica del regolamento notarile chiesto all'inizio dal condomino di cui sopra, non si faceva esplicito riferimento a una redistribuzione millesimale, ma si diceva solo in forma scritta e approvata da tutti che "Tizio chiede e ottiene di non pagare A, B, C, ecc." senza poi redistribuire i millesimi sulla tabella millesimale principale (ma su quella ascensore invece sono stati ridistribuiti sì), ha diritto oggi Tizio, dopo 14 anni, ad usare una scala, servita da un ascensore che ha chiesto di non pagare e non ha mai pagato, da un enel che paga in maniera non sufficiente a coprirne il costo del consumo luce per illuminarla, da delle pulizie che non ha mai cmq pagato?

Tengo a precisare che Tizio non ha unità immobiliari serviti da tale scala/ascensore/passaggio, poichè sta nel primo appartamento frontale, servito dall'ingresso principale comune ed ha un suo corsello box indipendente (sì, han fatto la casa un po' al cazzo lasciamo stare ).

Insomma in soldoni, si può chiedere all'amministratore di rifare la tabella principale escludendo tizio dalle decisioni (e dall'uso) su spazi che ha chiesto e ottenuto di non pagare con assemblea unanimamente concorde 14 anni fa?
No perchè Tizio oggi si permette di dire agli altri condomini cosa possono e non possono fare in tali spazi, pur non pagandone la manutenzione.
Siccome 14 anni fa si sono approvate queste esclusioni di spesa solo con "frasi" e non con "numeri in tabelle nuove", volevo sapere se bastano i fatti di 14 anni + la ratifica scritta ed accettata da tutti dell'atto notarile a tagliare fuori Tizio, anche a distanza di tempo, facendo riscrivere la tabella principale all'amministratore (come ha fatto ad esempio con quella dell'ascensore).

[Necker]

dubito che qui vi sia un amministratore di condomini...e queste sono tutte diatribe da codice civile...

[Glorifindel]

eh ma non si sa mai, magari qualche giurista o qualcuno con un'esperienza pregressa simile può dirmi qualcosa.

[Oro]

Allora, mi sono informato un pochino già di mio ma volevo un parere di qualche esperto (magari professionista) del forum in materia.

Situazione di partenza:
in un condominio, un condomino chiede nella prima assemblea fatta subito dopo che tutti hanno acquistato gli appartamenti dello stabile appena costruito, di modificare l'atto notarile, chiedendo e ottenendo dalla totalità dei millesimi di tirarsi fuori dalle spese condominiali riguardanti:
-luce (tranne un forfait di esattamente 50 euro attuali, che basta si e no a pagare la quota luce annuale dell'ingresso comune)
-ascensore (tant'è che i 1000/millesimi della tabella ascensore non lo citano in quanto condomino; ne è escluso quindi)
-acqua (ha un suo contatore separato e non partecipa in alcun modo all'acqua col resto del condominio)

Durante i successivi 14 anni in cui continua a non pagare quanto sopra, perchè giustamente concessogli dai mille millesimi come richiesto, inoltre non partecipa:
-a una o più spese legali per controversie sorte tra alcuni condomini; tali spese erano da sostenersi da tutto il condominio, quindi anche da lui.
-alle spese di pulizia per spazi ulteriori al solo ingresso comune frontale

e non paga adducendo come motivazione il fatto che lui non usa i restanti spazi e quindi per lo stesso motivo aveva richiesto di chiamarsi fuori dalla loro manutenzione con la ratifica all'atto notarile di cui sopra.
I condomini restanti, sapendo di avergli dato l'assenso e sapendo che effettivamente lui non usa/non ha motivo di usare tali spazi, nulla pretendono.


Problema: dato che con l'atto di ratifica del regolamento notarile chiesto all'inizio dal condomino di cui sopra, non si faceva esplicito riferimento a una redistribuzione millesimale, ma si diceva solo in forma scritta e approvata da tutti che "Tizio chiede e ottiene di non pagare A, B, C, ecc." senza poi redistribuire i millesimi sulla tabella millesimale principale (ma su quella ascensore invece sono stati ridistribuiti sì), ha diritto oggi Tizio, dopo 14 anni, ad usare una scala, servita da un ascensore che ha chiesto di non pagare e non ha mai pagato, da un enel che paga in maniera non sufficiente a coprirne il costo del consumo luce per illuminarla, da delle pulizie che non ha mai cmq pagato?

Tengo a precisare che Tizio non ha unità immobiliari serviti da tale scala/ascensore/passaggio, poichè sta nel primo appartamento frontale, servito dall'ingresso principale comune ed ha un suo corsello box indipendente (sì, han fatto la casa un po' al cazzo lasciamo stare ).

Insomma in soldoni, si può chiedere all'amministratore di rifare la tabella principale escludendo tizio dalle decisioni (e dall'uso) su spazi che ha chiesto e ottenuto di non pagare con assemblea unanimamente concorde 14 anni fa?
No perchè Tizio oggi si permette di dire agli altri condomini cosa possono e non possono fare in tali spazi, pur non pagandone la manutenzione.
Siccome 14 anni fa si sono approvate queste esclusioni di spesa solo con "frasi" e non con "numeri in tabelle nuove", volevo sapere se bastano i fatti di 14 anni + la ratifica scritta ed accettata da tutti dell'atto notarile a tagliare fuori Tizio, anche a distanza di tempo, facendo riscrivere la tabella principale all'amministratore (come ha fatto ad esempio con quella dell'ascensore).

sarò breve che il tempo è tiranno oggi

solitamente in condominio paghi per quello che usi.. se il tizio ha un contatore acqua per conto suo e non usa l'ascensore, è suo diritto non pagare, soprattutto in forza di una tabella millesimale approvata all'unanimità.

MA, la giurisprudenza comunque è orientata sul far partecipare, anche in minima parte, alle spese di ascensore.. il motivo fondamentalmente è che i millesimi riflettono il VALORE dell'unità immobiliare e non la mera superficie.. quindi se in un immobile c'è un ascensore, si presume che anche il tuo appartamento valga qualcosina ina ina in più perchè TUTTO lo stabile vale un po' di più (per il fatto appunto di avere l'ascensore). Questa comunque è accademia eh.. solitamente chi chiede di essere estromesso lo è al 100% (e soprattutto gli altri condomini non conoscono questo lato della medaglia).

Per quanto riguarda le liti, se 300 condomini vogliono attivare una lite e io da solo mi rifiuto di partecipare, è mio diritto farlo.. ovviamente non pagherò nulla come spese legali ma per contro se il condominio "vince" e incassa 30 milioni di euro, io non prendo un casso.

La domanda che fai ha una sola risposta: sì ha diritto a usare quel che vuole in quanto - a prescindere da tutti i discorsi - è un condomino anche lui.

Ovvio però che se comincia a usare una cosa la deve pagare, quindi se non esiste una tabella apposita per fargli pagare la sua quota di un qualcosa, questa tabella andrà fatta (con relativi costi).

Così come in origine, al variare di una situazione di "pagamento/godimento" andavano sistemate le tabelle.. per intenderci, andrebbero rifatte anche quando vengono ad esempio accorpati due appartamenti.. in generale ogni volta che viene a mutare una consistenza (e le spese per queste variazioni dovrebbero essere a carico di chi "provoca" la variazione, ma da qui a riuscirci la strada è lunga e solitamente si tende ad approssimare le tabelle "a spanne".. un po' perchè la spesa sarebbe alta, un po' perchè gli amministratori professionisti che sanno cosa bisogna fare e quanto costa, diciamo "scarseggiano" ).

Chiedi se "bastano i fatti di 14 anni + la ratifica scritta ed accettata da tutti dell'atto notarile".. alla faccia se bastano l'unico modo per appellarsi sarebbe ad esempio un vizio di forma nella convocazione dell'assemblea che ha deliberato le esclusioni, ma quello puoi farlo (si chiama impugnazione.. tipo quella del pistolino ) entro 30 giorni dalla ricezione del verbale di assemblea.. direi che siete fuori tempo e comunque hai 14 anni di "uso e consuetudine".. quindi direi situazione ampiamente consolidata.

Il tizio può rompere le balle su cosa fare o non fare su una zona dove lui non paga? Come ti dicevo prima.. sì, può farlo perchè a tutti gli effetti è un condomino anche lui.. però attenzione.. vige sempre la maggioranza eh? Lui potrà pure rompere i coglioni ma rimane 1 testa contro tutte le altre.. in quel caso bisogna che l'amministratore lo tenga anche al suo posto.. se in assemblea qualcuno mi rompe il cazzo due ore su una posizione in cui lui è solo e gli altri 40 dicono di no.. il primo pirla sono io che lo lascio fare (fermo restando che lui ha diritto di dire le sue ragioni, ma se non ci sono margini di discussione è stupido "lasciarlo fare").

Son stato un po' troppo lungo.. spero di averti fatto una carrellata abbastanza chiara sulle varie cose.. se così non fosse chiedi

[Glorifindel]

thx Oro, non sei stato affatto lungo per quanto sia facile esserlo in questi casi data la complessità della situazione

cmq ho guardato bene le carte e dalle convocazioni assembleari giunte di anno in anno risulta che c'è una tabella millesimale oltre alla principale e oltre a quella ascensore, chiamata "tabella spese escluso Tizio", dove appunto viene applicato quanto scritto con la ratifica all'atto notarile!
Cioè risulta chiaramente anche da quella tabella che Tizio non ha mai pagato le spese relative alla suddetta scala, che sono state quindi ripartite tra gli altri condomini.

sai perchè non avevo notato prima quella tabella? Perchè invece di riportare correttamente mille/millesimi escluso lui, l'amministratore ha sottratto i suoi millesimi dal totale ed ha fatto diventare i nuovi "millesimi" tipo 850/850; ovviamente se un condomino pesa 150 su quella tabella, pesa come 150 su 850 anzichè su 1000
Cioè la proporzione permane, solo che l'amministratore per scazzo suo l'ha scritta sbagliata.
Cosa che non ha fatto con l'ascensore, dove invece Tizio è stato tolto correttamente dai millesimi (quindi si raggiungono i 1000/1000esimi senza lui segnato) perchè altrimenti gli altri condomini avrebbero dovuto pagare la servitù del suo appartamento! Cosa che ovviamente sarebbe stata ingiusta.

Siccome abbiamo l'assemblea in settimana e ci sono un paio di sassolini che ci si vorrebbe togliere dalla scarpa... sto cercando elementi per dimostrare che, maggioranza a parte degli altri condomini che già c'è, Tizio non ha proprio titolo di usare una scala in quanto a) non serve spazi suoi (peraltro sull'atto notarile c'era scritto che si intendono comuni solo le scale che non servano uniche unità immobiliari) b) per sua tirchieria chiese e ottenne di nulla dovere come spese su detti spazi.

Dico tutto questo perchè a distanza di anni, Tizio s'è svegliato una mattina pretendendo di passare lui (ed eventualmente di far passare altri che lo vengono a trovare) da questa scala secondaria, e vorremmo dimostrare che per quanto sopra, lui non ha più tale diritto.
Un conto sarebbe sentirgli dire solo la propria in materia, un altro sarebbe vederselo passare e spassare per quella via lui o chi per lui dopo che ci ha fatto sorbire le sue spese per anni e dopo aver messo per iscritto le sue intenzioni.

[Shub]

Il problema credo sia solo uno, non mi ricordo il termine tecnico ma...anche se uno non ha ragione ma per anni gli viene concesso di fare una cosa, alla fine diventa una sorta di consuetudine e quindi lecitamente accettata da tutti.

Noi abbiamo un problema simile con la posta....che ha messo le cassette di sicurezza in un punto senza chiedere un cazzo a nessuno, il problema è che a suo tempo i soliti condomini di merda, vecchi e stronzi non si opposero..mo noi giovini invece ne abbiamo i coglioni colmi, visto anche..che sta posta è stata rapinata 4 volte in 2 anni..e noi siamo alquanto preoccupati.

[Oro]

Shubbo quello che tu dici si chiama Usucapione.. praticamente dopo tot anni acquisisci de facto un diritto reale che prima non avevi ma che si è concretizzato nel tempo con l'uso esclusivo e inequivocabilmente manifesto dell'esercizio.. però come diciamo què a Bulàgna, l'è tòt un èter quèl.. tutta un'altra cosa, su cui però ti può essere più d'aiuto un Mc Love a caso

[Shub]

Ma in sto caso appunto non sopraggiunge un usocapione? Se lui ha usato sta scala da mo..non potrebbe invocarlo?

[Oro]

da quel che ho capito, il tizio sta cominciando ora a usare o voler usare spazi su cui non contribuiva..

e in ogni caso l'usucapione si ha con un possesso manifesto, esclusivo, continuativo e ininterrotto per 20 anni.. diciamo che il tizio invoca di aver usucapito il diritto di passaggio.. in base alla giurisprudenza (non al diritto.. su questo ti puo' rispondere meglio un legale) avrebbe dovuto ad esempio contribuire alla pulizia e luce scale anche non avendone l'obbligo.. allora dopo 20 anni avrebbe potuto dire "ragazzi io da qui ci passo perchè l'ho sempre fatto ed ho pure contribuito anche se le tabelle e il regolamento dicevano che ero escluso".. ma qui mi pare di capire che sia proprio l'opposto..

ok, stop alle telefonate

[Shub]

Quindi Oro...se io mi trombo la tua ragazza per 20 anni poi ho diritto a trombarmela pure se diventa la tu mugghiera? Alle spese ho contribuito di sicuro visto che le pagavo le cene!!!

OK OK NON MI MENAVEEEEE!!

[Glorifindel]

no spe, noi non vogliamo usucapire lo spazio comune pur avendolo pagato e mantenuto per 14 anni.
L'usucapione peraltro l'ho studiata quando ho fatto diritto privato e c'era anche l'usucapione abbreviata... ovvero l'usucapione che si consuma con soli 10 anni di possesso purchè vi sia titolo annesso (e in questo caso il titolo c'è, io sono in quello spazio in quanto uno dei proprietari comuni dello stesso).

Il fatto è che a noi non interessa cmq usucapire nulla; interessa che Tizio come ha sempre chiesto, fatto scrivere ed approvare in assemblea e come ha sempre fatto, non paghi e non passi da quella seconda via; questo in quanto, ripeto:
1) ha chiesto con la prima assemblea nel 1994 di non pagare le spese di detta scala e tutti glielo concessero
2) non ha nulla come millesimi di sua proprietà che sia servito unicamente da detta scala. Insomma quella scala per lui non è un passaggio obbligato, anzi è del tutto accessoria alle sue esigenze.

A me basta questo, che non veda scorrazzare lui o chi per lui in spazi di cui io e altri paghiamo enel, pulizie, ascensore ecc.
questo lo posso pretendere?

[Glorifindel]

aggiornamento:

mio padre è appena stato dall'amministratore per controllare i conti del condominio e... sapete cos'è emerso?

Che Tizio per 14 anni non ha MAI pagato la tosap per il suo carraio al comune
mio dio, sto qui non sa cosa sta venendo fuori, mi sa che fa meglio ad emigrare dall'Italia.

edit: lol parla parla è pure emerso che ha fatto mettere un camino in taverna e non ha chiesto e ottenuto l'abitabilità pagando sempre al comune.
Non vorrei essere nei suoi panni...

[Oro]

Quindi Oro...se io mi trombo la tua ragazza per 20 anni poi ho diritto a trombarmela pure se diventa la tu mugghiera? Alle spese ho contribuito di sicuro visto che le pagavo le cene!!!

OK OK NON MI MENAVEEEEE!!

beh, io ho iniziato prima di te con la tua quindi tra qualche anno te lo so dire con precisione.. alla peggio faremo un cambio alla pari così abbattiamo le spese legali

[Shub]

beh, io ho iniziato prima di te con la tua quindi tra qualche anno te lo so dire con precisione.. alla peggio faremo un cambio alla pari così abbattiamo le spese legali

Questo si chiama baratto o scambio di coppia? O un reso?

[Razj]

Questo si chiama baratto o scambio di coppia? O un reso?

è una permuta