Mercato immobiliare e mutuii

[Aphofis]

Ho appena fatto un mutuo per comprare la mia prima casa insieme alla mia ragazza, prima eravamo in affitto, abbiamo preso un mutuo a tasso fisso.
Ci hanno spiegato e cercando in giro sembra vero(per un ignorante) che se prendi il tasso variabile puoi o scendere con la rata oppure salire a seconda dei tassi del mercato, la rata costante o il cap come lo chiamano non è poi una troiata vuol dire che sopra quella non sali oppure che paghi per meno anni.
In ogni caso io ho intenzione di fare piu o meno cosi, compro casa per non buttare soldi in affitto, dopo 2/3 anni vendo la mia che si è nel contempo rivalutata (spero) e ne compro una superiore con lo stesso mutuo, cosi teoricamente arrivo ad avere con il tempo una casetta come mi piace
Ovviamente non ho nessuna fretta

[saltaproc]

io ci ho rinunciato a comprare casa

[Rad]

In ogni caso io ho intenzione di fare piu o meno cosi, compro casa per non buttare soldi in affitto, dopo 2/3 anni vendo la mia che si è nel contempo rivalutata (spero) e ne compro una superiore con lo stesso mutuo, cosi teoricamente arrivo ad avere con il tempo una casetta come mi piace
Ovviamente non ho nessuna fretta

si ma non so se la puoi vendere mentre c'è ancora il mutuo

[Aphofis]

ovvio che si rad
basta che al rogito estingui il mutuo con i soldi che ti danno, tra l'altro con la legge bersani non esiste nemmeno più la sovratassa se estingui prima della sua scadenza

[Rad]

ah non lo sapevo. bhè allora questo facilita, la tua idea di "scalare" pian piano non è male..

[San Vegeta]

io ci ho rinunciato a comprare casa

idem...

[Karidi]

ovvio che si rad
basta che al rogito estingui il mutuo con i soldi che ti danno, tra l'altro con la legge bersani non esiste nemmeno più la sovratassa se estingui prima della sua scadenza

Hai letto bene il Prospetto del Mutuo ? I primi anni paghi solo interessi, quindi il capitale lo tocchi pochino, praticamente quello che guadagni, lo perdi nell'atto di compra&vendita della casa nuova tra rogito notaio cazzi e mazzi, agenzia etc.etc, spese di stipula nuovo mutuo, perizia etc.etc..

Anzi non il prospetto ma il Piano di Ammortamento, leggilo bene che i soldi che dai di rata mensile sono quasi tutto interessi all'inizio.

Per chi vuole farsi un idea fate qualche preventivo online dove ci sono i piani di ammortamento e vedete bene le cose.


Estre, io prima di scegliere il mutuo mi sono preso i grafici dell'andamento del Euribor e Eurirs negli ultimi anni e quello dei tassi degli ultimi 20anni e quindi ho preso un Fisso, paghi qualcosina in + ma dormi tranquillo.

Chiedete in giro e sentirete quanti si mangiano i coglioni per aver preso il variabile senza guardare le previsioni dei tassi che sono saliti in 2 anni di + di 2 punti, quelli sono soldini e tanti.

Un altra cosa come la TUA casa vi valuta anche le altre si Valutano e in proporzione se prendi una metratura + grande la valutazione è maggiore vedi esempio:

Attuale: costo mq 1500 Euro

Tua casa= 80 MQ 120.000 Euro
Casa Nuova= 100MQ 150.000Euro

Differenza 30K Euro

Rivalutazione tra qualche anno 1800 Euro al MQ

Tua casa 80= 144.000 Euro
Casa Nuova 100MQ= 180.000
Differenza= 36K Euro

e Te pensi in 2 anni di aver ridato 6K Euro di Capitale? in Modo da colmare il GAP che si forma dalla vendita della tua casa e l'acquisto di una nuova e la rivalutazione? e Le spese notarili e il rogito e l'agenzia? guarda se in 2 anni ridai 3K Euro di capitale è grasso che cola.




pensaci bene.

[Galandil]

Senza neanche valutare che, entro i primi 5 anni dall'acquisto, se si rivende un immobile si paga il 20% di tassa sul capital gain fra prezzo di vendita e di acquisto.

[Alkabar]

Senza neanche valutare che, entro i primi 5 anni dall'acquisto, se si rivende un immobile si paga il 20% di tassa sul capital gain fra prezzo di vendita e di acquisto.

A me il mutuo non lo daranno mai, perchè sono brutto e cattivo, quindi anche se dovessi guadagnare 60mila sterline l'anno mi toccherà metterle via fino a che non posso semplicemente permettermi di comprare una casina.

A parte gli scherzi: io ho paura a prendere un mutuo.

[brumbrum]

tipo
una casa costa 240000 € in realtà tra agenzia tasse e notaio quanto costa?

[Evildark]

di solito le agenzie di intermediazione immobiliare si prendono intorno al 4% mi pare di commissione... ma non so se sono compresi già nei 240k (e quindi danno meno soldi ai venditori) o sono da aggiungersi (e quindi sono pagati in + dall'acquirente).

[brumbrum]

le agenzie ciucciano sia dall'acquirente che dal venditore

cmq 240000+9600 son già 249600

il notaio per l'atto quanto si piglia?

[Mosaik]

Senza neanche valutare che, entro i primi 5 anni dall'acquisto, se si rivende un immobile si paga il 20% di tassa sul capital gain fra prezzo di vendita e di acquisto.

Urka questa cosa non la sapevo....

Cmq Aphofis se il tuo discorso fosse valido lo farebbero tutti non credi?

[brumbrum]

[ot]mosaik mi devi bannare sull'altro forum[ot]

dai fatemi il calcolo che vedo se posso sperare di comprare una casetta che ho visto

[Galandil]

Il calcolo Brumbrum è abbastanza semplice.

Agenzie immobiliari: media del 3% sul prezzo di acquisto, che vengono presi sia dall'acquirente sia dal venditore, ad esempio su €240K devi darne €7200 all'agenzia (se è al 4%, che però è una % da ladri, devi darne €9600).

Tasse: devi pagare l'imposta di registro, che è pari al 3% di quanto viene dichiarato nell'atto di compravendita, se prima casa, altrimenti un grasso 10%. Ricorda che il 3% dell'imposta lo puoi recuperare se vendi l'immobile e ne compri un'altro entro un anno dalla vendita nello stesso comune di residenza (in pratica lo detrai dall'imposta di registro del nuovo immobile comprato al posto del vecchio).

Notaio: qui la cosa è molto più random, può andarti di lusso e pagare €1000 oppure puoi arrivare a delle cifre assurde tipo anche €5-6K e oltre.

Quindi, supponendo il prezzo di €240K, con agenzia al 3%, che sia la prima casa (dove, attenzione, non devi essere necessariamente residente), che venga dichiarato esattamente quel valore nell'atto di compravendita e che il notaio ti costi diciamo €2000, il totale è di:

€240000+
€7200 di agenzia
€7200 di imposta di registro
€2000 di notaio
-------------
€256400 in totale

Visto che ne parlavi come di un investimento per affittarlo, diciamo che riesci a spuntare un €500 di affitto, all'anno sono €6000, ai quali devi detrarre tasse sul reddito e ICI, diciamo che scendi a circa €5500, con problemi nel recuperare nell'immediato la liquidità.

Con dei banali PCT diciamo anche al 3,28% netti, in un anno ti fai €8500 puliti.

Conviene l'immobile? No.