Mercato immobiliare e mutuii

[Xorgal]

Se rivendi un immobile acquistato come prima casa entro 5 anni, e ne riacquisti un altro entro un anno dalla vendita, non paghi plusvalenze (differenza di quanto hai dichiarato di aver pagato e quanto hai dichiarato di aver venduto, ci sono anche delle piccole scuciture della legge sul reale tempo di residenza nell'immobile superiore a 2,5 anni ma sono sottigliezze).

Come seconda casa se rivendi entro 5 anni paghi il 20%. sempre sulla differenza di quanto dichiarato all'acquisto e quanto alla vendita.

Uso il termine "dichiarato" e non "pagato" o "riscosso"perchè per chi vuole fare investimenti immobiliari è fondamentale farli senza accendere mutui.

Con l'accenzione di un mutuo sei costretto a dichiarare almeno il valore del mutuo, per cui ti fotti da solo nel caso tu voglia comprare/rivendere, e il tuo acquirente a sua volta a bisogno di un mutuo.

Compri a 150.000€
dopo 3 anni rivendi a 200.000€
50.000 € di plusvalenza ergo ti bruci immediatamente i primi 10.000€ + tutti gli interessi che nel frattempo hai pagato alla banca.

Acquistare per affittare è anche peggio.
La tassazione sugli affitti è mostruosa anche se spesso invisibile:
Esempio di casa da 240.000€ affittata a 500€ al mese (6.000€ annui)
partono immediatamente 2% del canone annuale per la registrazione del contratto più diritti di registrazione. (il 2% di tassa li si paga ogni anno i diritti per fortuna no)

ICI

Tassazione alla propria aliquota fiscale (per i non figli di Berlusconi di solito il 23/27%) dell'85% del reddito da locazione.
ed ecco che i presunti 6.000€ annuali si riducono ad un ottimistico 3800/4000€ netti. (meno del 2% annuo)
Senza considerare tutte le menate su inquilini che non pagano o ristrutturazioni dello stabile che riducono ancor di più il guadagno.

Credo che se si voglia acquistare un immobile per metterlo a reddito è saggio comprare o un locale commerciale, o immobili in località turistiche, i primi hanno degli affitti più alti, i secondi permettono delle locazioni in "nero" o per lo meno più difficilmente accertabili (nelle località di mare per esempio si affitta a weekend/ a settimana, spesso pagamenti cash per cui ... con questo non sto certo incoraggiando all'evasione )

In ogni caso io aprirei un conto arancio o un bel BTP

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Le spese per acquisto di una casa si possono riassumere semplicisticamente in circa l'8% del valore dell'immobile.

Nello specifico:
L'agenzia varia dal 2 al 3%, se chiedono di più digli soltanto che vuoi verificare gli usi e consuetudini della Camera di Commercio e avrai subito lo sconto.

Puoi detrarre fino a 1.000€ delle commissione pagate (spese di agenzia - 1.000€)

Dal notaio il costo del rogito (atto di vendita) è si random ma in realtà anche loro hanno un listino di aliquote proporzionale al valore dichiarato dell'immobile (che il cliente può pretendere di visionare)
Anche qui è previsto uno sconto del 30% nel caso ci si avvalga della facoltà di pagare sul valore catastale dichirando il reale valore pagato.

L'importo è più o meno 1500/2000 per case fino a 300.000€


Tasse:
Il 3% del valore dichiarato di imposta di registro (acquisto prima casa da privato)
Il 4% del valore dichiarato di IVA (acquisto prima casa da costruttore)
il 10% del valore dichiarato di IVA / Imposta di registro (acquisto seconda casa)

Atto di mutuo che si paga sempre dal notaio, e anche qui varia proporzionalmente al valore di ipoteca, che non è l'importo del mutuo richiesto, ma come per il gioco del monopoli è almeno un valore doppio.
Alcune banche bastarde arrivano anche a 3 volte. Ossia tu chiedi un mutuo di 150.000€ ma paghi un atto come se fosse per 450.000€ (cmq non meno di 300.000)

L'importo qui è molto variabile, cmq siamo tra i 1300€ e i 2500€


Poi ci sono le spese di banca, che variano da banca a banca.
Alcune te le dicono altre te le caricano direttamente nello spread. Ti sbandierano che non paghi nulla ma poi ovviamente ti fottono.
In ogni caso sono queste:
Spese di istruttoria: varia da 0 a 250€
Spese di perizia: da 0 a 500€
Assicurazione incendio e scoppio (l'apoteosi della fantasia bancaria) varia da una tantum di 400/1000€ a una spesa mensile da 0,50 a 80€ (questo è il massimo che ho visto fino ad oggi) ovviamente da sommare alla rata del mutuo.

Infine hai le spese più antipatiche nel caso compri da un costruttore, che se onesto aspetta almeno il compromesso per dirtelo, ma i più non prima di essere davanti al notaio.
Le fantomatiche "spese di allaccio e accatastamento", che variano da almeno 1.500€ a 2% del valore dell'immobile (in pratica un altra commissione). Costi che sono a carico del costruttore ma che non si sa perchè le paga il cliente.

[Rob]

Urka questa cosa non la sapevo....
Cmq Aphofis se il tuo discorso fosse valido lo farebbero tutti non credi?

Gala non ha precisato che

1) la cosa vale esclusivamente per case acquistate in regime di "benefici prima casa".

2) la cosa non si applica se riacquisti entro 1 anno dal rogito di vendita del bene (nuovamente come prima casa)

Rob

[Aphofis]

Se rivendi un immobile acquistato come prima casa entro 5 anni, e ne riacquisti un altro entro un anno dalla vendita, non paghi plusvalenze (differenza di quanto hai dichiarato di aver pagato e quanto hai dichiarato di aver venduto, ci sono anche delle piccole scuciture della legge sul reale tempo di residenza nell'immobile superiore a 2,5 anni ma sono sottigliezze).

Esattamente come sapevo io

[Karidi]

Si tutto quello che volete, ma dovete rifare l'atto del rogito, la perizia se compri da agenzia le commisioni, non contate questi soldini, che in 1 anno mica guadagni pagando il mutuo???? Anzi ti ritrovi un capitale da rifinaziare uguale a quello precedente, visto che hai pagato quasi tutto in interessi...

Con il rischio come adesso che i tassi sono risaliti, quindi paghi di +.


http://www.cliccasa.com/agentr2%5E.htm

Ha senso se tu entro 1 anno hai i soldi in contanti per ricomprare allora si, ma se fai un mutuo si parte dal presupposto che non ci sono le liquidità necessarie.

[Estrema]

non ha senso comprare una casa e rivenderla entro un anno a meno che non hai fatto 6 al superenlotto; semmai comprare e rivendere i compromessi è cosi che si specul sugli immobili senza un alta liquidita

[Galandil]

Se rivendi un immobile acquistato come prima casa entro 5 anni, e ne riacquisti un altro entro un anno dalla vendita, non paghi plusvalenze (differenza di quanto hai dichiarato di aver pagato e quanto hai dichiarato di aver venduto, ci sono anche delle piccole scuciture della legge sul reale tempo di residenza nell'immobile superiore a 2,5 anni ma sono sottigliezze).

Non è così, il 20% sulla plusvalenza del dichiarato sull'atto di vendita la paghi. Ciò che non paghi eventualmente è l'imposta di registro fra vecchio e nuovo immobile.

Il 20% di capital gain non si paga se si mantiene l'immobile per almeno 5 anni, è stata introdotta per evitare la speculazione che c'era prima del tipo compro ora e rivendo a prezzo maggiorato fra 6 mesi.

[Rob]

Non è così, il 20% sulla plusvalenza del dichiarato sull'atto di vendita la paghi. Ciò che non paghi eventualmente è l'imposta di registro fra vecchio e nuovo immobile.
Il 20% di capital gain non si paga se si mantiene l'immobile per almeno 5 anni, è stata introdotta per evitare la speculazione che c'era prima del tipo compro ora e rivendo a prezzo maggiorato fra 6 mesi.

No Gala, non mi risulta così: il capital gain lo paghi se, e solo se, non riacquisti entro 1 anno. Poi magari sbaglio io, e comunque il capital gain in una vendita/riacquisto entro 5 anni potrebbe essere inesistente.

[Galandil]

No Gala, non mi risulta così: il capital gain lo paghi se, e solo se, non riacquisti entro 1 anno. Poi magari sbaglio io, e comunque il capital gain in una vendita/riacquisto entro 5 anni potrebbe essere inesistente.

Rob, fidati, quello di cui stai parlando tu è il "recupero" sull'imposta di registro del 3%.

Tu compri oggi immobile a 100K come prima casa, paghi l'imposta di registro di 3K. Dopodiché decidi di "upgradare" la tua prima casa, vendi la precedente e compri la nuova, a 200K. L'imposta sarebbe di 6K, ma siccome hai già pagato i 3K euro per la prima, puoi detrarre questi 3K dalla nuova imposta, pagandola quindi solo 3K.

Il 20% sul capital gain invece lo paghi relativamente solo al primo appartamento, che hai comprato e poi venduto.

Supponi che tu abbia comprato a 100K (parlo di prezzo indicato sull'atto), e che l'abbia rivenduta a 120K, paghi come imposta sul gain un grasso 4K, cioé il 20% della differenza 120K-100K, a meno che fra la data dell'acquisto e la data della vendita non siano passati 5 anni, in quel caso non paghi nulla.

Devo cmq correggere un'ìnesattezza che ho detto prima: sulle abitazioni l'imposta di registro è il 6% se non prima casa, il 10% si applica su immobili uso commerciale/ufficio.

Quindi, io lo ripeto: se volete investire una liquidità per generare altro denaro, gli immobili ora come ora sono una pessima scelta. Rientro più basso, sbattimenti, tasse e difficoltà nel recuperare l'intera liquidità. Con i tassi BCE al 4% (sicuro a settembre 4,25%, probabile un 4,5% entro fine anno) sono molto meglio altre soluzioni (che tra l'altro non bloccano i liquidi come fanno gli immobili).

Poi, ognuno facesse come preferisce.

[Estrema]

Infatti gala è per questo che ho parlato di speculazione dei compromessi; oggi come oggi ci son 3 modi di fare soldi con immobili; o compri la terra che non è tassata na sega; oppure stipuli proposte di acquisto di vaste zone da ristrutturare in modo da poter rivenderli al costruttore, oppure fai un compromesso e lo rivendi ( per questo devi comprare sulla carta e non arrivare all'atto) i sostanza comprare un immobile per rivendere a breve comporta troppe spese e a questo punto 200k li puoi investire in maniera diversa procurandoti un guadagno anche maggiore, l'importante è averli sti 200k liquidi

[Aphofis]

Ehm................
io non ho intenzione d'investire solo che:
a) Non mi va di buttare soldi in un affitto
b) Compro casa, risparmio nel frattenpo e fra 2/3 anni con tutto il tempo che voglio mi compro una casa piu carina di quella che mi piace, mettendo cio che riesco a prendere in piu della mia di quanto l'ho pagata + un tot.
Spiegazione anche del perchè, sono a Roma da 3 mesi per avere un mutuo ho dovuto piangere sangue, perchè ovviamente sono a progetto e la mia ragazza è con un contratto di somministrazione... indi abbiamo dovuto chiedere ad un garante se no col cazzo...
Tra 2/3 spero di avere un contratto più stabile come da accordi con la mia società e che la mia ragazza non sia più somministrata , cosi possiamo chiedere un pelino di piu come mutuo, togliere il garante e allargare la casina
Non è solo un investimento è non buttare nel cesso migliaia di euro in un affitto

[Xorgal]

La compravendita dei compromessi, ha subito una notevole mazzata a gennaio di quest'anno, ossia da quando hanno introdotto l'obbligatorietà della registrazione del preliminare (compromesso).
Aggiungeteci l'obbligo di pagare tassativamente con mezzi rintracciabili: assegno bancario/circolare/bonifico!

Senza il cash (nero) non ha più senso questo tipo di speculazione.

Ovvio che si riesce ancora a fare, ma la lo fa solo chi ha molti soldi in contanti sotto il materasso e se come venditore ha di fronte uno che sa di poter investire in qualcosa di non documentabile (armi/droga/tangenti ecc.)
Il deposito in banca di somme superiori ai 1.000€, anche effettuato in giorni alterni ma che avvengono cmq con una certa regolarità e non sono supportate da documentazione, ora sono passibili di accertamenti.

(Vogliono portare questo limite a 100€ e per alcune categorie commerciali varrà già dal 2008: ad esempio non potrai pagare più il dentista in contanti ma solo con assegno o carta di credito)

Se vuoi investire in immobili e hai un bel gruzzolo (no mutuo) puoi andare alle aste giudiziarie, sono ancora abbastanza convenienti.
Anche se molti avendo fiutato l'affare, hanno costituito delle belle S.p.A. con un mare di liquidità, che scandagliano i tribunali di mezza Italia alla ricerca di immobili interessanti.
In ogni caso per i privati c'è ancora un pò di spazio, specie nei comuni dell'hinterland delle grandi città.


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Agevolazioni prima casa - plusvalenze.

Il meccanismo funziona così:
Per acquistare un immobile come prima casa, devi avere dei requisiti:

1) Non avere altri immobili in Italia acquistati con agevolazioni prima casa (proprieta, nuda proprietà, usufrutto, uso abitazione);
2) Non avere nel comune di residenza un immobile ad uso abitazione (sono esclusi gli immobili avuti per successione su cui non sono stati richieste le agevolazioni);
3) Risiedere (la residenza si può chiedere entro 18 mesi dal rogito, ma se fai il mutuo si riduce a 6 mesi) nel comune dove acquisti l'immobile su cui vuoi le agevolazioni prima casa.

La casa acquistata con le agevolazioni prima casa NON la puoi vendere prima di 5 anni. Altrimenti paghi la differenza tra quello che hai pagato come imposta di registro: 3% e quello che avresti dovuto pagare: 10% - più una maggiorazione (sanzione) che arriva fino al 30% del dovuto + più una multa proporzionale al valore dell'immobile (di solito cmq non supera i 2.000€)

Puoi rivendere l'immobile solo se entro un anno ricompri un'altra casa sempre con agevolazioni prima casa.

In questo caso non paghi multe, e inoltre puoi portare in detrazione/deduzione la differenza dell'imposta di registro pagata.

Nelle compravendite di immobili adibiti a prima casa e quelle che avvengono dopo i 5 anni NON si applicano plusvalenze.

[Estrema]

Xorgal in qualsiasi tipo di speculazione il cntante cash è fondamentale senza non se va d nessuna parte

[Galandil]

Nelle compravendite di immobili adibiti a prima casa e quelle che avvengono dopo i 5 anni NON si applicano plusvalenze.

Invece si paga anche sulla prima casa, cosa di cui sono certo visto che abbiamo preso diversi mesi fa (dopo l'introduzione della tassa del 20% sul gain) un piccolo appartamento, che era prima casa per chi vendeva (lo so per certo in quanto amici) e ha pagato il 20% sulla differenza dichiarata nei 2 atti.