Mutuo: a cosa fare molta attenzione?

[Dryden]

Simulazione su mutuionline, importo richiesto 300k per 20 anni, importo pagato alla fine del mutuo -----> 500k (tasso al 5,5%)

OK

[finalyoko hellslayer]

Simulazione su mutuionline, importo richiesto 300k per 20 anni, importo pagato alla fine del mutuo -----> 500k (tasso al 5,5%)

OK

non è così "semplice".
Il valore del bene fra 20 anni non è 300k ma 300k+inflazione, quindi tale differenza va tolta dal tasso che paghi alla banca.
5,5% è cmq molto alto, ma un mutuo va vissuto come investimento, di conseguenza lo si va a rinegoziare in tempi migliori e/o accorciare quando possibile.
inoltre se si fanno meno mutui = meno acquisti delle case = calo dei prezzi di quest'ultime.
Se non si compra immobili per puro investimento, bisogna valutare la necessità di acquistarli.

La domanda da porsi è la seguente: oggi mi serve realmente comprare casa ? L'affitto è fattibile/conveniente nella zona in cui abito ?
se la risposta è si, allora si procede a trovare il mutuo che meglio si adatta alle proprie esigenze.

[Hador]

Mi sembra una bella semplificazione, il costo dell'immobile è sicuramente influenzato dall'inflazione ma conta per lo più il mercato. Veniamo da 20 anni di inflazione minima dove i prezzi degli immobili sono - a secondo del contesto - cresciuti molto o diminuiti.

Io punto è semplice, con i BTP al 4%, alla banca conviene comprare quelli invece che dare i soldi per i mutui...
Io ho un debito enorme e ridiscuto tra 5 anni, ma qua le regole sono diverse

[Faz]

In Italia se nn erro puoi surrogare ad libidum.
Per me la strategia migliore è prendere un fisso in modo da nn avere sorprese nel tempo, surrogarlo ogni qual volta è conveniente, tanto lo sbatti per reperire la documentazione necessaria lo fai solo la prima volta, e dar dentro a storno della quota capitale ogni qual volta ti ritrovi dei contanti in più, questo si rifletterà anche sul ricalcolo della rata.

Unico neo è che ad ogni surroga ricominci da zero sul piano di ammortamento.

[San Vegeta]

Ma poi tutti a consigliare il variabile ma guardando al volo su mutuionline il variabile, ad oggi, costa più che il tasso fisso

Beh ovvio che costa di più... sanno che si abbasserà e quindi cercano di scoraggiare; in più, ci sono tutte le solite regole con la scusa del rischio e bla bla bla... maledetti

In Italia se nn erro puoi surrogare ad libidum.
Per me la strategia migliore è prendere un fisso in modo da nn avere sorprese nel tempo, surrogarlo ogni qual volta è conveniente, tanto lo sbatti per reperire la documentazione necessaria lo fai solo la prima volta, e dar dentro a storno della quota capitale ogni qual volta ti ritrovi dei contanti in più, questo si rifletterà anche sul ricalcolo della rata.

Unico neo è che ad ogni surroga ricominci da zero sul piano di ammortamento.

Occhio che la surroga non è automaticamente fatta o migliore eh. Come hai detto tu, c'è tutto il piano di ammortamento (che sono interessi pagati subito), però in teoria non è molto... ciò che incula sono i tassi che non sempre sono così convenienti da poter chiudere un mutuo e aprirne un altro


Detto questo, nonostante io non sia per niente d'accordo, mi sa che mi tocca fare il fisso per un'altra questione: abbassando la rata, mi si "alza" la fascia di debito che posso avere, che è il 35% del mio netto... le sfighe sono sempre dietro l'angolo, devo assicurarmi di poter aprire un prestito se dovesse servire.

[Faz]

Beh è chiaro che la surroga la fai solo se conveniente, non credevo fosse necessario scriverlo

[Zaider]

non è così "semplice".
Il valore del bene fra 20 anni non è 300k ma 300k+inflazione, quindi tale differenza va tolta dal tasso che paghi alla banca.
5,5% è cmq molto alto, ma un mutuo va vissuto come investimento, di conseguenza lo si va a rinegoziare in tempi migliori e/o accorciare quando possibile.
inoltre se si fanno meno mutui = meno acquisti delle case = calo dei prezzi di quest'ultime.
Se non si compra immobili per puro investimento, bisogna valutare la necessità di acquistarli.

La domanda da porsi è la seguente: oggi mi serve realmente comprare casa ? L'affitto è fattibile/conveniente nella zona in cui abito ?
se la risposta è si, allora si procede a trovare il mutuo che meglio si adatta alle proprie esigenze.

Questa e' una iperbole per giustificare un sistema di debito che non sta ne in cielo ne in terra e continuare a foraggiare un sistema bancario che davvero deve solo crepare malissimo.
Una casa si compra al valore del momento della stipula, cosi' come il costo del debito per comprarla dovrebbe avere un valore controllato, aggiungere 200k su 300k di mutuo e' strozzinaggio, cristo santissimo, lo si può' chiamare come minchia si vuole, ma quello e'.

Per quale logica dovrei vedere la cosa come "equa" perche' verosimilmente la suddetta casa fra 20 anni avrà un valore più alto? mi sta bene che il proprietario la venda ad un prezzo maggiore, ma non avere dei tassi senza senso.

Le banche devono bruciare male, tassi sul capitale a debito in continua ascesa, ma tassi di rendimento dei depositi uguali.. continuano a passare il rischio sulle persone.
Come ha detto Hador, con BTP al 4% la banca ha solo interesse a comprare quelli, quindi fanno il cazzo che vogliono col capitale per mutui e li rendono un prodotto di lucro folle

[Faz]

E' che alla fine c'è poco da poter scegliere se non hai tutto il capitale x comprare, e se vai in affitto il capitale non lo avrai mai, in linea di massima.

Anche l'ammortamento alla francese è una truffa bella e buona se proprio lo vogliamo dire.

[Hador]

Questa e' una iperbole per giustificare un sistema di debito che non sta ne in cielo ne in terra e continuare a foraggiare un sistema bancario che davvero deve solo crepare malissimo.
Una casa si compra al valore del momento della stipula, cosi' come il costo del debito per comprarla dovrebbe avere un valore controllato, aggiungere 200k su 300k di mutuo e' strozzinaggio, cristo santissimo, lo si può' chiamare come minchia si vuole, ma quello e'.

Per quale logica dovrei vedere la cosa come "equa" perche' verosimilmente la suddetta casa fra 20 anni avrà un valore più alto? mi sta bene che il proprietario la venda ad un prezzo maggiore, ma non avere dei tassi senza senso.

Le banche devono bruciare male, tassi sul capitale a debito in continua ascesa, ma tassi di rendimento dei depositi uguali.. continuano a passare il rischio sulle persone.
Come ha detto Hador, con BTP al 4% la banca ha solo interesse a comprare quelli, quindi fanno il cazzo che vogliono col capitale per mutui e li rendono un prodotto di lucro folle

mha mi sembra un discorso che lascia il tempo che trova. Il problema non è tanto delle banche che di loro ci mettono pochissimo (ti prestano soldi a tassi comparabili a quelli di riferimento della banca centrale, non è che facciano cose strane. Chiaro se il tasso di riferimento è al 4%, te li prestano al 5% - sicuramente ora c'è uno scostamento tra i rendimenti dei conti correnti e quelli del costo del denaro, ma un btp te lo puoi comprare anche tu eh), ma del mercato immobiliare che ha prezzi fuori da ogni logica. E se sicuramente il pubblico e i governi hanno una colpa, dato che fanno poco nulla per contrastare l'andazzo (salvo rare eccezioni, e dove viene fatto funziona, vedi Vienna), in ultima istanza è colpa dei proprietari. Soprattutto in italia la cosa è fuori controllo in molte città ci sono prezzi oggettivamente inarrivabili rispetto agli stipendi italiani, puoi comprare solo se a tua volta hai venduto un altro immobile a prezzo senza senso.

L'affitto per me ha molto senso in diversi contesti, in molte città minori italiane, o nei paesi, gli affitti sono bassissimi e comprando non hai nessuna garanzia che il valore si mantenga nel tempo, essendo posti che potrebbero anche perdere abitanti invece che guadagnarne. Chiaro che a milano ti chiedono 2k al mese per un appartamento semi decente e quindi diventa più difficile, ma ti chiedono anche 400k per un cesso in pseudo periferia quindi si ritorna al discorso iniziale.

L'ammortamento alla francese, infine, anche per me è un'inculata. Troppo poco flessibile. Di contro la surroga è una mossa praticamente da comunismo, qua col cazzo che puoi ridiscutere il mutuo (dove però non fai ammortamento).

[Faz]

Non a caso la promosse Bersani che è l'ultimo che ha fatto qualcosa di sinistra.

[San Vegeta]

La surroga non è ridiscussione del mutuo eh... stai aprendo un nuovo mutuo che copra quello precedente (inclusi i suoi tassi) ad un tasso più conveniente, andando a spendere in totale un po' meno rispetto a prima.
Rinegoziare il mutuo te lo fan fare 1 volta nella vita del mutuo, in generale... sebbene io debba chiarire bene con la banca le condizioni di rinegoziazione, a parole è come se lo rifacessi ex novo senza i controlli già fatti, cambiando la modalità e il tasso...

Poi, il commento di Zaider verso le banche dovrebbe essere inciso nella pietra e messo nelle pubbliche piazze.

[Verci]

il valore del bene tra 20 anni non è 300k+inflazione, ma 300k +/- X% dove X è determinato da un numero di fattori, spesso esogeni, non facilmente controllabili o non controllabili dal singolo acquirente. I blabliblero useless che il bene acquisirà valore o che l'immobiliare è sicuro 110% non esistono più. Poteva essere forse veritiero (non vero) nel passato, dove di fatto le tecniche costruttive ed impiantistiche sono rimaste le stesse per decenni e una casa costruita nel 1973 era uguale ad una casa costruita nel 1988 e allora, più o meno, il valore di una casa era uguale a valore di acquisto+soldi spesi per le manutenzioni. Circa meno quasi, nessuna formula è perfetta.
Ma ad oggi una casa costruita 10 anni fa è una casa vecchia, soprattutto da un punto di vista impiantistico.

detto questo, le banche fanno le banche, e rivendono nel mercato retail il loro prodotto (i soldi). A loro costa il 4%, lo rivendono al 5%. Non ci vedo nulla di strano in questo comportamento.
Ci vedo molto di male invece nella totale ignoranza finanziaria dell'italiota medio, che in un periodo mai visto di mutui a tasso pressochè 0 va a fare il tasso variabile invece che il tasso fisso. E poi chiedono che sia lo stato a ripagare la loro idiozia... ma anche 'sti grancazzi.


Tornando IT che se no il povero Vegeta non prende risposte... è un periodo de merda per accendere un mutuo, soprattutto perchè veniamo da un momento di mercato in cui ci eravamo abituati al fatto che i soldi non costassero. Contratta al meglio il mutuo, soprattutto sulle clausolette accessorie de merda, tipo l'assicurazione obbligatoria, le possibilità e modalità di rinegoziazione, blackout period in cui non puoi modificare nulla, il piano ammortamento, bolli mazzi e cazzi vari.

Poi mettiti anima in pace che tra 3 anni (verosimilmente) sarai di nuovo a fare contrattazione per surroga con un altro ente creditore. Ricordandosi sempre che con l'ammortamento alla francese si paga sempre e solo il creditore e spesso surrogare/rifinanziare/stocazzare potrebbe non sempre essere vantaggioso

[ilsagola]

La surroga non è ridiscussione del mutuo eh... stai aprendo un nuovo mutuo che copra quello precedente (inclusi i suoi tassi) ad un tasso più conveniente, andando a spendere in totale un po' meno rispetto a prima.
Rinegoziare il mutuo te lo fan fare 1 volta nella vita del mutuo, in generale... sebbene io debba chiarire bene con la banca le condizioni di rinegoziazione, a parole è come se lo rifacessi ex novo senza i controlli già fatti, cambiando la modalità e il tasso...

Poi, il commento di Zaider verso le banche dovrebbe essere inciso nella pietra e messo nelle pubbliche piazze.

Per mia esperienza conviene comunque sempre la surroga alla rinegoziazione

[Hador]

si ma tanto l'immobile in classe energetica A super sajan di terzo livello a cazzoinculo sul grappa resta comunque una bella scommessa. Le case degli anni 30 a Milano costano comunque quanto 8 case del 2023 di periferia messe assieme.
Per me in diversi contesti non c'è affatto garanzia che il valore aumenti o anche solo tenga, o perché il mercato è già troppo alto, oppure perché sono posti depressi.
O uno compra in un contesto che sa che il valore terrà o crescerà salvo disastri (contesti cittadini o in trend di crescita costante), altrimenti ha senso comprare con l'idea di tenersi l'immobile TANTO tempo e viverci dentro, non tanto come mossa sensata da un punto di vista finanziario.

Personalmente se per comprare casa dovessi fare un mutuo a 20 anni al 5%, andrei in affitto.

[San Vegeta]

Per mia esperienza conviene comunque sempre la surroga alla rinegoziazione

argomenta un po' che sta cosa non me l'aspettavo